Bất động sản logistics đứng trước chu kỳ tăng tốc mới trước “cú hích” FDI

Trong bức tranh đầu tư toàn cầu còn nhiều biến động, Việt Nam tiếp tục ghi nhận vị thế là điểm đến ổn định của dòng vốn ngoại. Năm 2025, tổng vốn FDI đăng ký, bao gồm cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp, đạt trên 38,4 tỷ USD, tăng 0,5% so với năm 2024. Đáng chú ý, vốn thực hiện đạt hơn 27,6 tỷ USD, tăng 9% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây.

Theo PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng, Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế, Đại học Kinh tế Quốc dân, dòng vốn FDI chính là nền tảng quan trọng thúc đẩy sự phát triển của bất động sản logistics. Ông cho rằng hai lĩnh vực này có mối quan hệ tương hỗ chặt chẽ: thu hút FDI tốt sẽ kéo theo nhu cầu đầu tư hạ tầng kho vận, và ngược lại, hệ thống logistics hiện đại, đồng bộ sẽ nâng cao sức hấp dẫn của môi trường đầu tư. Những năm gần đây, FDI vào Việt Nam duy trì khoảng 25–30 tỷ USD mỗi năm và được dự báo tiếp tục ở mức cao. Khi dòng vốn sản xuất gia tăng, nhu cầu về kho bãi, trung tâm trung chuyển, kho lạnh phục vụ sản xuất và xuất khẩu cũng tăng tương ứng.

Dù tiềm năng lớn, logistics Việt Nam vẫn đối mặt nhiều điểm nghẽn. Theo các báo cáo, chi phí logistics hiện chiếm khoảng 15–16% GDP. Mức chi phí này không chỉ làm giảm sức cạnh tranh của hàng xuất khẩu mà còn đẩy giá thành sản phẩm, ảnh hưởng trực tiếp đến người tiêu dùng và kìm hãm tăng trưởng kinh tế. Bên cạnh đó, hạ tầng vận tải còn hạn chế, hệ thống kho bãi, kho lạnh và trung tâm logistics chuyên dụng phát triển chưa đồng bộ. Thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó trong việc tìm kiếm quỹ đất phù hợp, trong khi nguồn cung chưa đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt tại khu vực phía Bắc. Đây cũng là khoảng trống thị trường cho các nhà phát triển trong và ngoài nước, nhất là khi dòng vốn FDI vào bất động sản công nghiệp vẫn duy trì dồi dào.

Một động lực khác đang tái định hình thị trường là sự bùng nổ của thương mại điện tử. Tốc độ tăng trưởng 25–30% mỗi năm không chỉ mở rộng quy mô giao dịch mà còn làm thay đổi cấu trúc chuỗi cung ứng. Logistics không còn vận hành theo chu kỳ dài và giao hàng tập trung, mà chuyển sang mô hình xử lý đơn hàng nhanh, linh hoạt và phủ rộng đến từng người tiêu dùng.

PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng nhận định, sự phát triển mạnh của thương mại điện tử đòi hỏi hệ thống logistics “chặng cuối” phải được đầu tư tương xứng, thậm chí đi trước một bước. Các tổng kho cần đặt gần khu dân cư, trung tâm tiêu dùng để tối ưu thời gian và chi phí giao hàng. Việc xây dựng các trung tâm logistics thông minh, kết nối số, vận hành nhanh và quy mô lớn trở thành yêu cầu cấp thiết. Nếu không đầu tư kịp thời, nền kinh tế có thể bỏ lỡ cơ hội tăng trưởng trong kỷ nguyên số.

Các chuyên gia cũng khuyến nghị doanh nghiệp phát triển bất động sản logistics cần dự báo chính xác luồng vận tải hàng hóa, lựa chọn vị trí gần khu công nghiệp, trung tâm thương mại và khu dân cư lớn. Bên cạnh mô hình truyền thống, có thể tích hợp logistics trong khu đô thị, trung tâm thương mại hoặc phát triển kho cao tầng, kho ngầm nhằm tối ưu quỹ đất.

Dự báo năm 2026 và các năm tiếp theo, phân khúc này còn nhiều dư địa tăng trưởng nhờ công nghiệp hóa, đô thị hóa và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Tuy nhiên, thị trường sẽ sớm phân hóa, ưu tiên những nhà phát triển có quỹ đất tốt, tiềm lực tài chính mạnh và khả năng triển khai dự án quy mô lớn.

Để logistics thực sự trở thành động lực tăng trưởng, theo PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng, cần ba đột phá chiến lược: hoàn thiện thể chế và cơ chế hỗ trợ; đẩy mạnh ứng dụng khoa học công nghệ, số hóa, tự động hóa và AI nhằm giảm chi phí; đồng thời phát triển nguồn nhân lực có tư duy dài hạn, coi logistics là hạ tầng chiến lược của nền kinh tế.