Bất động sản cho thuê bước vào cuộc chơi mới, lợi nhuận dần bị thu hẹp

Lợi nhuận đã không còn “dễ ăn”

Trước đây, nhiều nhà đầu tư cá nhân mua nhà hoặc căn hộ với mục tiêu vừa giữ tài sản vừa khai thác cho thuê. Tuy nhiên, trong vài năm trở lại đây, giá bất động sản tăng mạnh trong khi giá thuê không tăng tương xứng.

Ngoài ra, chi phí liên quan đến vận hành cũng tăng lên: phí bảo trì, chi phí sửa chữa, nội thất, quản lý tòa nhà và các khoản thuế liên quan. Khi cộng tất cả các chi phí này lại, phần lợi nhuận thực tế mà nhà đầu tư nhận được có thể thấp hơn nhiều so với kỳ vọng ban đầu.

Đáng chú ý, một loạt quy định mới về nghĩa vụ thuế bất động sản năm 2025 đã tác động đến nhà đầu tư, chủ căn hộ cho thuê.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group, đánh giá việc tăng cường kiểm soát hoạt động mua bán, cho thuê bất động sản thời gian qua đã tạo ra những tác động rõ nét lên thị trường. Với giao dịch mua bán, việc giữ thuế thu nhập cá nhân ở mức 2% giá trị chuyển nhượng giúp cách tính thuế đơn giản, minh bạch hơn so với phương án 20% trên phần chênh lệch giá từng được đề xuất.

Cùng với đó, các quy định từ Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Nghị định 357/NĐ-CP về gắn mã định danh bất động sản đang góp phần tăng minh bạch, hạn chế đầu cơ. Ở mảng cho thuê, việc yêu cầu kê khai và áp dụng đồng thời thuế GTGT và thuế TNCN đã gây nhiều tranh luận, tác động đến tâm lý thị trường và buộc người cho thuê phải sớm điều chỉnh mô hình để thích ứng với khung pháp lý mới.

Chia sẻ về vấn đề này, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nói trong ngắn hạn, mô hình đầu tư dãy trọ, căn hộ cho thuê có thể kém hấp dẫn hơn so với giai đoạn trước.

Việc nghĩa vụ thuế đối với hoạt động cho thuê nhà được xác định theo doanh thu, với ngưỡng 500 triệu đồng/năm, cùng với các yêu cầu ngày càng chặt chẽ về phòng cháy chữa cháy từ ngày 30-3-2025, đăng ký tạm trú tạm vắng… khiến chi phí đầu tư gia tăng đáng kể. Trong khi đó, giá vốn đầu tư nhà đất tăng cao, tăng nhanh hơn lợi suất cho thuê thực tế tại nhiều khu vực.

Thực tế cho thấy, tại nhiều khu vực, giá nhà tăng nhanh hơn đáng kể so với tốc độ tăng giá thuê, đặc biệt ở nhóm nhà phố khu vực trung tâm và căn hộ cao cấp, khiến tỷ suất cho thuê giảm xuống mức thấp. Trong bối cảnh đó, dòng tiền từ cho thuê không còn là yếu tố tạo lợi nhuận chính, mà đóng vai trò như một yếu tố “neo giá”, giúp nhà đầu tư duy trì dòng tiền tối thiểu và đảm bảo tính an toàn trong quá trình nắm giữ tài sản.

Cơ hội vẫn còn, nhưng cần chiến lược mới

Trong diễn biến chính sách thuế và yêu cầu tuân thủ ngày càng chặt chẽ, nhà đầu tư bất động sản cần đánh giá lại bài toán dòng tiền một cách thận trọng, thay vì chỉ kỳ vọng vào tăng giá. Hiệu quả đầu tư phải được tính toán đầy đủ trên cơ sở dòng tiền sau thuế, bao gồm chi phí vận hành, tài chính và nghĩa vụ pháp lý; những mô hình cho thuê có biên lợi nhuận mỏng sẽ kém phù hợp hơn.

Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển sang các khu vực có mặt bằng giá còn thấp, được hỗ trợ bởi hạ tầng và đô thị hóa, đang được nhiều nhà đầu tư cân nhắc nhằm cải thiện tỷ suất cho thuê và độ an toàn dòng tiền. Việc cơ cấu lại danh mục, kiểm soát đòn bẩy tài chính và ưu tiên các sản phẩm dễ thanh khoản cũng trở thành yêu cầu bắt buộc.

“Với các chủ bất động sản cho thuê, việc chuẩn hóa vận hành, tuân thủ thuế - pháp lý và nâng cao chất lượng dịch vụ sẽ quyết định khả năng cạnh tranh trong giai đoạn thị trường vận hành theo hướng minh bạch hơn”, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhấn mạnh.

Có thể nói, thị trường cho thuê đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Những nhà đầu tư chỉ dựa vào may mắn hoặc xu hướng tăng giá chung của thị trường có thể gặp nhiều khó khăn. Ngược lại, những người sẵn sàng đổi mới tư duy, cải thiện sản phẩm và áp dụng các phương thức vận hành hiện đại vẫn có cơ hội tạo ra lợi thế cạnh tranh và duy trì lợi nhuận trong dài hạn. Trong bối cảnh đó, chiến lược đầu tư thông minh và khả năng thích ứng nhanh sẽ là chìa khóa để thành công trên thị trường bất động sản cho thuê.