“Bắt mạch” dòng tiền của nhà đầu tư địa ốc khi thị trường không còn phân khúc “vua”

Qua thời “đánh đâu thắng đó”

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước qua thời kỳ “đánh đâu thắng đó”, khi việc mua vào rồi chờ giá tăng nhanh để chốt lời không còn là chiến lược dễ dàng như giai đoạn trước. Sau chu kỳ tăng nóng kéo dài, thị trường đã trải qua quá trình điều chỉnh mạnh, buộc cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp phải nhìn nhận lại cách tiếp cận. Thanh khoản không còn dàn trải trên mọi phân khúc; thay vào đó, dòng tiền trở nên chọn lọc hơn, tập trung vào những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, nhu cầu ở thực cao và gắn với hạ tầng, quy hoạch cụ thể. Những khu vực từng “sốt đất” theo tin đồn, theo làn sóng đầu cơ ngắn hạn nay nhanh chóng rơi vào trạng thái trầm lắng, giá cao nhưng khó bán, cho thấy rủi ro của tư duy đầu tư cảm tính.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường hiện nay đã chuyển từ giai đoạn tăng trưởng theo chiều rộng sang giai đoạn phát triển theo chiều sâu. Ông nhận định: “Thời kỳ mua bất động sản theo phong trào, theo tin đồn để ‘đánh nhanh thắng nhanh’ gần như đã chấm dứt. Nhà đầu tư buộc phải có kiến thức, phân tích kỹ về pháp lý, tài chính và khả năng khai thác dòng tiền, nếu không sẽ rất dễ bị chôn vốn trong nhiều năm.” Ý kiến này phản ánh rõ sự thay đổi trong “luật chơi” của thị trường, khi lợi nhuận không còn đến từ may mắn mà phụ thuộc vào năng lực phân tích và tầm nhìn dài hạn.

Trong bối cảnh lãi suất, tín dụng và chính sách quản lý ngày càng chặt chẽ, bất động sản không còn là kênh đầu tư “một chiều đi lên”. Sự phân hóa diễn ra mạnh mẽ giữa các phân khúc và khu vực: sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, giá vừa túi tiền, pháp lý hoàn chỉnh vẫn duy trì sức hút, trong khi những loại hình mang nặng tính đầu cơ, giá bị đẩy xa giá trị thực đối mặt với áp lực điều chỉnh kéo dài. Điều này cũng đặt ra yêu cầu mới cho nhà đầu tư cá nhân: thay vì kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn, cần ưu tiên khả năng giữ giá, tạo dòng tiền ổn định và phù hợp với xu hướng phát triển bền vững của đô thị.

Cũng theo nhiều chuyên gia, điểm khác biệt lớn nhất của giai đoạn hiện nay là không còn phân khúc nào có thể tăng giá trên diện rộng chỉ nhờ yếu tố kỳ vọng. Thay vào đó, mỗi phân khúc chỉ tăng giá cục bộ ở những dự án hội tụ đủ các điều kiện: pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thực sự thuận tiện, sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thật hoặc khai thác dòng tiền.

Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư không thể “rót tiền theo phong trào” mà buộc phải trả lời câu hỏi: sản phẩm này bán cho ai, khai thác ra sao và khả năng giữ giá trong dài hạn như thế nào?

Dòng tiền sẽ “đi về đâu”?

Với thực tế đang diễn ra, một xu hướng nổi bật của thị trường bất động sản giai đoạn này là sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền khỏi những dự án mang tính kỳ vọng ảo, để tìm đến bất động sản giá trị thực.

Nhìn lại thị trường địa ốc phía Nam năm 2025 cho thấy, dòng vốn đầu tư không còn đổ vào đất nền vùng ven hay các sản phẩm không có giá trị khai thác, mà tập trung vào những tài sản đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Trong đó, chung cư, đặc biệt là căn hộ thương mại tại Hà Nội và TP.HCM, vẫn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn. Tuy nhiên, vai trò của chung cư đã thay đổi đáng kể. Nếu giai đoạn 2018–2021, nhiều nhà đầu tư mua căn hộ với kỳ vọng lướt sóng trong 6–12 tháng, thì hiện nay, biên lợi nhuận ngắn hạn gần như không còn.

Thực tế cho thấy, giá căn hộ tại các đô thị lớn vẫn duy trì mặt bằng cao, thậm chí tiếp tục nhích lên do nguồn cung khan hiếm, nhưng tốc độ tăng giá đã chậm lại rõ rệt. Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư chuyển hướng sang chiến lược giữ tài sản dài hạn, tận dụng dòng tiền cho thuê để bù đắp chi phí vốn.

Những dự án gần tuyến metro, khu công nghiệp, khu công nghệ cao hoặc các khu vực tập trung đông chuyên gia, lao động chất lượng cao vẫn được đánh giá là “điểm trú ẩn” an toàn của dòng tiền. Tuy nhiên, chung cư không còn là “phân khúc vua”, mà chỉ là phân khúc phòng thủ, phù hợp với nhà đầu tư ưu tiên an toàn hơn lợi nhuận đột biến.

Ngoài ra, nhà phố, biệt thự – đặc biệt tại các đô thị lớn – vẫn giữ được sức hút nhất định nhờ tâm lý “ăn chắc mặc bền” của người Việt. Tuy nhiên, giá nhà liền thổ hiện nay đã ở mức rất cao, vượt xa khả năng tiếp cận của phần lớn người mua ở thực.

Thị trường ghi nhận nghịch lý: giá nhà liền thổ gần như không giảm, thậm chí tăng nhẹ ở một số khu vực trung tâm, nhưng thanh khoản lại thấp. Người mua chủ yếu là nhóm có sẵn tài chính mạnh, mua để giữ tài sản hoặc kinh doanh lâu dài, thay vì đầu tư lướt sóng.

Với nhà đầu tư, nhà liền thổ không còn là “con gà đẻ trứng vàng” trong ngắn hạn, mà trở thành tài sản tích lũy dài hạn, phù hợp với những người có tầm nhìn 5–10 năm và không chịu áp lực dòng tiền.

Riêng với đất nền, đây từng là phân khúc dẫn dắt thị trường trong nhiều chu kỳ trước, nhưng cũng là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất khi thị trường điều chỉnh. Giai đoạn 2025–2026, đất nền không còn là lựa chọn đại trà.

Dòng tiền hiện nay chỉ tìm đến những khu vực có hạ tầng đang triển khai thực tế, dân cư hiện hữu, pháp lý rõ ràng và gắn với nhu cầu sử dụng đất thật. Những khu vực “đánh theo quy hoạch trên giấy”, “ăn theo tin đồn” gần như không còn cửa cho nhà đầu tư nhỏ lẻ.