TP Hồ Chí Minh: Thị trường bất động sản chững lại, triển vọng nào trong thời gian tới?

Dòng tiền chậm lại

Báo cáo thị trường quý 1/2026 của DKRA cho biết dòng tiền vào bất động sản chậm lại so với cuối năm ngoái, kéo theo giao dịch giảm ở nhiều phân khúc. Trong khi đó, giá bán vẫn giữ mặt bằng cao, chưa có dấu hiệu điều chỉnh theo thanh khoản.

Theo ghi nhận, lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng trong quý đầu năm dao động quanh 5.2% - 6.9%/năm, tăng thêm 0.4 - 1.7 điểm % so với cuối năm 2025. Cùng lúc, tín dụng vẫn được kiểm soát. Với người mua nhà, đặc biệt là người dùng đòn bẩy, chi phí vốn cao hơn khiến quyết định xuống tiền trở nên thận trọng hơn.

Riêng đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp đạt 14,156 căn, giảm 25% so với quý trước. Lượng tiêu thụ đạt 7,158 căn, giảm 36%. TPHCM tiếp tục chiếm phần lớn nguồn cung với khoảng 91%.

Nguồn hàng mới đưa ra thị trường đạt khoảng 6,500 căn, giảm 41% so với quý trước. Giao dịch tập trung nhiều ở tỉnh Bình Dương cũ, chiếm hơn 63% lượng tiêu thụ. Khi lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, người mua có xu hướng cân nhắc lâu hơn. Để giữ nhịp bán hàng, nhiều chủ đầu tư chuyển sang hỗ trợ lãi suất ở mức 7-9% thay vì miễn lãi như trước.

Giá căn hộ sơ cấp vẫn tăng trung bình 3-5% so với cuối năm 2025 do chi phí đầu vào chưa giảm. Thị trường thứ cấp ít biến động hơn về giá, nhưng giao dịch chậm lại, một phần do yếu tố mùa vụ đầu năm và tâm lý chờ đợi.

Diễn biến tương tự cũng diễn ra ở phân khúc đất nền khi toàn thị trường có 94 dự án với khoảng 7,475 nền trong nguồn cung sơ cấp, gần như không thay đổi so với quý trước. Nhưng lượng tiêu thụ chỉ đạt 224 nền, tương đương tỷ lệ tiêu thụ khoảng 3%, giảm một nửa so với cuối năm trước. Phần lớn nguồn cung vẫn là các dự án đã mở bán trước đó, chiếm tới 95%. Khi dòng tiền chậm lại, nhóm sản phẩm mang tính đầu tư như đất nền thường bị ảnh hưởng đầu tiên.

Dù vậy, giá không giảm. Giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý 4/2025 và tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ. Thị trường thứ cấp tăng khoảng 3% so với quý trước và 18% so với cùng kỳ. Nguyên nhân chủ yếu đến từ nguồn cung mới hạn chế và kỳ vọng vào hạ tầng tại các khu vực giáp ranh TPHCM.

Triển vọng nào cho thời gian tới?

Bước sang quý 2/2026, DKRA Consulting dự báo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận sẽ tiếp tục đối mặt nhiều thách thức, trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao và chính sách kiểm soát tín dụng chưa có dấu hiệu nới lỏng.

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới dự kiến duy trì ở mức thấp, khoảng 300–400 sản phẩm mở bán. Nguồn cung tiếp tục tập trung tại các khu vực có lợi thế về quỹ đất, hạ tầng kết nối và dư địa tăng giá.

Mặt bằng giá sơ cấp được dự báo tiếp tục neo cao do áp lực chi phí đầu vào và chênh lệch cung – cầu. Trong khi đó, thị trường thứ cấp có thể dần phục hồi khi nguồn cung mới ngày càng khan hiếm, song tâm lý nhà đầu tư vẫn duy trì trạng thái thận trọng.

Với căn hộ, nguồn cung mới được dự báo dao động khoảng 5,000 - 7,000 căn, tương đương hoặc thấp hơn quý 1. Thanh khoản khó có đột biến trong ngắn hạn khi lãi suất và khả năng tiếp cận vốn vay vẫn là rào cản chính. Giá bán sơ cấp có thể tiếp tục tăng do chi phí đầu vào.

Tuy nhiên, sức cầu chung của thị trường vẫn được dự báo duy trì ở mức thấp và chưa thể vượt mức tăng của năm 2025. Giá sơ cấp tiếp tục neo cao, trong khi thị trường thứ cấp được kỳ vọng duy trì đà phục hồi.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting, trong bối cảnh hiện tại, thị trường tiếp tục chịu tác động từ lãi suất, tín dụng và các yếu tố kinh tế vĩ mô, do đó thanh khoản khó có sự cải thiện rõ rệt trong ngắn hạn, trong khi mặt bằng giá vẫn chịu áp lực duy trì ở mức cao.

Trong khi đó, theo dự báo của Dat Xanh Services, trong quý 2/2026, bất động sản TP.HCM tiếp tục vận hành thận trọng. Nguồn cung vẫn tăng nhưng tập trung vào dự án lớn, pháp lý rõ ràng; dòng tiền sẽ chọn lọc hơn, ưu tiên sản phẩm có giá trị thực.

Trong bối cảnh lãi suất còn cao và tín dụng bị kiểm soát, TP.HCM nhiều khả năng chưa thể “tăng tốc” trở lại, mà sẽ bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh hơn khi thị trường chỉ còn chỗ cho những sản phẩm thực sự đáp ứng nhu cầu ở và khai thác lâu dài.