Bất động sản dưỡng lão vào tầm ngắm của Vingroup, Sun Group và Novaland

Việt Nam đang bước vào giai đoạn già hóa dân số nhanh chưa từng có, và cùng với nó là một thị trường mới đang dần hiện hình: bất động sản dưỡng lão. Hơn 16% dân số đã bước qua tuổi 60, tương đương hơn 16,1 triệu người – con số được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh khi đến năm 2038, cứ 5 người Việt thì có 1 người cao tuổi. Tới 2050, tỉ lệ này có thể vượt 25%, theo dự báo của UNFPA. Sự thay đổi cơ cấu dân số đặt ra bài toán an sinh, nhưng cũng mở ra dư địa lớn cho một phân khúc vốn còn bỏ ngỏ: chăm sóc người già theo mô hình bán trú – giải pháp phù hợp văn hóa Á Đông khi người cao tuổi vẫn duy trì thói quen sống cùng gia đình.

Doanh nghiệp lớn nhập cuộc sớm

Nhận thấy sức nóng của phân khúc này, một số tập đoàn đầu ngành đã đi những bước đầu tiên. Vingroup đang thử nghiệm mô hình đô thị hưu trí 20–50 ha tại Cần Giờ, song song hợp tác với đối tác Nhật Bản để vận hành trung tâm chăm sóc cao cấp – mô hình đã xuất hiện tại một dự án ở Hưng Yên. Sun Group lồng ghép dịch vụ dưỡng lão trong đại đô thị hơn 420 ha tại Hà Nam. Novaland từng định hình khu nghỉ dưỡng hưu trí ở Phan Thiết, trong khi một doanh nghiệp tại Long An đã triển khai dự án dân cư kết hợp viện dưỡng lão từ năm 2018, tổng vốn khoảng 2.000 tỷ đồng.

Dù vậy, quy mô thị trường vẫn rất nhỏ. Số liệu của VARS IRE cho thấy cả nước mới chỉ có vài chục cơ sở chăm sóc người cao tuổi, đa phần ở mức dịch vụ cơ bản. Ngay tại TP.HCM – thị trường có nhu cầu lớn nhất – cũng chỉ có 20 cơ sở, trong đó 6 hoạt động hoàn toàn nhờ tài trợ. Các dự án dưỡng lão được đầu tư bài bản, có quy mô lớn gần như… chưa xuất hiện.

Rào cản lớn: Pháp lý, tài chính và khả năng chi trả

Lý do chính khiến doanh nghiệp e dè nằm ở khung pháp lý và mô hình vận hành. Việt Nam chưa có định danh rõ ràng cho “bất động sản dưỡng lão”, dẫn đến quy trình thủ tục phức tạp, rủi ro pháp lý cao. Bên cạnh đó, phân khúc này đòi hỏi diện tích đất lớn, vốn đầu tư dài hơi nhưng lợi nhuận lại thấp hơn nhà ở thương mại. Đặc biệt, đội ngũ vận hành phải có chuyên môn sâu về y tế, tâm lý, chăm sóc cộng đồng – điều mà không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng có sẵn.

Một nút thắt khác là khả năng chi trả. Lương hưu bình quân chỉ quanh mức 6,2 triệu đồng/tháng (7 triệu với lực lượng vũ trang), trong khi chi phí dưỡng lão tại đô thị từ 10 triệu cho gói cơ bản và 16–22 triệu đồng/tháng cho gói nâng cao – tương đương chi phí thuê căn hộ trung tâm TP.HCM. Giá dịch vụ còn tăng nhanh hơn điều chỉnh lương hưu (10–15%/năm so với 5–7%), khiến nhiều gia đình chật vật và doanh nghiệp lo ngại không đạt tỷ lệ lấp đầy.

Thiếu chiến lược quốc gia cho mô hình dưỡng lão

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, khung pháp lý thiếu đồng bộ khiến nhà đầu tư khó hình dung khả năng thanh khoản và hiệu quả kinh doanh. Bà cảnh báo, nếu không có cơ chế rõ ràng, bất động sản dưỡng lão sẽ lặp lại những khó khăn từng gặp ở phân khúc nhà ở xã hội.

Ở góc nhìn quốc tế, bà Emily Fell (Savills APAC) cho rằng Việt Nam cần mô hình riêng, phù hợp mức sống và văn hóa. Bà gợi ý sự kết hợp giữa “lifestyle living” kiểu Australia với hệ thống chăm sóc đặc biệt của Nhật Bản. Quan trọng hơn, bảo hiểm và chính sách công phải tham gia hỗ trợ chi phí – điều Việt Nam hiện còn thiếu.

Bà cũng nhấn mạnh: dòng vốn nên ưu tiên cho đơn vị vận hành, thay vì chỉ tập trung xây dựng cơ sở vật chất. Chính chất lượng vận hành mới quyết định sự bền vững của toàn thị trường.

Cũng theo bà Miền, nhu cầu dưỡng lão tại Việt Nam là có thật và sẽ tăng mạnh. Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng nhu cầu chăm sóc sức khỏe người già đang trở thành ưu tiên của nhiều gia đình, trong khi số lượng dịch vụ hiện có còn “đếm trên đầu ngón tay”. Vì vậy, đây sẽ là cơ hội cho những doanh nghiệp chịu chấp nhận đi trước – đi nhanh – đi bài bản.

Việt Nam đang đứng trước bước ngoặt dân số. Và khi thị trường bất động sản truyền thống cạnh tranh ngày càng gay gắt, dưỡng lão có thể trở thành phân khúc “ngách” nhưng đầy dư địa cho những nhà phát triển dám tiên phong.