Bất động sản nghỉ dưỡng 2026: Thị trường ấm lên nhưng chưa thể bứt tốc

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, năm 2025 ghi nhận những chuyển động tích cực của bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, nhìn về 2026, giới chuyên môn cho rằng thị trường khó lặp lại chu kỳ tăng nóng như trước đây, thay vào đó sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc sâu hơn.

Nếu 2025 được xem là năm “khởi động lại”, thì 2026 nhiều khả năng sẽ là phép thử về sức bền tài chính, năng lực vận hành và chất lượng sản phẩm của cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư.

Nguồn cung tăng, giao dịch cải thiện

Theo số liệu từ Công ty Cổ phần Bất động sản BHS, năm 2025 phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng ghi nhận hơn 11.800 căn hộ mở bán, tăng gấp 2,5 lần so với năm 2024, với 12 dự án mới ra thị trường.

Nguồn cung tập trung tại các địa phương có lợi thế du lịch như Quảng Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Khánh Hòa và TP.HCM. Tỷ lệ hấp thụ toàn phân khúc đạt 50,7%; lượng giao dịch tăng 2,8 lần so với cùng kỳ; giá bán tăng khoảng 4,5–10%. Một số dự án đạt tỷ lệ bán trên 70% ngay sau khi mở bán, cho thấy nhu cầu đầu tư và sở hữu vẫn hiện hữu, dù tâm lý thị trường đã thận trọng hơn đáng kể so với giai đoạn trước.

Ở phân khúc thấp tầng, nguồn cung năm 2025 đạt khoảng 2.800 sản phẩm, tăng 4,5 lần so với cùng kỳ. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 33%, mặt bằng giá nhìn chung đi ngang, chỉ nhích nhẹ ở một số khu vực.

Diễn biến này phản ánh dòng tiền đã quay lại thị trường, nhưng chưa đủ mạnh để tạo sóng diện rộng. Nhà đầu tư đang ưu tiên các sản phẩm có khả năng khai thác thực tế, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Du lịch và hạ tầng tạo nền đỡ

Một trong những động lực quan trọng nhất cho sự phục hồi là sự cải thiện của ngành du lịch. Tỷ lệ lấp đầy khách sạn trên cả nước đạt khoảng 59%, cho thấy thị trường lưu trú đang phục hồi theo hướng ổn định, thay vì bùng nổ ngắn hạn.

Ông Michael Piro, Tổng giám đốc Indochine Capital, đánh giá việc kéo dài thời gian lưu trú lên 45 ngày cùng các chương trình thị thực dài hạn là bước tiến quan trọng, giúp gia tăng sức hút với khách quốc tế.

Song song đó, hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư mạnh. Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hệ thống cao tốc Bắc – Nam, các tuyến ven biển cùng việc nâng cấp, mở rộng sân bay đã rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển tới các điểm đến. Điều này không chỉ cải thiện trải nghiệm du lịch mà còn mở ra cơ hội cho các địa phương mới nổi, nơi quỹ đất còn lớn và chính sách thu hút đầu tư tương đối rõ ràng.

2026: Không còn chỗ cho tăng trưởng bằng mọi giá

Dù nền tảng đang tốt lên, nhiều đơn vị phân tích nhận định năm 2026 khó xuất hiện “cú hích” mạnh về giá. BHS dự báo giá căn hộ nghỉ dưỡng nhiều khả năng đi ngang hoặc tăng nhẹ do thị trường vẫn trong chu kỳ phục hồi.

Phân khúc thấp tầng đối mặt áp lực lớn hơn khi các vấn đề pháp lý, hiệu quả khai thác và tổng mức đầu tư cao chưa được xử lý triệt để. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, niềm tin của nhà đầu tư chỉ có thể được củng cố bằng tính minh bạch pháp lý và dòng tiền vận hành thực tế.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm tối ưu hóa chất lượng tài sản. Chủ đầu tư buộc phải nâng cấp, tái định vị dự án nếu muốn dẫn dắt chu kỳ mới. Ngược lại, những sản phẩm thiếu bản sắc, vận hành kém chuyên nghiệp sẽ ngày càng khó thanh khoản.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp đã khởi động lại các dự án từng tạm dừng vì vướng pháp lý, đồng thời nâng tiêu chuẩn thiết kế và hợp tác với đơn vị quản lý quốc tế. Trọng tâm phát triển hiện nay không còn là số lượng căn hộ hay biệt thự, mà chuyển sang trải nghiệm, chăm sóc sức khỏe, yếu tố xanh và bản sắc điểm đến. “Nghỉ dưỡng” đang được nhìn nhận như tài sản để vận hành, không đơn thuần là sản phẩm để bán.

M&A sôi động, cấu trúc nhà đầu tư thay đổi

Giai đoạn 2025–2026 cũng ghi nhận sự gia tăng hoạt động M&A trong lĩnh vực khách sạn, resort. Theo Savills Hotels, đà phục hồi du lịch đã củng cố niềm tin của nhà đầu tư, kéo theo nhiều thương vụ chuyển nhượng. Tỷ suất sinh lời 6–7,5% trong các giao dịch gần đây đang tiệm cận kỳ vọng 8–9%, cho thấy biên lợi nhuận dần cải thiện.

Đáng chú ý, hơn 68% nguồn cung khách sạn hiện vẫn do chủ sở hữu tự vận hành. Nhiều tài sản chưa được đầu tư tương xứng về trải nghiệm và hệ thống phân phối, mở ra cơ hội cho các quỹ đầu tư và thương hiệu quản lý quốc tế tham gia tái cấu trúc.

TS Lê Xuân Nghĩa dự báo từ năm 2026, cấu trúc nhà đầu tư sẽ thay đổi rõ nét. Nhóm cá nhân sử dụng đòn bẩy cao, theo đuổi sóng ngắn hạn sẽ khó quay lại vị thế như trước. Thị trường sẽ nghiêng về nhà đầu tư dài hạn, chấp nhận mức lợi nhuận ổn định gắn với khai thác thực tế. Vai trò của các tổ chức đầu tư và đơn vị vận hành chuyên nghiệp vì thế được dự báo sẽ gia tăng.

Giai đoạn 2026–2030 vẫn được đánh giá còn dư địa nhờ nền tảng du lịch tăng trưởng và vị thế điểm đến của Việt Nam ngày càng rõ trên bản đồ khu vực. Tuy nhiên, không gian cho tăng trưởng nóng gần như không còn.

Năm 2026 vì thế sẽ mang hai gam màu song song: thị trường đã thoát khỏi trạng thái tê liệt, dòng tiền quay lại, hạ tầng và chính sách tạo nền tảng tích cực. Nhưng đồng thời, áp lực tái cấu trúc, yêu cầu minh bạch pháp lý và chuẩn hóa vận hành đặt ra tiêu chuẩn cao hơn cho tất cả các bên tham gia.