Từ huy hoàng đến lụi tàn: Hành trình lao dốc của Evergrande và địa ốc Trung Quốc

Khi China Evergrande, từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, lên sàn chứng khoán Hồng Kông năm 2009, thị trường địa ốc nước này đang ở giai đoạn sôi động nhất. Cơn sốt cổ phiếu của Evergrande thời điểm đó dữ dội đến mức cứ một người may mắn mua được ít nhất một cổ phiếu thì có tới 46 người khác không có cơ hội.

Giờ đây, thời thế đã thay đổi.

Evergrande - biểu tượng cho cả sự bùng nổ lẫn suy tàn của thị trường bất động sản Trung Quốc - đã chính thức bị hủy niêm yết khỏi Sàn giao dịch chứng khoán Hồng Kông vào ngày 25/8, 4 năm sau khi công ty lần đầu cảnh báo về khó khăn tài chính và 2 năm kể từ khi nộp đơn xin bảo hộ phá sản.

Với khoản nợ khổng lồ lên tới 300 tỷ USD, sự sụp đổ của Evergrande phản ánh quá trình thoái lui chậm chạp nhưng đầy đau đớn của toàn ngành địa ốc Trung Quốc. Các chính sách của chính phủ đã ngăn chặn được một cú đổ vỡ tức thì, nhưng đổi lại là tình trạng suy thoái kéo dài, không có điểm dừng.

Nỗi đau kéo dài của bất động sản Trung Quốc

Khác với cú sốc tài chính 2008 ở Mỹ, suy thoái bất động sản tại Trung Quốc không gây ra một thảm họa bất ngờ

nhưng đã đè nặng lên nền kinh tế suốt 5 năm qua. Chỉ riêng tháng trước, giá nhà mới giảm với tốc độ nhanh nhất trong 9 tháng, trong khi giá nhà cũ tiếp tục trượt dốc, theo số liệu của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc.

Để ngăn nguy cơ đổ vỡ hàng loạt, chính phủ đã bơm hỗ trợ có chọn lọc cho một số doanh nghiệp lớn. Một trong những nhà phát triển hàng đầu như China Vanke nhiều lần phải dựa vào cổ đông lớn nhất là công ty nhà nước Shenzhen Metro để vay vốn trang trải khoản nợ 51 tỷ USD.

Riêng năm nay, Shenzhen Metro đã cấp 9 khoản vay với tổng trị giá 3,4 tỷ USD cho Vanke. Dù vậy, Vanke vừa báo cáo khoản lỗ 1,7 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm, giảm 21% so với cùng kỳ năm ngoái.

“Nỗi đau sẽ còn kéo dài trong một thời gian rất dài”, ông Andrew Collier, chuyên gia của trường Harvard Kennedy, nhận định.

So với đợt suy thoái bất động sản nghiêm trọng gần nhất vào năm 2015, cách tiếp cận lần này đã khác. Khi đó, chính phủ chi hàng trăm tỷ USD để hỗ trợ người dân đổi nhà cũ kỹ lấy căn hộ mới ở các thành phố nhỏ, qua đó vực dậy thị trường nhưng cũng thổi bùng một đợt xây dựng quá mức. “Trung Quốc hiện rất thận trọng, họ không muốn ‘ném tiền tốt cứu tiền xấu’ vào lĩnh vực bất động sản nữa”, ông Collier nói thêm.

Trong khi một số tập đoàn lớn vẫn cố gắng tái cấu trúc, nhiều doanh nghiệp nhỏ hơn đã buộc phải phá sản. Suy thoái cũng kéo theo hệ lụy cho hàng loạt ngành liên quan như xây dựng, môi giới, thiết kế cảnh quan.

Tháng này, Tòa án Tối cao Hồng Kông đã ra lệnh thanh lý China South City Holdings – một nhà phát triển bất động sản tầm trung – do không đạt tiến triển trong tái cấu trúc.

Sự lao dốc của thị trường bất động sản diễn ra trong bối cảnh nền kinh tế Trung Quốc đang ở thế mong manh. Cuộc chiến thương mại làm suy giảm xuất khẩu, chi tiêu tiêu dùng vẫn èo uột. Chính phủ đang dồn vốn vào các ngành công nghệ chiến lược như bán dẫn và robot, nhưng khó có thể bù đắp nhanh khoảng trống mà bất động sản để lại.

Tầm quan trọng của bất động sản đối với kinh tế Trung Quốc là không thể phủ nhận. Ở thời kỳ đỉnh cao, lĩnh vực này chiếm tới 30% GDP. Tiền bán đất cho doanh nghiệp địa ốc là nguồn thu chính của nhiều chính quyền địa phương. Với người dân, bất động sản từng là kênh đầu tư an toàn cho khoản tiết kiệm cả đời.

Tuy nhiên, dữ liệu gần đây cho thấy một bức tranh u ám: trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 7 vừa qua, diện tích nhà ở mới khởi công trên toàn quốc giảm gần 20% so với cùng kỳ. Số nhà bỏ trống để bán cao gấp đôi mức trung bình lịch sử, theo báo cáo của Yicai – tổ chức nghiên cứu tài chính trực thuộc chính quyền Thượng Hải.

Người dân "vỡ mộng"

Tác động của khủng hoảng không chỉ dừng ở các con số mà còn lan tới từng hộ gia đình.

Victoria Yu, 35 tuổi, nhân viên tiếp thị tại một công ty công nghệ nông nghiệp ở Hợp Phì, đã rao bán căn hộ trị giá 330.000 USD mua ba năm trước. Dù chi thêm 80.000 USD để hoàn thiện nội thất, cô vẫn phải chấp nhận lời chào giá thấp hơn ít nhất 15% so với mức rao bán.

Quá thất vọng, cô quyết định giữ lại căn hộ, chấp nhận “chôn vốn” thay vì mất hơn 100.000 USD. “Sai lầm của tôi là tin rằng mua nhà là một khoản đầu tư an toàn”, cô thừa nhận.

Người môi giới của Yu khuyên nên bán sớm để tránh thiệt hại lớn hơn trong tương lai. Nhưng cô tin rằng, ở một thành phố hạng hai như Hợp Phì, giá nhà khó có thể trở lại mức đỉnh cũ.

Tại những trung tâm kinh tế lớn như Bắc Kinh và Thượng Hải, chính quyền địa phương đã buộc phải đảo ngược chính sách kiềm chế đầu cơ nhiều năm qua, nới lỏng hạn chế mua nhà để kích cầu.

Lily Zhang, một nhân viên ngành công nghệ ở Bắc Kinh, cũng vừa bán căn hộ với giá thấp hơn kỳ vọng. Cô kể, hành trình sở hữu nhà của mình giống “một chuyến tàu lượn siêu tốc”: mua nhà năm 2016 vì lo sợ giá tăng, rồi chứng kiến giá tiếp tục leo thang, để đến khi sinh con thì thị trường hạ nhiệt và giá rơi mạnh. Cuối cùng, sau 9 năm, Zhang chỉ vừa đủ hòa vốn.

“Không ai muốn trả giá, và điều đó thật đáng sợ. Khi chẳng có người mua nào đưa ra mức giá, tôi thực sự hoảng loạn”, Zhang chia sẻ.