Bất động sản có “mã số riêng” từ 1/3: Cơn sốt theo tin đồn liệu còn tái diễn

Mỗi tài sản một “hồ sơ số”

Theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, toàn bộ dữ liệu sẽ được tổ chức thống nhất từ Trung ương tới địa phương.

Bộ Xây dựng giữ vai trò chủ trì vận hành hệ thống ở cấp quốc gia; các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan được phân quyền cập nhật, khai thác và chia sẻ thông tin. Nguyên tắc xuyên suốt là bảo đảm an toàn hệ thống, bảo mật dữ liệu cá nhân và bí mật Nhà nước.

Điểm mới đáng chú ý là mỗi bất động sản sẽ có một mã định danh điện tử duy nhất – có thể xem như “hồ sơ số” đi cùng tài sản trong suốt vòng đời. Mã này cho phép liên thông dữ liệu pháp lý, quy hoạch, lịch sử giao dịch và biến động sở hữu. Thay vì tra cứu rời rạc ở nhiều cơ quan khác nhau, thông tin sẽ được chuẩn hóa trong một cấu trúc thống nhất.

Trong bối cảnh khung pháp lý đất đai mới được triển khai đồng thời với tiến trình chuyển đổi số quốc gia, việc đặt dữ liệu vào vị trí trung tâm được xem là bước đi có tính nền tảng. Nút thắt lâu nay của thị trường – dữ liệu phân tán, thiếu đồng bộ, khó kiểm chứng – đang được xử lý theo hướng tiếp cận hệ thống hơn.

“Xương sống” của thị trường minh bạch

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định cơ sở dữ liệu tập trung không chỉ là cải cách thủ tục hành chính mà là bước nâng chuẩn cấu trúc thị trường. Theo ông, dữ liệu chính là “xương sống” của một môi trường bất động sản chuyên nghiệp.

Một trong những hạn chế kéo dài nhiều năm là tình trạng phân mảnh thông tin giữa các địa phương. Quyền sử dụng đất, phê duyệt dự án hay giá giao dịch được lưu trữ theo các chuẩn khác nhau, khiến việc tổng hợp và phân tích gặp khó khăn. Ngay cả các đơn vị tư vấn quốc tế cũng gặp trở ngại khi xây dựng bộ dữ liệu xuyên suốt do thiếu đồng nhất trong cập nhật.

Khi hình thành cơ sở dữ liệu quốc gia tích hợp – bao gồm thông tin thửa đất, căn hộ, lịch sử sở hữu, giá chuyển nhượng và tình trạng pháp lý – thị trường sẽ có một “ngôn ngữ chung”. Cơ quan quản lý có thể theo dõi cung – cầu gần thời gian thực, còn nhà đầu tư có thêm căn cứ định giá.

Hệ thống này đặc biệt có ý nghĩa khi luật đất đai mới đi vào thực thi. Việc mọi giao dịch được ghi nhận đầy đủ sẽ giúp giám sát sát hơn giá trị chuyển nhượng thực tế, hạn chế tình trạng kê khai thấp để giảm nghĩa vụ tài chính, đồng thời hỗ trợ công tác định giá đất và hoạch định chính sách thuế minh bạch hơn.

Giá còn bị “thổi” theo tin đồn?

Ở góc độ thị trường, đại diện Savills cho rằng minh bạch dữ liệu có thể góp phần hạn chế các đợt tăng giá mang tính tâm lý. Khi lịch sử giao dịch, quy hoạch và pháp lý được công khai, người mua sẽ ít phụ thuộc vào tin đồn. Dòng tiền theo đó có xu hướng chảy về những khu vực có nền tảng hạ tầng và nhu cầu thực thay vì chạy theo kỳ vọng ngắn hạn.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group, cũng đánh giá cao lợi ích của việc kết nối dữ liệu trên phạm vi toàn quốc. Khi hệ thống hoàn thiện, việc truy xuất thông tin về một bất động sản cụ thể sẽ nhanh chóng và thuận tiện hơn nhiều so với hiện nay, hỗ trợ cả doanh nghiệp lẫn người dân trong giao dịch.

Tuy nhiên, ông Thắng lưu ý lợi ích càng lớn thì yêu cầu bảo mật càng cao. Khi mỗi tài sản được gắn mã định danh và liên thông với dữ liệu chủ sở hữu, hệ thống có thể trở thành mục tiêu của các hành vi tấn công mạng nếu không được bảo vệ nghiêm ngặt. Rủi ro rò rỉ thông tin có thể phát sinh ở nhiều khâu, từ thu thập đến khai thác dữ liệu, đòi hỏi hạ tầng công nghệ và quy trình kiểm soát chặt chẽ.

Dù được kỳ vọng tạo chuyển biến lớn, các chuyên gia đều cho rằng dữ liệu không phải là “đũa thần”. Thị trường bất động sản vẫn vận hành theo quy luật cung – cầu và chịu tác động mạnh từ tâm lý đám đông. Hệ thống thông tin chỉ phát huy hiệu quả khi đi kèm cơ chế giám sát chặt chẽ và thực thi nhất quán.

Về dài hạn, việc cấp mã định danh cho từng tài sản có thể tạo ra thay đổi căn bản trong cách thị trường vận hành: quản lý chuyển từ nặng thủ tục sang dựa trên công nghệ; đầu tư dịch chuyển từ chạy theo tin đồn sang dựa trên dữ liệu; thị trường phân mảnh từng bước hình thành hệ sinh thái có khả năng kết nối, phân tích và dự báo tốt hơn.