Vẫn có nguy cơ bong bóng bất động sản năm 2019

Đây là nhận định của TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính-ngân hàng trong cuộc trao đổi với Đất Việt ngày 15/11.

Vẫn có rủi ro

Theo ông Hiếu, trong thời gian thị trường đã có sự điều chỉnh để cân bằng hơn giữa cung và cầu.

Việc này xuất phát từ một số chính sách của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Theo đó, từ ngày 1/1/2019, NHNN sẽ điều chỉnh tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 45% xuống 40%.

Chính vì quy định này mà các ngân hàng thương mại phải cơ cấu lại nguồn vốn huy động và không mạnh tay để cho vay trung và dài hạn nữa. Bởi trong trường hợp ngân hàng thương mại cho vay trung và dài hạn nhiều mà không đạt được tỷ lệ 40% thì ngân hàng có thể rơi vào trong tình trạng bị NHNN kiểm soát.

Trước đó, NHNN đã nhiều lần cảnh báo các ngân hàng thương mại phải thận trọng khi cho vay các lĩnh vực chứng khoán, bất động sản, BOT.

Bên cạnh đó, lãi suất cũng là công cụ khiến thị trường tự điều chỉnh. Việc lãi suất tăng nhẹ trong thời gian vừa qua khiến các chủ đầu tư không quá mặn mà trong việc đi vay ngân hàng. Khi chủ đầu tư không vay ngân hàng được sẽ kéo nguồn cung sụt giảm vì phần lớn chủ đầu tư đều dựa vào vốn của ngân hàng để xây dựng, tạo ra các sản phẩm bất động sản.

Tuy nhiên, TS Nguyễn Trí Hiếu lưu ý, thị trường phải quan tâm đến việc nguồn cung phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tăng trong khi mức cầu đã bắt đầu giảm.

"Việc giảm cầu trên phân khúc thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là điều hợp lý vì rất nhiều người mua bất động sản nghỉ dưỡng không phải  để ở mà để kinh doanh. Họ nhìn thấy sự phát triển của du lịch cũng như dự đoán thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong tương lai sẽ là thị trường mang lại lợi nhuận lớn nên đầu tư vào đó.

Nhưng đây thực chất là sự kinh doanh mang tính đầu cơ chứ không phải đầu tư thực sự của những người có nhu cầu  mua để ở.

Chính vì thế, nếu không cẩn thận, đây chính là phân khúc có thể tạo ra rủi ro cho nền kinh tế và là nơi có thể tạo ra bong bóng", ông Hiếu chỉ rõ.

Từ nhận định trên, vị chuyên gia tài chính-ngân hàng vẫn giữ nguyên quan điểm: thị trường bất động sản phải có sự điều chỉnh và phải hết sức thận trọng, nếu không bong bóng có thể xảy ra trong năm 2019 như nhận định ông từng đưa ra hồi tháng 7/2018.

TS Nguyễn Trí Hiếu cũng khẳng định, hiện tượng đầu cơ trên thị trường bất động sản không thể nào triệt tiêu được và đó là hiện tượng bình thường trong một nền kinh tế thị trường.

"Những người đầu cơ là những người dự báo về tiềm năng phát triển ở một khu nào đó và họ đổ tiền vào đó mua đất, mua nhà, đặc biệt là phân khúc bất động sản cao cấp.

Đó là hiện tượng bình thường nhưng nếu hiện tượng đó xảy ra ngoài tầm kiểm soát, nghĩa là người ta mua quá nhiều đất, rồi đầu cơ bất động sản nghỉ dưỡng, cầu  rất cao trong khi nguồn cung bị đẩy lên cao hơn nữa và cứ thế theo chiều hướng đi lên, đến lúc nào đó cầu giảm đi và dư cung,  từ tình trạng ấy sẽ gây ra khủng hoảng của cả một thị trường.

Vấn đề là kiểm soát như thế nào? Trước hết, tất cả thông tin trên các phân khúc bất động sản, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng cũng như phân khúc đất nền cần được cập nhật chính xác bởi các cơ quan chức năng cũng như phổ biến trên báo chí để người dân cảnh giác với những khu vực có dấu hiệu đầu cơ và bị đẩy giá bởi các tay đầu nậu.

Cùng với đó, ngân hàng phải có chính sách tín dụng cũng như dự báo về thị trường bất động sản để cho vay hợp lý. Thông thường, các ngân hàng vẫn rất mặn mà trong cho vay bất động sản vì đó là chỗ cho vay béo bở nhất, giới đầu cơ bất động sản sẵn sàng vay với bất cứ mức lãi suất nào miễn là vay được vì họ nghĩ rằng trong tương lai sẽ làm ra số tiền gấp 3, 4 lần số tiền vay ngân hàng.

Đó là điểm hấp dẫn các ngân hàng và cũng là cái bẫy rất nguy hiểm.

Các ngân hàng cần phải quay về nguyên tắc cơ bản của vấn đề cho vay: hãy cho vay đáp ứng nhu cầu thực tế, không phải  để đáp ứng nhu cầu đầu cơ.

Nếu ngân hàng có những chính sách như vậy, cùng sự hỗ trợ và thông tin của các cơ quan chức năng, báo chí thì có thể giảm thiểu được nguy cơ của bong bóng bất động sản", TS Nguyễn Trí Hiếu phân tích.

Thị trường bất động sản sụt giảm về nguồn cung và số lượng giao dịch

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, trong 10 tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch, riêng thị trường TP.HCM có dấu hiệu sụt giảm rất rõ nét.

Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án với tổng số 23.759 căn nhà (trong đó, có 22.684 căn hộ và 1.075 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng.

Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm tỷ lệ 49,4%; phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm tỷ lệ 19,3%.

So sánh tình hình thị trường bất động sản TP.HCM 9 tháng đầu năm 2018 với 9 tháng đầu năm 2017 thì đều thể hiện sụt giảm: Số lượng dự án giảm 11,1%; Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%; Phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%; Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5%; Phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%.

Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và đảm bảo an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 19,3%, chiếm tỷ lệ quá thấp. Trong lúc, phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 thị trường (tỷ lệ 31,3%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung tại TP.HCM cũng như trong phạm vi cả nước như nhận định của Bộ Xây dựng.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững.

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho hay, từ đầu năm 2017 đến tháng 10/2018, đã xuất hiện 2 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành.

Cơn sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép còn xuất hiện tại khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành và tại 3 khu vực dự kiến trở thành đặc khu kinh tế gồm Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.

Trong những năm gần đây cũng đã xuất hiện một số loại hình sản phẩm bất động sản mới như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse. Trong đó, có loại hình căn hộ condotel tại các khu du lịch nghỉ dưỡng mà Nhà nước chưa có giải pháp quản lý và định hướng phát triển phù hợp.

Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư dự án condotel nộp tiền sử dụng đất quá thấp làm thất thu ngân sách Nhà nước, nhưng lại bán căn hộ condotel với giá rất cao, tương đương giá bán căn hộ cao cấp thu được lợi nhuận rất lớn; hoặc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 08-12 năm và cấp "sổ đỏ ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở" cho khách hàng, nhưng không có cơ sở pháp lý để đảm bảo thực hiện những cam kết này.

Các cơn sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel đã thu hút một phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ. Hiện nay, cơn sốt ảo giá đất nền và cơn sốt nóng condotel đã được kiểm soát nhưng hệ quả còn diễn biến nặng nề và phức tạp, Hiệp hội đánh giá.

Bên cạnh đó, tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố gây bất ổn trong xã hội.

Đã có một phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đồng thời, môi trường kinh doanh bất động sản chưa minh bạch, chưa lành mạnh, vẫn còn dấu hiệu "lợi ích nhóm", "chủ nghĩa tư bản thân hữu" đã tác động làm nản lòng các doanh nghiệp làm ăn chân chính, gây cản trở cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, vốn, các dự án thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (PPP), bằng hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM khẳng định không xảy ra bong bóng bất động sản trong những tháng cuối năm 2018 đến Tết Kỷ Hợi.

Theo Thành Luân/Báo Đất Việt