Bất động sản công nghiệp: Tăng trưởng bền vững

Động lực tăng trưởng mang tính cấu trúc

Khác với bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp không tăng trưởng dựa trên yếu tố đầu cơ. Động lực chính đến từ nhu cầu thuê thực, đặc biệt trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục tái cấu trúc.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, trong quý IV/2025, giá thuê đất khu công nghiệp tại miền Bắc đạt trung bình khoảng 135 USD/m² cho toàn thời hạn thuê, tăng 1,5% so với quý trước và tăng 3,8% so với cùng kỳ 2024. Tại miền Nam, mức giá trung bình khoảng 185 USD/m², tăng 2,7% theo quý và 5,1% theo năm.

Mức tăng này phản ánh sự thiếu hụt nguồn cung chất lượng cao hơn là yếu tố “sốt giá”. Dòng vốn FDI tiếp tục đóng vai trò then chốt khi chiến lược “China +1” khiến nhiều tập đoàn đa quốc gia mở rộng sản xuất tại Việt Nam. Mỗi dự án nhà máy, trung tâm sản xuất hay kho vận mới đều kéo theo nhu cầu lớn về đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và hạ tầng logistics.

Song song đó, sự phát triển của thương mại điện tử, kho lạnh, trung tâm phân phối thông minh đang mở ra không gian tăng trưởng mới, đặc biệt tại các khu vực ven đô và địa phương có lợi thế kết nối vùng.

Ở phân khúc giá trị cao, Việt Nam đang dần hình thành các cụm công nghiệp chuyên biệt. Theo Savills, giai đoạn 2023–2025 ghi nhận 11,6 tỷ USD vốn đầu tư vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao, trong đó riêng mảng lắp ráp và kiểm định bán dẫn đạt khoảng 3 tỷ USD. Chính phủ cũng dành hơn 1 tỷ USD cho phát triển ngành bán dẫn giai đoạn 2024–2030, tạo lực đẩy dài hạn cho bất động sản công nghiệp thế hệ mới.

Cạnh tranh và sàng lọc khốc liệt hơn

Tuy nhiên, đà tăng trưởng này không đồng nghĩa với “đường thẳng đi lên”. Áp lực cạnh tranh trong khu vực ngày càng rõ nét khi Thái Lan, Indonesia, Malaysia hay Ấn Độ đều đẩy mạnh ưu đãi để hút dòng vốn sản xuất.

Ông Đoàn Duy Hưng, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần IIP, cho rằng giá thuê đất khu công nghiệp khó có khả năng tăng nóng, thậm chí có thể đi ngang trong một số giai đoạn do nguồn cung đang mở rộng nhanh tại nhiều địa phương. Khi quỹ đất gia tăng, các chủ đầu tư buộc phải cạnh tranh bằng chất lượng hạ tầng, chính sách ưu đãi và dịch vụ đi kèm thay vì chỉ dựa vào giá thuê.

Thực tế cho thấy, FDI ngày càng chọn lọc hơn. Doanh nghiệp thuê đất có nhiều lựa chọn, trong khi yêu cầu về hạ tầng, kết nối logistics và tiêu chuẩn vận hành ngày càng cao. Những khu công nghiệp nằm xa các đầu mối giao thông lớn, thiếu kết nối liên vùng sẽ đối mặt với nguy cơ giảm sức hút.

Bên cạnh đó, chi phí đất đai tăng lên khi chính sách định giá tiệm cận thị trường, cùng với rủi ro pháp lý, đang tạo áp lực lên biên lợi nhuận của các dự án mới.

Ở tầm dài hạn, bài toán phát triển bền vững trở thành “thước đo” quan trọng. Các tiêu chí ESG không còn mang tính khuyến khích mà đang dần trở thành điều kiện bắt buộc đối với dòng vốn quốc tế, buộc các khu công nghiệp phải đầu tư mạnh vào môi trường, năng lượng tái tạo và tiêu chuẩn lao động.