Bất động sản văn phòng: Phía Tây Hà Nội dẫn sóng nguồn cung, Đà Nẵng hút doanh nghiệp FDI

Phía Tây Hà Nội trở thành tâm điểm của nguồn cung

Thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn cạnh tranh rõ nét hơn khi các dự án phải gia tăng sức hấp dẫn để thu hút và giữ chân khách thuê. Theo số liệu thị trường, văn phòng hạng A có giá thuê trung bình khoảng 29 USD/m²/tháng, với tỷ lệ lấp đầy đạt 72%. Trong khi đó, phân khúc hạng B ghi nhận giá thuê khoảng 18 USD/m²/tháng và tỷ lệ lấp đầy cao hơn, ở mức 84%.

Chênh lệch về tỷ lệ lấp đầy giữa hai phân khúc cho thấy khách thuê ngày càng cân nhắc kỹ lưỡng giữa chất lượng không gian làm việc và hiệu quả chi phí. Với doanh nghiệp, lựa chọn văn phòng không chỉ dựa trên vị trí hay hình ảnh thương hiệu mà còn liên quan đến ngân sách vận hành, khả năng kết nối giao thông, tiện ích và mức độ phù hợp với mô hình hoạt động.

Trong bối cảnh đó, các tòa nhà có chất lượng tốt, dịch vụ quản lý chuyên nghiệp và chính sách thuê linh hoạt có thêm cơ hội tạo lợi thế cạnh tranh. Đây cũng là động lực để thị trường văn phòng chuyển dần từ cạnh tranh đơn thuần về giá sang nâng cao trải nghiệm và hiệu quả sử dụng không gian.

Nhu cầu thuê tại Hà Nội chủ yếu đến từ các doanh nghiệp công nghệ, tài chính - ngân hàng, dịch vụ chuyên môn và khối doanh nghiệp FDI. Sự hiện diện của những nhóm khách thuê này góp phần duy trì nhu cầu đối với không gian làm việc hiện đại, có khả năng đáp ứng yêu cầu về hạ tầng công nghệ, an ninh, tiện ích và tiêu chuẩn vận hành.

Đáng chú ý, khu vực phía Tây Thủ đô đang mở rộng vai trò trên thị trường nhờ sự gia tăng của các dự án văn phòng chất lượng cao và hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Với quỹ đất và khả năng phát triển các tổ hợp quy mô lớn, khu vực này có điều kiện đón thêm nguồn cung mới, đáp ứng nhu cầu mở rộng hoạt động của doanh nghiệp.

Theo dự báo, trong giai đoạn 2026–2028, phía Tây Hà Nội sẽ là động lực chính của nguồn cung văn phòng tương lai, với khoảng 400.000 m² không gian làm việc mới, tương đương 83% tổng nguồn cung mới của toàn thị trường. Quy mô này cho thấy trọng tâm phát triển văn phòng tại Hà Nội đang có xu hướng dịch chuyển mạnh về khu vực phía Tây.

Nguồn cung gia tăng được kỳ vọng mang đến nhiều lựa chọn hơn cho khách thuê, từ văn phòng hạng A đến các sản phẩm có mức chi phí phù hợp hơn. Đồng thời, sự phát triển của các dự án mới có thể thúc đẩy quá trình hoàn thiện hệ sinh thái thương mại, dịch vụ và tiện ích xung quanh, qua đó gia tăng sức hấp dẫn của khu vực đối với doanh nghiệp.

Tuy nhiên, lượng diện tích mới đáng kể cũng đồng nghĩa với việc cạnh tranh giữa các tòa nhà sẽ tiếp tục gia tăng. Khả năng lấp đầy trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc vào tốc độ hấp thụ của thị trường, chất lượng công trình, giá thuê và chính sách dành cho khách hàng. Những dự án có vị trí thuận lợi, thiết kế linh hoạt và tiêu chuẩn vận hành tốt sẽ có cơ hội nổi bật hơn trong cuộc đua thu hút khách thuê.

Đà Nẵng mở rộng dư địa phát triển nhờ dòng vốn FDI

Nếu Hà Nội nổi bật với sự dịch chuyển nguồn cung về phía Tây, thị trường văn phòng Đà Nẵng đang ghi nhận động lực tăng trưởng từ nhu cầu thuê của doanh nghiệp FDI và định hướng phát triển các chức năng kinh tế mới.

Thị trường này đã đón nhận thêm hơn 26.000 m² diện tích văn phòng, nâng tổng nguồn cung lên khoảng 204.000 m². Trong đó, văn phòng hạng A đạt gần 20.000 m², còn phân khúc hạng B chiếm hơn 180.000 m².

Về hiệu quả khai thác, văn phòng hạng A tại Đà Nẵng duy trì giá thuê quanh 30 USD/m²/tháng, với tỷ lệ lấp đầy đạt 84%. Phân khúc hạng B có giá thuê dao động từ 13–22 USD/m²/tháng, trong khi tỷ lệ lấp đầy đạt 89%. Những con số này cho thấy thị trường đang duy trì sức hấp thụ tích cực, đặc biệt ở phân khúc có mức giá đa dạng và khả năng đáp ứng nhiều nhóm khách thuê.

Đáng chú ý, doanh nghiệp FDI đóng góp tới 82% tổng diện tích thuê văn phòng tại Đà Nẵng. Các nhóm ngành có nhu cầu nổi bật gồm công nghệ thông tin, FIRE (tài chính, bảo hiểm, bất động sản, sản xuất và tư vấn) cùng giáo dục. Đây là những lĩnh vực có nhu cầu sử dụng không gian làm việc chuyên nghiệp, hạ tầng công nghệ ổn định và khả năng kết nối với hệ sinh thái dịch vụ.

Sự phát triển của các tổ hợp văn phòng công nghệ và phức hợp cũng góp phần định hình thị trường. Những doanh nghiệp lớn như FPT và Viettel đang tham gia dẫn dắt hệ sinh thái công nghệ tại địa phương, tạo thêm cơ sở để Đà Nẵng thu hút các doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghệ thông tin và dịch vụ chuyên môn.

Trong thời gian tới, triển vọng thị trường còn được hỗ trợ bởi định hướng phát triển Trung tâm Tài chính Quốc tế với quy mô 300 ha và khu thương mại tự do (FTZ). Nếu các định hướng này được triển khai hiệu quả, Đà Nẵng có thể mở rộng vai trò trong mạng lưới giao thương, tài chính và dịch vụ, qua đó tạo thêm nhu cầu đối với các không gian văn phòng có chất lượng cao.

Đặc biệt, những dự án hạ tầng lớn cùng khoảng 100.000 m² diện tích văn phòng dự kiến đưa vào khai thác từ quý IV/2027 được kỳ vọng sẽ bổ sung nguồn cung mới và thu hút thêm doanh nghiệp FDI. Nhu cầu không chỉ tập trung ở diện tích làm việc thông thường mà còn có thể mở rộng sang các văn phòng hạng A đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế, tiêu chuẩn ESG và mô hình văn phòng thông minh.

Xu hướng này đặt ra yêu cầu mới đối với các chủ đầu tư. Bên cạnh vị trí và giá thuê, các yếu tố như hiệu quả sử dụng năng lượng, chất lượng môi trường làm việc, ứng dụng công nghệ và khả năng vận hành linh hoạt sẽ ngày càng quan trọng. Những tòa nhà đáp ứng được các tiêu chuẩn này có cơ hội tiếp cận nhóm khách thuê quốc tế và doanh nghiệp có yêu cầu cao về môi trường làm việc.

Nhìn tổng thể, thị trường văn phòng tại Hà Nội và Đà Nẵng đang phát triển theo những hướng khác nhau nhưng cùng được hỗ trợ bởi nhu cầu của doanh nghiệp và quá trình nâng cấp hạ tầng. Hà Nội có lợi thế từ quy mô thị trường và làn sóng nguồn cung mới tại phía Tây, trong khi Đà Nẵng sở hữu dư địa mở rộng nhờ dòng vốn FDI và định hướng phát triển các trung tâm kinh tế mới.

Trong giai đoạn 2026–2028, cơ hội sẽ không chỉ nằm ở việc gia tăng diện tích văn phòng mà còn ở khả năng tạo ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế của doanh nghiệp. Khi chất lượng công trình, tiêu chuẩn vận hành và hiệu quả chi phí trở thành những tiêu chí quan trọng, thị trường văn phòng có thêm động lực chuyển sang giai đoạn phát triển chuyên nghiệp và cạnh tranh hơn.