Bất động sản mở cửa đón dòng vốn ngoại, chất lượng thị trường được nâng cao

Vốn ngoại tìm cách đi sâu hơn vào thị trường Việt Nam

Theo Savills Việt Nam, mô hình liên doanh đang tạo thêm một phương thức để dòng vốn quốc tế tiếp cận thị trường bất động sản Việt Nam. Thay vì chỉ thực hiện các thương vụ mua bán toàn bộ tài sản hoặc doanh nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài có thể hợp tác với đối tác trong nước để cùng tham gia phát triển dự án, danh mục tài sản hoặc nền tảng đầu tư.

Cách tiếp cận này đặc biệt phù hợp với những dự án có quy mô lớn, đòi hỏi sự kết hợp của nhiều nguồn lực. Trong đó, nhà đầu tư quốc tế có thể đóng góp nguồn vốn, kinh nghiệm quản lý và triển khai dự án, trong khi đối tác trong nước sở hữu lợi thế về quỹ đất, năng lực phát triển, quan hệ với hệ sinh thái địa phương cũng như khả năng nắm bắt nhu cầu của thị trường.

Xu hướng này xuất hiện trong bối cảnh hoạt động đầu tư bất động sản tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương đang phục hồi và dòng vốn xuyên biên giới ngày càng đóng vai trò quan trọng.

Theo Báo cáo Savills Global Capital Markets quý II/2026, tổng giá trị đầu tư bất động sản tại châu Á - Thái Bình Dương đạt khoảng 46 tỷ USD trong quý, tăng 18% so với cùng kỳ năm trước. Trên phạm vi toàn cầu, giá trị đầu tư đạt khoảng 250 tỷ USD, tăng 13% theo năm.

Đáng chú ý hơn, tỷ trọng của dòng vốn xuyên biên giới trong hoạt động mua vào tại châu Á - Thái Bình Dương tiếp tục gia tăng. Trong nửa đầu năm 2026, nhà đầu tư xuyên biên giới chiếm khoảng 35% tổng giá trị mua vào tại khu vực, tăng từ mức 28% cùng kỳ năm trước.

Những con số này cho thấy khẩu vị đầu tư quốc tế đang có sự cải thiện, đồng thời các nhà đầu tư cũng ngày càng linh hoạt hơn trong cách thức phân bổ vốn. Thay vì chỉ tìm kiếm những tài sản đã hoàn thiện và có dòng tiền ổn định, một phần dòng vốn có thể tham gia sâu hơn vào quá trình phát triển dự án thông qua các cấu trúc hợp tác.

Với Việt Nam, đây là một hướng tiếp cận đáng chú ý khi thị trường vẫn còn dư địa phát triển ở nhiều phân khúc. Nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn, bất động sản công nghiệp phục vụ sản xuất, logistics, trung tâm dữ liệu và những loại hình tài sản gắn với quá trình phát triển kinh tế số đều có thể trở thành những lĩnh vực thu hút sự quan tâm của dòng vốn quốc tế.

Trong thực tế, một số dự án quy mô lớn tại Việt Nam trong lĩnh vực công nghiệp và nhà ở đã cho thấy mô hình hợp tác có thể được sử dụng để kết nối nguồn lực quốc tế với năng lực triển khai trong nước. Đây là điểm khác biệt quan trọng so với hình thức đầu tư chỉ tập trung vào việc mua lại một tài sản đã hoàn thiện.

Khi tham gia thông qua liên doanh, nhà đầu tư có thể lựa chọn mức độ tham gia phù hợp với chiến lược của mình, đồng thời chia sẻ nguồn lực và rủi ro với đối tác. Một doanh nghiệp có thế mạnh về vốn nhưng không có quỹ đất hoặc am hiểu sâu về thị trường địa phương có thể bổ sung năng lực thông qua đối tác trong nước. Ngược lại, doanh nghiệp sở hữu quỹ đất và dự án có tiềm năng có thể tiếp cận thêm nguồn vốn, kinh nghiệm quản trị và tiêu chuẩn phát triển quốc tế.

Sự linh hoạt này đang trở nên quan trọng khi quy mô và tính chất của các thương vụ bất động sản ngày càng đa dạng.

Từ mua bán tài sản sang hợp tác phát triển

Theo Savills, cùng với sự trở lại của dòng vốn quốc tế, cấu trúc giao dịch bất động sản tại châu Á - Thái Bình Dương cũng đang thay đổi. Các giao dịch chuyển nhượng một phần quyền sở hữu được ghi nhận ở mức cao, trong khi những hình thức hợp tác đầu tư và liên doanh xuất hiện rõ hơn.

Các mô hình hợp tác không chỉ giới hạn ở một dự án nhà ở riêng lẻ mà còn có thể được áp dụng đối với danh mục tài sản, thương vụ doanh nghiệp, nền tảng đầu tư hoặc các lĩnh vực mới như trung tâm dữ liệu.

Điểm đáng chú ý là cách thức này cho phép nhà đầu tư phân bổ nguồn lực theo từng chiến lược thay vì phải bỏ toàn bộ vốn để sở hữu một tài sản. Một nhà đầu tư có thể tham gia với tỷ lệ phù hợp vào một dự án phát triển, đồng thời cùng đối tác chia sẻ trách nhiệm về triển khai và vận hành.

Đối với thị trường Việt Nam, mô hình này có thể mang lại lợi ích cho cả hai phía.

Với nhà đầu tư quốc tế, việc hợp tác cùng doanh nghiệp trong nước giúp bổ sung những năng lực cần thiết để biến một cơ hội đầu tư thành dự án cụ thể. Bất động sản không chỉ là câu chuyện về nguồn vốn. Một dự án còn đòi hỏi quỹ đất phù hợp, pháp lý rõ ràng, khả năng phát triển, hiểu biết về thị trường và năng lực vận hành sau khi hoàn thành.

Trong khi đó, doanh nghiệp Việt Nam có thể tiếp cận nguồn vốn quốc tế và kinh nghiệm phát triển dự án mà không nhất thiết phải lựa chọn phương án chuyển nhượng toàn bộ tài sản hoặc bán doanh nghiệp.

Điều này đặc biệt có ý nghĩa trong bối cảnh nhu cầu vốn cho các dự án bất động sản quy mô lớn ngày càng cao. Một cấu trúc hợp tác phù hợp có thể giúp doanh nghiệp tận dụng tốt hơn nguồn lực hiện có, đồng thời mở rộng quy mô phát triển mà vẫn duy trì sự tham gia vào dự án.

Ở góc độ thị trường, sự xuất hiện của nhiều cấu trúc giao dịch cũng góp phần làm phong phú hơn các kênh huy động vốn cho bất động sản. Khi một tài sản có thể được tiếp cận thông qua nhiều hình thức như mua toàn bộ, mua một phần quyền sở hữu, hợp tác phát triển hoặc liên doanh, cơ hội kết nối giữa bên có vốn và bên có dự án sẽ rộng hơn.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cấu trúc hợp tác chỉ là một phần trong quyết định đầu tư. Nền tảng pháp lý vẫn là yếu tố được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết từ thực tế làm việc với các nhà đầu tư, vấn đề đầu tiên họ thường xem xét là mức độ rõ ràng về pháp lý, sự tuân thủ pháp luật của dự án và khả năng triển khai phương án đầu tư trên khu đất.

Điều này cho thấy để thu hút dòng vốn quốc tế một cách bền vững, thị trường không chỉ cần những dự án có tiềm năng mà còn cần một môi trường đầu tư minh bạch, trong đó quyền lợi và nghĩa vụ của các bên được xác định rõ ràng.

Khi yếu tố pháp lý được củng cố, mô hình liên doanh sẽ có thêm điều kiện phát huy vai trò kết nối. Nhà đầu tư quốc tế có thể mạnh dạn hơn trong việc tham gia vào các dự án tại Việt Nam, còn doanh nghiệp trong nước có thêm lựa chọn để huy động nguồn lực và nâng cao chất lượng phát triển.

Về dài hạn, sự gia tăng của các thương vụ hợp tác cũng có thể tạo ra tác động tích cực đối với chất lượng thị trường. Việc tham gia của các nhà đầu tư quốc tế thường đi cùng yêu cầu cao hơn về quản trị, minh bạch thông tin, tiêu chuẩn phát triển và hiệu quả vận hành. Đây có thể là động lực để các doanh nghiệp trong nước tiếp tục chuyên nghiệp hóa hoạt động.

Trong bối cảnh dòng vốn xuyên biên giới tại châu Á - Thái Bình Dương đang phục hồi, Việt Nam có cơ hội tiếp tục mở rộng khả năng tiếp nhận nguồn vốn quốc tế thông qua nhiều hình thức khác nhau. Mô hình liên doanh, với khả năng kết hợp nguồn lực của hai bên, có thể trở thành một trong những cấu trúc phù hợp với những dự án đòi hỏi quy mô vốn lớn và năng lực triển khai đa dạng.

Quan trọng hơn, xu hướng này cho thấy thị trường bất động sản đang dần chuyển từ câu chuyện “ai sở hữu tài sản” sang “ai có thể cùng tạo ra giá trị từ tài sản”. Khi vốn quốc tế gặp quỹ đất và năng lực địa phương, còn doanh nghiệp Việt Nam tiếp cận được kinh nghiệm và nguồn lực toàn cầu, dư địa hợp tác trên thị trường bất động sản có thể được mở rộng theo hướng linh hoạt và chuyên nghiệp hơn.