Bất động sản: Tiếp tục là “kênh trú ẩn” an toàn giữa biến động của thị trường

Vẫn là trụ cột tài sản dài hạn

Sau giai đoạn điều chỉnh sâu, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ hồi phục mới, nhưng không còn vận động theo mô hình tăng nóng lan tỏa như các giai đoạn trước.

Năm 2026 được nhiều chuyên gia nhìn nhận là thời điểm dòng tiền trở nên chọn lọc hơn, khi nhà đầu tư không còn ưu tiên kỳ vọng tăng giá nhanh mà tập trung vào giá trị sử dụng, dòng tiền và khả năng bảo toàn tài sản. Trong bối cảnh đó, bất động sản có thể không còn là “kênh đầu tư vua”, nhưng vẫn giữ vai trò trụ cột trong chiến lược tích lũy dài hạn với điều kiện lựa chọn đúng phân khúc và chấp nhận một cuộc chơi khác trước.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, trong suốt quá trình phát triển của thị trường, vàng và bất động sản vẫn là hai kênh đầu tư được nhà đầu tư cá nhân quan tâm nhiều nhất. Ở những giai đoạn thị trường bất động sản thiếu hụt nguồn cung, dòng tiền có xu hướng chuyển sang vàng. Ngược lại, khi nguồn cung được cải thiện, sản phẩm đa dạng hơn và khả năng tiếp cận tốt hơn, dòng tiền sẽ quay trở lại bất động sản, qua đó thúc đẩy mặt bằng giá tăng lên.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, việc lãi suất nhích lên vào cuối năm 2025 khiến tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn là điều dễ hiểu, nhất là khi nhìn lại những gì đã xảy ra vào năm 2022 - giai đoạn được xem là “cơn bão tổng hợp” của thị trường bất động sản.

Năm 2022, lãi suất toàn cầu tăng mạnh do Fed liên tục nâng lãi suất để đối phó với lạm phát leo thang. Lạm phát tại Mỹ và châu Âu đạt mức cao kỷ lục, kéo theo áp lực lên Việt Nam, buộc chính sách tiền tệ trong nước phải điều chỉnh để ổn định tỷ giá và dòng vốn. Lãi suất tăng nhanh đã tác động mạnh đến bất động sản, đặc biệt là các phân khúc mang tính đầu cơ cao như đất nền.

Không chỉ chịu tác động từ lãi suất, thị trường thời điểm đó còn đối mặt với hàng loạt cú sốc pháp lý và tài chính, từ siết phân lô tách thửa đến các vụ việc lớn liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp. Những yếu tố này cộng hưởng khiến giao dịch suy giảm mạnh, tâm lý nhà đầu tư xuống mức thấp.

Tuy nhiên, theo ông Quốc Anh, bối cảnh năm 2025 - 2026 có nhiều điểm khác so với 2022. Lãi suất Fed đã đi ngang trong năm 2024 và bắt đầu xu hướng giảm, trong khi lạm phát tại Mỹ, châu Âu và Việt Nam đều duy trì ở mức thấp và ổn định hơn nhiều so với đỉnh năm 2022.

“Nếu năm 2022 là giai đoạn lãi suất tăng, lạm phát tăng và thị trường tập trung vào đầu cơ, thì giai đoạn hiện nay cho thấy một thị trường trưởng thành hơn, nơi người mua chú trọng nhu cầu thật, dòng tiền và yếu tố bền vững”, ông nhận định.

Phân khúc nào hút nhà đầu tư?

Một xu hướng nổi bật khác trong năm 2026 là sự lên ngôi của bất động sản tạo dòng tiền, thay vì chỉ chờ đợi tăng giá. Theo nhiều đơn vị nghiên cứu, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các sản phẩm có thể cho thuê ngay, dễ khai thác và duy trì dòng tiền ổn định.

Theo TS Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn “phục hồi kỹ thuật” sang “ổn định cấu trúc”.

“Chu kỳ tới sẽ không còn những cơn sóng lớn như giai đoạn 2016 - 2018 hay 2020 - 2021. Thị trường sẽ tăng trưởng chậm hơn, nhưng bền vững hơn. Cơ hội chỉ đến với những sản phẩm có nhu cầu thật, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế” ,ông Lực phân tích.

Một trong những yếu tố quan trọng tạo nền cho sự ổn định này là môi trường vĩ mô được kiểm soát tốt hơn. Lãi suất cho vay sau giai đoạn tăng mạnh đã dần hạ nhiệt và duy trì ở mức hợp lý, giúp giảm áp lực tài chính cho cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà. Trong khi đó, chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản được thực hiện theo hướng chọn lọc, thay vì siết chặt đồng loạt.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, sự thay đổi trong hành vi của người mua và nhà đầu tư sẽ là yếu tố then chốt. Sau những bài học đắt giá từ đầu tư lướt sóng, thị trường đang quay về với giá trị thật. Người mua quan tâm nhiều hơn đến việc ở, khai thác và sử dụng lâu dài, thay vì chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá.

Nhu cầu ở thực tiếp tục là trụ cột của thị trường, trong bối cảnh Việt Nam vẫn đang đô thị hóa nhanh. Mỗi năm, các đô thị lớn và vùng kinh tế trọng điểm thu hút hàng trăm nghìn lao động mới, kéo theo nhu cầu ổn định về nhà ở. Tuy nhiên, thay vì dồn vào phân khúc cao cấp như trước, nhu cầu này tập trung nhiều hơn vào phân khúc vừa túi tiền và trung cấp.

Theo PGS.TS Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng, thị trường đã có sự thay đổi đáng kể, vì vậy, để đầu tư hiệu quả, nhà đầu tư không thể chạy theo số đông mà cần lựa chọn những bất động sản có chất lượng vượt trội, được ví như “hoa hậu” trên thị trường. Đó là những khu vực sở hữu vị trí đắc địa, pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ từ y tế, giáo dục đến an ninh, đồng thời có khả năng khai thác dòng tiền ổn định.