Vì sao Khu công nghiệp Hoàng Mai II mới cho thuê được khoảng 9% diện tích?

Giải phóng mặt bằng chậm

Dự án Khu công nghiệp Hoàng Mai II do Công ty Cổ phần Hoàng Thịnh Đạt đầu tư tại phường Hoàng Mai (Nghệ An) với diện tích 334,79 ha, tổng vốn đăng ký 1.900 tỷ đồng.

Khu công nghiệp Hoàng Mai II – khu vực có khả năng kết nối thuận lợi với các tuyến giao thông Bắc – Nam, gần cảng biển và các khu kinh tế trọng điểm của Bắc Trung Bộ. Đây là một lợi thế quan trọng trong bối cảnh các nhà đầu tư ngày càng chú trọng đến yếu tố logistics và chuỗi cung ứng.

Ngoài ra, dự án được phê duyệt theo Quyết định 1164/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ Việt Nam, với thời hạn hoạt động 50 năm. Sự phê duyệt này đảm bảo tính pháp lý dài hạn, tạo cơ sở để các nhà đầu tư yên tâm về quyền sử dụng đất và triển khai dự án.

Bên cạnh đó, Hoàng Mai II được định hướng thu hút các dự án FDI và công nghiệp công nghệ cao, có dây chuyền hiện đại, ít lao động nhưng giá trị gia tăng lớn, phù hợp với xu hướng phát triển công nghiệp bền vững.

Về mặt tiềm năng, dự án gần như hội tụ đầy đủ các yếu tố: Vị trí, quy mô, pháp lý, định hướng ngành nghề và sự hỗ trợ của chính quyền. Vậy tại sao tỷ lệ cho thuê đất vẫn thấp?

Tuy nhiên, theo báo cáo mới nhất của UBND tỉnh Nghệ An, diện tích của dự án đã có quyết định thu hồi đất là 132,9ha/334,79ha; diện tích đã trích đo 312,4/334,79 ha; đã tổ chức kiểm kê đất và tài sản các hộ dân bị ảnh hưởng được 290,84 ha/334,79ha (còn lại 43,95ha chưa kiểm kê). Diện tích đã cho thuê đất 29,7633 ha (đạt 9%).

Qua đây có thể thấy, với tỷ lệ lấp đầy của khu công nghiệp này hiện mới chỉ đạt khoảng 9%, đó một con số khá khiêm tốn so với kỳ vọng. Vậy đâu là nguyên nhân dẫn đến thực trạng này?

Yếu tố quan trọng nhất khiến tiến độ cho thuê đất bị hạn chế chính là công tác giải phóng mặt bằng (GPMB). Dù dự án có quy mô hơn 330 ha, nhưng đến nay vẫn còn một diện tích lớn chưa hoàn tất thu hồi đất. Khi chưa có “mặt bằng sạch”, chủ đầu tư không thể bàn giao đất cho các doanh nghiệp, dẫn đến việc ký kết hợp đồng cho thuê bị đình trệ.

Thực tế, quá trình GPMB gặp nhiều khó khăn do người dân chưa đồng thuận với mức giá bồi thường; Thiếu quy định cụ thể về đơn giá cây trồng, tài sản trên đất; Một số trường hợp phát sinh tranh chấp ranh giới…

Những vấn đề này khiến quá trình kiểm kê, đền bù kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ chung của dự án.

Hiện nay, còn 22,39ha/334,79ha chưa hoàn thành trích đo do nguyên nhân đang tranh chấp ranh giới, vướng mắc về loại đất. UBND phường Hoàng Mai đã tổ chức làm việc với Văn phòng Đăng ký đất đai và các hộ dân bị ảnh hưởng nhiều lần, tuy nhiên đến nay, Văn phòng Đăng ký đất đai chưa hoàn thiện xong kết quả trích đo để trình phê duyệt.

201,89 ha/334,79ha chưa có quyết định thu hồi đất do các nguyên nhân như vướng mắc về nguồn gốc đất (31ha), vướng mắc về giá bồi thường (23 thửa diện tích là 25ha), vướng mắc về đền bù, hỗ trợ tài sản và tái định cư cho các hộ giãn dân (37,5ha); vướng mắc về mật độ cây trồng, chưa có trong đơn giá của Quyết định số 41/2024/QĐ-UBND ngày 30/10/2024 của UBND tỉnh.

Bên cạnh đó, Hoàng Mai II cũng đang gặp “khó” về tái định cư. Tái định cư là điều kiện tiên quyết để người dân bàn giao đất. Tuy nhiên, việc bố trí khu tái định cư chưa kịp thời hoặc chưa đáp ứng nhu cầu đã khiến nhiều hộ dân chưa sẵn sàng di dời. Điều này tiếp tục làm “tắc nghẽn” quá trình giải phóng mặt bằng.

Điều đáng nói, một khu công nghiệp muốn thu hút nhà đầu tư cần có hạ tầng đồng bộ như điện, nước, giao thông nội bộ, hệ thống xử lý nước thải… Trong khi đó, tại Khu công nghiệp Hoàng Mai II, một số hạng mục vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Điều này khiến các doanh nghiệp e ngại, chưa sẵn sàng triển khai dự án.

Thậm chí, nhiều nhà đầu tư có xu hướng: Chờ hạ tầng hoàn chỉnh rồi mới quyết định; Hoặc chuyển hướng sang các khu công nghiệp khác đã sẵn sàng hơn. Đây là yếu tố gián tiếp nhưng có tác động đáng kể đến tỷ lệ lấp đầy của khu công nghiệp.

Hoàn thành mặt bằng trước 30/9/2026

Dự án Khu công nghiệp Hoàng Mai II tại Nghệ An hiện đang gặp khó khăn chủ yếu do vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng – yếu tố then chốt quyết định tiến độ triển khai. Việc chậm trễ trong thu hồi đất, bồi thường và tái định cư đã khiến quỹ đất sạch chưa đủ để bàn giao cho các nhà đầu tư, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ xây dựng hạ tầng và thu hút doanh nghiệp.

Tuy nhiên, trước thực trạng này, chính quyền tỉnh Nghệ An đang thể hiện sự quyết liệt cao trong chỉ đạo và điều hành. Các sở, ngành và địa phương liên quan đã được yêu cầu tập trung tháo gỡ từng điểm nghẽn, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, đồng thời tăng cường vận động, tạo sự đồng thuận trong người dân. Cụ thể:

Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Nghệ An ông Bùi Thanh An nhấn mạnh, Dự án Khu công nghiệp Hoàng Mai 2 là 01 trong 12 dự án trọng điểm của tỉnh, vì vậy yêu cầu các đơn vị liên quan phải quyết liệt hơn; hàng tháng phải báo cáo trung thực, rõ ràng về trách nhiệm trong thực hiện các nhiệm vụ được giao. Mục tiêu của dự án đảm bảo tăng trưởng theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ tỉnh lần thứ XX.

Về công tác giải phóng mặt bằng, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Bùi Thanh An giao UBND phường Hoàng Mai tiếp tục tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo, huy động cả hệ thống chính trị vào. Nghiên cứu, phối hợp với các Sở hoàn thành các hồ sơ giải phóng mặt bằng đúng quy định và chặt chẽ. Bên cạnh đó, phường Hoàng Mai đẩy mạnh công tác tuyên truyền tới Nhân dân về các chính sách mới trong công tác giải phóng mặt bằng; tăng cường thêm nhân lực để thực hiện các nhiệm vụ được giao. Phó Chủ tịch

Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh giao Sở Nông nghiệp và Môi trường sớm tham mưu UBND tỉnh ban hành Quyết định thay thế Quyết định số 41/2024/QĐ-UBND ngày 30/10/2024 của UBND tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi và mức bồi thường, hỗ trợ di dời vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh. Phối hợp hợp với các Sở, ngành liên quan để kịp thời hướng dẫn UBND phường Hoàng Mai tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng theo đúng quy định và sẵn sàng Tổ công tác để hỗ trợ cho phường Hoàng Mai.

Sở Tài chính đáp ứng nhu cầu thực tế để đảm bảo hạ tầng ngoài hàng rào của các khu công nghiệp nói chung và Khu công nghiệp Hoàng Mai 2 nói riêng được triển khai đúng tiến độ. Về hạ tầng khu công nghiệp, đối với hai hệ thống thoát nước và hệ thống điện chiếu sáng, Sở Tài chính có trách nhiệm đáp ứng đủ vốn để hoàn thành theo đúng kế hoạch.

Ban Quản lý Khu kinh tế Đông Nam đóng vai trò là đầu mối, đôn đốc các đơn vị liên quan đẩy nhanh tiến độ và tháo gỡ vướng mắc về thủ tục, giải phóng mặt bằng và hạ tầng điện, hạ tầng ngoài hàng rào và các điều kiện khác để các nhà đầu tư thứ cấp hoạt động. Hạ tầng ngoài hàng rào Khu kinh tế phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định về quản lý dự án và giám sát chặt chẽ, đảm bảo tiết kiệm vốn đầu tư ở mức cao nhất.

Công ty Cổ phần Hoàng Thịnh Đạt cần phối hợp chặt chẽ với phường Hoàng Mai, Ban Quản lý Khu kinh tế Đông Nam và các Sở, ngành trong công tác giải phóng mặt bằng. Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh đề nghị Công ty Cổ phần Hoàng Thịnh Đạt tập trung thu hút các nhà đầu tư sử dụng ít lao động nhưng có dây chuyền công nghệ hiện đại và tiên tiến. Tập trung thu hút các dự án FDI đảm bảo được hai mục tiêu chính là đóng góp cho ngân sách và thúc đẩy doanh nghiệp nội địa phát triển. Tỉnh cam kết sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp phát triển.

Mục tiêu được đặt ra là hoàn thành toàn bộ công tác giải phóng mặt bằng trước ngày 30/9/2026. Đây được xem là mốc thời gian quan trọng nhằm tạo điều kiện để dự án sớm hoàn thiện hạ tầng, thu hút nhà đầu tư và đi vào hoạt động, qua đó góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương trong thời gian tới.

Có thể nói, tỷ lệ cho thuê mới đạt khoảng 9% của Khu công nghiệp Hoàng Mai II không phải do thiếu tiềm năng, mà chủ yếu xuất phát từ các “điểm nghẽn” trong quá trình triển khai, đặc biệt là công tác giải phóng mặt bằng. Khi những vướng mắc này được tháo gỡ, cùng với việc hoàn thiện hạ tầng và chính sách thu hút đầu tư, dự án được kỳ vọng sẽ tăng tốc trong thời gian tới và trở thành động lực phát triển kinh tế quan trọng của tỉnh Nghệ An.