Bất động sản công nghiệp miền Bắc tăng tốc nguồn cung, cuộc đua hút vốn bước sang giai đoạn mới

Chỉ trong vòng một năm, quy mô quỹ đất công nghiệp toàn vùng đã mở rộng thêm gần 43%, không chỉ phản ánh nỗ lực tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, hạ tầng mà còn cho thấy sự dịch chuyển rõ nét trong chiến lược thu hút dòng vốn sản xuất và logistics.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, tính đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy đất khu công nghiệp tại miền Bắc đạt xấp xỉ 23.990ha. Riêng trong quý cuối năm, thị trường ghi nhận thêm khoảng 640ha đất công nghiệp mới từ ba dự án quy mô gồm KCN Phúc Sơn, KCN Quế Võ 2 (giai đoạn 2) và KCN Đồng Văn V tại Ninh Bình.

So với mức 16.800ha vào cuối năm 2024, quy mô nguồn cung đã tăng tới 42,8% chỉ sau một năm. Mức tăng mạnh này đến từ hai yếu tố chính: tiến độ cấp phép dự án được đẩy nhanh trong năm 2025 và việc mở rộng phạm vi nghiên cứu sau điều chỉnh địa giới hành chính, qua đó bổ sung thêm dư địa phát triển cho không gian công nghiệp miền Bắc.

Không gian công nghiệp lan tỏa ra vệ tinh

Một điểm đáng chú ý là nguồn cung mới không còn tập trung tuyệt đối tại các trung tâm công nghiệp truyền thống. Bắc Ninh và Hải Phòng hiện vẫn là hai địa phương dẫn đầu với lần lượt khoảng 5.452ha và 5.796ha đất khu công nghiệp, song xu hướng mở rộng sang các địa phương vệ tinh như Ninh Bình, Phú Thọ hay Quảng Ninh ngày càng rõ rệt.

Sự lan tỏa này giúp giảm áp lực khan hiếm quỹ đất tại khu vực lõi, đồng thời mang lại thêm lựa chọn cho các nhà đầu tư cần diện tích lớn, chi phí hợp lý và dư địa mở rộng dài hạn. Đây cũng là bước đi phù hợp trong bối cảnh các trung tâm công nghiệp lâu năm đã tiệm cận ngưỡng khai thác tối đa.

Về phía cầu, quý IV/2025 ghi nhận diện tích hấp thụ thuần đất khu công nghiệp đạt khoảng 63ha. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng giảm nhẹ xuống 65,74%, thấp hơn quý trước và cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, theo giới phân tích, sự điều chỉnh này chủ yếu xuất phát từ việc nguồn cung tăng quá nhanh, khiến thị trường cần thêm thời gian để hấp thụ, thay vì phản ánh sự suy yếu của nhu cầu.

Thực tế cho thấy các khu vực trung tâm vẫn giữ được sức hút ổn định. Hà Nội tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy 100% do quỹ đất công nghiệp gần như đã cạn. Bắc Ninh đạt tỷ lệ lấp đầy 74,1%, tiếp tục đóng vai trò “đầu tàu” thu hút dòng vốn FDI công nghệ cao, đặc biệt trong lĩnh vực điện tử và linh kiện. Trong khi đó, các địa phương mới như Quảng Ninh hay Phú Thọ vẫn còn dư địa lớn nhờ tỷ lệ lấp đầy ở mức trung bình.

Giá thuê giữ đà tăng, nhà xưởng – nhà kho dẫn dắt thanh khoản

Song hành với đà mở rộng nguồn cung, mặt bằng giá thuê đất khu công nghiệp miền Bắc tiếp tục nhích lên. Quý IV/2025, giá chào thuê sơ cấp trung bình đạt khoảng 135 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 1,5% so với quý trước và cao hơn 3,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng này phản ánh nhu cầu ổn định đối với các dự án có vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ và pháp lý hoàn chỉnh.

Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF), thị trường tiếp tục ghi nhận diễn biến tích cực. Tổng nguồn cung tích lũy đạt hơn 5,28 triệu m2 sàn cho thuê, tăng hơn 22% so với cùng kỳ. Hải Phòng chiếm gần 45% thị phần, tiếp theo là Bắc Ninh với khoảng 23%.

Quý IV/2025, diện tích hấp thụ thuần RBF đạt gần 190.000m2, tăng gần 48% so với cùng kỳ, đưa tỷ lệ lấp đầy toàn vùng lên mức 86%. Động lực chính đến từ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghệ cao, cơ khí chính xác và điện tử. Giá thuê trung bình duy trì quanh mức 5 USD/m2/tháng, được đánh giá là cạnh tranh so với các thị trường trong khu vực ASEAN.

Phân khúc nhà kho xây sẵn (RBW) cũng cho thấy tín hiệu cải thiện rõ rệt. Tổng nguồn cung tích lũy đạt khoảng 3,58 triệu m2, tập trung chủ yếu tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên. Diện tích hấp thụ thuần trong quý IV đạt gần 58.000m2, nâng tỷ lệ lấp đầy toàn vùng lên trên 83%.

Cạnh tranh chuyển sang chất lượng và tầm nhìn dài hạn

Theo ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam, các doanh nghiệp thuê ngày càng thận trọng hơn trong quyết định lựa chọn địa điểm đầu tư. Giá thuê không còn là yếu tố duy nhất; thay vào đó, nhà đầu tư ưu tiên những địa phương có chiến lược phát triển dài hạn, hạ tầng kết nối tốt và khung pháp lý minh bạch, cho phép mở rộng sản xuất trong 5–10 năm tới.

Giai đoạn 2026–2029, miền Bắc dự kiến sẽ đón thêm khoảng 5.050ha đất công nghiệp mới. Cùng với các dự án hạ tầng quy mô lớn như sân bay quốc tế Gia Bình hay mở rộng tuyến cao tốc Bắc – Nam, thị trường bất động sản công nghiệp được kỳ vọng sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng cân bằng hơn, nơi chất lượng dự án, hiệu quả khai thác và tiêu chuẩn ESG trở thành lợi thế cạnh tranh then chốt.