Bất động sản sang chu kỳ mới: Ai đủ lực trụ lại đường đua

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, năm 2025 đóng vai trò như một năm bản lề, đặt nền móng cho quá trình tái cấu trúc thị trường. Tăng trưởng GDP duy trì ở mức khá, lạm phát được kiểm soát và lãi suất ổn định đã giúp củng cố niềm tin của cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà. Dù vậy, chu kỳ 2026–2027 mang dáng dấp của một thị trường trưởng thành hơn, nơi sự hồi phục diễn ra thận trọng và có chọn lọc, thay vì lan tỏa trên diện rộng như giai đoạn 2016–2018.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills TP.HCM, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu, nhằm chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn. Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định bất động sản đã vượt qua đáy suy giảm, song vẫn đối mặt với nhiều điểm nghẽn mang tính cơ cấu, đặc biệt là sự lệch pha cung – cầu.

Chính sự lệch pha này khiến thị trường không còn vận hành theo logic “mua gì cũng thắng”. Những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, khả năng khai thác thực tế cao bắt đầu ghi nhận tín hiệu hồi phục rõ rệt, trong khi nhiều phân khúc khác vẫn trầm lắng.

Một yếu tố then chốt của chu kỳ mới là việc thị trường vận hành trong khuôn khổ pháp lý mới từ năm 2026, với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản và bảng giá đất mới cùng có hiệu lực. Ngắn hạn, chi phí đầu vào của doanh nghiệp có thể tăng, nhưng về dài hạn, khung pháp lý này được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch và tháo gỡ các vướng mắc tồn tại nhiều năm.

Song song với đó, hành vi người mua cũng thay đổi rõ rệt, buộc thị trường phải sàng lọc mạnh hơn. Những dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí kém kết nối hoặc thiếu giá trị sử dụng thực sẽ gặp khó về thanh khoản, kể cả khi bức tranh chung có phần sáng lên. Chiến lược lướt sóng vì thế dần mất chỗ đứng, nhường ưu thế cho các nhà đầu tư dài hạn, chú trọng dòng tiền và giá trị bền vững.

Ở góc độ cung – cầu, dự báo cho thấy năm 2026 Hà Nội có thể đón khoảng 35.000 căn hộ mới, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang; TP.HCM khoảng 17.200 căn, tập trung tại các đại đô thị pháp lý hoàn chỉnh. Cùng với hơn 1.000 dự án được tháo gỡ vướng mắc, tổng nguồn cung mới có thể đạt khoảng 300.000 sản phẩm, gấp 2–3 lần năm 2025, tạo áp lực cạnh tranh không nhỏ.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng trong bối cảnh này, doanh nghiệp muốn trụ vững cần ưu tiên tái cơ cấu dòng tiền, đa dạng hóa nguồn vốn, giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng và tránh đầu tư dàn trải. Đồng thời, việc chủ động kiểm soát mặt bằng giá, hài hòa lợi ích với người mua và Nhà nước sẽ là yếu tố then chốt cho sự phát triển dài hạn.