Token hóa tài sản thực: Sân chơi tỷ USD chỉ dành cho giới siêu giàu?

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Trần Huyền Dinh, Chủ nhiệm Ủy ban Ứng dụng Fintech (Hiệp hội Blockchain và Tài sản số Việt Nam), đã có những phân tích về tiềm năng của token hoá tài sản thực, đồng thời chỉ rõ những điều kiện tiên quyết để Việt Nam nắm bắt cơ hội trong cuộc đua định hình lại thị trường vốn toàn cầu.

“Dân chủ hoá” cơ hội đầu tư

- Thưa ông, Real-World Assets (RWA) – token hoá tài sản thực – hiện đang là từ khóa rất “hot”. Xin ông làm rõ khái niệm này và cho biết, điều gì khiến RWA trở thành xu hướng đáng chú ý như vậy?

Ông Trần Huyền Dinh: Về bản chất, token hoá tài sản thực (RWA) là quá trình số hoá quyền sở hữu các loại tài sản hữu hình như bất động sản, trái phiếu chính phủ, vàng hay hóa đơn thương mại, thành các đơn vị kỹ thuật số trên nền tảng blockchain.

Tuy nhiên, đó không đơn giản là việc “bọc” cho tài sản một lớp “số hoá” mà là một cuộc tái cấu trúc từ bên trong, thay đổi cách mà giá trị được lưu trữ, chuyển nhượng và khai thác thanh khoản, trong một hệ thống tài chính vận hành xuyên biên giới, phi tập trung và hoạt động 24/7.

Sức hút của RWA không chỉ đến từ sự hấp dẫn của công nghệ, mà quan trọng hơn là từ khả năng giải quyết hai điểm nghẽn cốt lõi của hệ thống tài chính truyền thống: tính thanh khoản hạn chế của các tài sản có giá trị lớn và chi phí cao đi kèm độ trễ đáng kể trong các giao dịch xuyên biên giới.

- Cụ thể như thế nào, thưa ông?

Ông Trần Huyền Dinh: Ví dụ tiêu biểu là sản phẩm BUILD do BlackRock, tổ chức quản lý tài sản lớn nhất thế giới, phát hành trên nền tảng Ethereum. Đây là token đại diện cho quỹ tiền tệ Mỹ, cho phép nhà đầu tư giao dịch ngay lập tức trên blockchain mà vẫn nhận được lợi suất thực tế từ trái phiếu Chính phủ. Chỉ trong vòng vài tháng, BUILD đã thu hút hơn 2,8 tỷ USD từ các nhà đầu tư toàn cầu, một mức huy động mà các quỹ truyền thống lòng khó đạt được trong thời gian ngắn.

Một trường hợp khác là USDY do Ondo Finance tạo ra từ việc token hoá từ trái phiếu Chính phủ Mỹ. USDY được phân phối trực tiếp đến các nhà đầu tư cá nhân tại châu Á và châu Âu mà không cần thông qua hệ thống ngân hàng trung gian. Tại Việt Nam, người dùng có thể nắm giữ USDY bằng ví điện tử, nhận lợi tức tương đương lãi suất trái phiếu chính phủ Mỹ mà không cần mở tài khoản quốc tế, không cần sử dụng hệ thống SWIFT và không phải thực hiện các thủ tục pháp lý phức tạp.

Điều gì khiến sản phẩm này mang tính đột phá? Bởi vì, lần đầu tiên trong lịch sử, một người bình thường tại thị trường mới nổi có thể đầu tư trực tiếp vào tài sản tài chính cao cấp như trái phiếu Chính phủ Mỹ mà không cần thông qua hệ thống ngân hàng truyền thống. Trong khi đó, tổ chức phát hành có thể huy động vốn toàn cầu mà không bị giới hạn bởi địa lý, thời gian hay pháp lý cồng kềnh, nhờ vào khả năng lập trình tuân thủ (programmable compliance) trên blockchain.

Với những ví dụ trên, có thể nói, RWA đang tái định nghĩa thị trường vốn toàn cầu. Nó cho phép tài sản di chuyển như dữ liệu: nhỏ, nhanh, rẻ và xuyên biên giới. Từ đó, RWA phá vỡ các rào cản về hạ tầng tài chính mà suốt nhiều thập kỷ qua chỉ phục vụ cho giới giàu có và tổ chức lớn mang đến cơ hội đầu tư cho tất cả mọi người.

- Ông vừa đề cập đến một tập hợp RWA rất rộng. Vậy loại tài sản thực nào sẽ dễ dàng được token hoá và phát triển mạnh mẽ nhất tại Việt Nam?

Ông Trần Huyền Dinh: RWA có thể áp dụng cho nhiều loại tài sản như bất động sản, hàng hoá vật chất, trái phiếu, cổ phiếu hoặc tác phẩm nghệ thuật. Tuy nhiên, tại Việt Nam, không phải tất cả đều có cùng mức độ sẵn sàng để chuyển đổi số.

Ở góc độ chiến lược, các loại tài sản thực dễ dàng được token hoá và có tiềm năng phát triển mạnh mẽ thường mang 3 đặc điểm: nhu cầu thanh khoản cao, đang bị giới hạn bởi hạ tầng giao dịch truyền thống và có khả năng thu hút dòng vốn xuyên biên giới. Theo đó, tôi cho rằng có ba nhóm cần được ưu tiên tiếp cận với công nghệ token hoá.

Thứ nhất là trái phiếu Chính phủ Việt Nam. Đây là loại tài sản có độ an toàn cao, định giá ổn định và có vai trò quan trọng trong chính sách tài khóa quốc gia. Tuy nhiên, thị trường trái phiếu hiện nay chủ yếu dành cho các tổ chức tài chính trong nước, với tính thanh khoản thấp và cơ chế giao dịch hạn chế. Khi được token hoá, kênh huy động vốn này có thể tiếp cận nhà đầu tư toàn cầu, huy động dòng vốn quốc tế một cách linh hoạt, minh bạch và tiết kiệm chi phí hơn phương thức truyền thống là phát hành trái phiếu bằng ngoại tệ.

Thứ hai là cổ phiếu doanh nghiệp, bao gồm cả loại đã niêm yết và chưa niêm yết. Với nhóm chưa niêm yết, token hoá mở ra cơ hội cho các startup và doanh nghiệp tăng trưởng có thể huy động vốn toàn cầu mà không cần phải thực hiện chào bán lần đầu ra công chúng (IPO) hay niêm yết tại các thị trường nước ngoài. Việc này giúp rút ngắn thời gian gọi vốn, giảm chi phí, đồng thời tránh được các rào cản pháp lý phức tạp.

Đối với nhóm đã niêm yết, token hoá góp phần gia tăng thanh khoản trên thị trường thứ cấp, đồng thời mở ra khả năng giao dịch tức thời xuyên biên giới. Mặt khác, nó cũng cho phép các nhà đầu tư nước ngoài dễ dàng tiếp cận thị trường mà không yêu cầu họ phải mở tài khoản chứng khoán tại Việt Nam. Chúng ta có thể tham khảo một số mô hình đã được thử nghiệm thành công như Securitize tại Mỹ hay ADDX tại Singapore.

Thứ ba là bất động sản, lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế nhưng đang gặp khó khăn về thanh khoản. Việc token hoá các tài sản có dòng tiền ổn định như căn hộ dịch vụ, khách sạn quy mô vừa hoặc nhà phố cho thuê có thể cho phép chia nhỏ quyền sở hữu. Điều này không chỉ giúp người sở hữu linh hoạt xoay vòng vốn mà còn mở ra cơ chế giao dịch minh bạch và hiệu quả hơn trên thị trường thứ cấp. Đặc biệt, nếu được triển khai trên hạ tầng tuân thủ tiêu chuẩn quốc tế, mô hình này có thể thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài, vốn chưa thể chảy mạnh do e ngại các rào cản pháp lý và thủ tục hành chính.

Với điều kiện pháp lý đang từng bước được hoàn thiện, tôi cho rằng ba nhóm tài sản vừa nêu đang hội tụ đầy đủ điều kiện để trở thành những trường hợp thử nghiệm token hóa tại Việt Nam. Việc lựa chọn đúng loại tài sản và triển khai trong một khuôn khổ pháp lý được kiểm soát chặt chẽ sẽ là cơ sở quan trọng để đánh giá tính khả thi, hiệu quả và mức độ chấp nhận của thị trường trong giai đoạn đầu.

- Nếu Việt Nam hợp thức hóa việc token hoá bất động sản cũng như các loại tài sản thực khác, liệu đây có thể trở thành “cửa ngõ mới” để thu hút thêm nguồn vốn từ các nhà đầu tư cá nhân cũng như các quỹ đầu tư trong và ngoài nước?

Ông Trần Huyền Dinh: Hoàn toàn có thể. Trên thực tế, RWA đang tạo ra một kênh huy động vốn có quy mô lớn và dòng tiền chất lượng hơn. Theo báo cáo mới nhất của Binance Research, tổng giá trị RWA trên toàn cầu nửa đầu năm 2025 đã đạt 23 tỷ USD, cao gấp 3,6 lần so với cùng kỳ năm trước. Con số này không chỉ phản ánh mức độ quan tâm ngày càng lớn của thị trường, mà còn cho thấy tính khả thi của mô hình token hóa khi được triển khai trong khung pháp lý rõ ràng và hạ tầng kỹ thuật phù hợp.

Ở góc độ vĩ mô, token hóa tái định hình cách thức quản lý và phân phối tài sản trong kỷ nguyên số. Bain & Company ước tính, việc số hóa các quỹ đầu tư có thể tạo thêm khoảng 400 tỷ USD doanh thu mỗi năm, nhờ ba yếu tố then chốt: hạ thấp ngưỡng tiếp cận đối với nhà đầu tư cá nhân, tự động hóa quy trình gọi vốn và nâng cao mức độ minh bạch trong giai đoạn hậu đầu tư. Đây là những giới hạn mà hệ thống tài chính truyền thống vẫn chưa xử lý triệt để, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu cá nhân hóa và phân bổ vốn linh hoạt đang ngày càng tăng.

Tại Việt Nam, Luật Công nghiệp Công nghệ số được Quốc hội thông qua ngày 14/6/2025 đã xác lập khái niệm “tài sản số” trong hệ thống pháp luật quốc gia, đồng thời làm rõ trách nhiệm pháp lý của tổ chức phát hành và quyền lợi của nhà đầu tư. Điều này tạo ra hành lang pháp lý cần thiết để những mô hình mới như token hoá tài sản thực có thể được triển khai một cách an toàn và có kiểm soát.

Trong bối cảnh đó, bất động sản nổi lên như một trong những thị trường tiềm năng nhất để áp dụng token hóa, không chỉ bởi quy mô lớn mà còn vì nhu cầu cấp thiết về dòng vốn mới. Là thị trường tài sản lớn nhất tại Việt Nam, đóng góp hơn 20% GDP nhưng bất động sản đang đối mặt với áp lực thanh khoản thấp kéo dài. Năm 2024, lĩnh vực này thu hút 3,72 tỷ USD vốn FDI, chiếm gần 19% tổng vốn đăng ký nhưng phần lớn các dự án vẫn ở quy mô nhỏ và chưa kết nối được với hệ sinh thái tài sản số toàn cầu.

Theo đó, nếu được triển khai, token hoá bất động sản có thể giúp giải tỏa “cơn khát vốn” của thị trường. Không chỉ vậy, mô hình này còn mở ra cơ hội tiếp cận các nguồn lực tài chính đa dạng hơn – từ nhà đầu tư cá nhân trong nước cho đến các quỹ đầu tư quốc tế có khẩu vị rủi ro cao hơn nhưng yêu cầu minh bạch hóa và kiểm soát pháp lý chặt chẽ.

Tuy nhiên, để hiện thực hóa cơ hội này, tôi cho rằng, Việt Nam cần đồng bộ bốn yếu tố then chốt.

Thứ nhất là hệ thống định danh xuyên biên giới, tích hợp xác thực danh tính điện tử (eKYC), phòng chống rửa tiền (AML) theo thời gian thực và kết nối với dữ liệu thuế để kiểm soát dòng vốn hiệu quả. Thứ hai, cơ chế lưu ký ủy thác tài sản gốc với bất động sản cần được quy định rõ trong Luật Đất đai sửa đổi, nhằm bảo đảm tính minh bạch và khả năng truy xuất quyền sở hữu. Thứ ba là quy tắc phân bổ tỷ lệ sở hữu nước ngoài theo phương pháp “nhìn xuyên” (look-through), cho phép xác định thực chất quyền sở hữu của từng nhà đầu tư, tránh bị giới hạn bởi các mức trần cứng. Thứ tư là việc cấp phép cho các sàn giao dịch tài sản số được vận hành liên tục, tích hợp với hệ thống thanh toán bù trừ ngân hàng, qua đó giảm thiểu rủi ro trong các giao dịch tài chính chéo.

Nếu các cấu phần trên được triển khai theo một lộ trình hợp lý, kết hợp với cơ chế sandbox có kiểm soát và đánh giá rủi ro định kỳ, tôi tin rằng token hóa bất động sản sẽ không chỉ thu hút dòng vốn dài hạn từ các quỹ đầu tư chấp nhận suất sinh lời từ 8-15% mỗi năm, mà còn mở rộng kênh đầu tư hợp pháp, minh bạch và hiệu quả cho nhà đầu tư cá nhân cả trong và ngoài nước.

Nhiều thách thức cần giải quyết

- Như ông vừa chia sẻ, sự ra đời của Luật Công nghiệp Công nghệ số đã góp phần mở đường cho thị trường token hoá tài sản thực. Dẫu vậy, rủi ro pháp lý vẫn được nhìn nhận là thách thức lớn nhất hiện nay. Ông nhìn nhận vấn đề này như thế nào?

Ông Trần Huyền Dinh: Về pháp lý, Luật Công nghiệp Công nghệ số được thông qua là một bước đi quan trọng, khi lần đầu tiên xác lập khái niệm “tài sản số” trong hệ thống pháp luật. Tuy nhiên, chừng đó vẫn chưa đủ.

Để thị trường vận hành ổn định và thu hút dòng vốn quốc tế, chúng ta cần sớm có các văn bản hướng dẫn dưới luật, làm rõ những vấn đề cốt lõi như phân loại token, quyền sở hữu số, cơ chế lưu ký, chuyển nhượng và xử lý tranh chấp. Nếu không sớm được hoàn thiện, những khoảng trống pháp lý này sẽ tiếp tục làm tăng rủi ro cho nhà đầu tư và kìm hãm khả năng mở rộng thị trường.

- Ngoài pháp lý, còn những thách thức nào khác cần đặc biệt lưu ý, thưa ông?

Ông Trần Huyền Dinh: Theo tôi, để thị trường token hóa tài sản thực phát triển bền vững tại Việt Nam, ngoài vấn đề về pháp lý, chúng ta cần giải quyết ba thách thức: thiếu hụt nhân lực, nhận thức hạn chế của nhà đầu tư, và minh bạch dòng tiền.

Về vấn đề nhân lực, có thể nói, hiện nay, nguồn nhân lực đáp ứng được yêu cầu triển khai thực tế vẫn chưa theo kịp tốc độ phát triển công nghệ. Việt Nam vẫn thiếu đội ngũ chuyên gia có khả năng tích hợp kiến thức về blockchain, tài chính truyền thống và quản trị rủi ro tuân thủ. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng thiết kế sản phẩm, khả năng lập trình tuân thủ và vận hành các nền tảng token hóa trong môi trường pháp lý đang định hình.

Để thu hẹp khoảng trống này, Hiệp hội Blockchain và Tài sản số Việt Nam đang phối hợp với nhiều đối tác trong và ngoài nước như ACAMS, UNODC, Đại học Ngoại thương, Đại học Luật TP. HCM… để triển khai các chương trình đào tạo chuyên sâu.

Về mức độ nhận thức của thị trường, với nhiều nhà đầu tư truyền thống, khái niệm RWA vẫn còn xa lạ và dễ bị nhầm lẫn với các tài sản mã hóa có mức độ rủi ro cao. Sự thiếu nhất quán trong truyền thông, cũng như thiếu vắng các kênh thông tin chuyên sâu khiến nhà đầu tư chưa thể hình dung rõ ràng đâu là cơ hội, đâu là rủi ro. Nếu không có định hướng thông tin chính xác và minh bạch ngay từ đầu, rất khó để xây dựng lòng tin cho thị trường mới nổi này.

Ngoài ra, không thể bỏ qua một điều kiện tiên quyết để đảm bảo tính bền vững của thị trường token hóa, đó là yêu cầu tuân thủ các tiêu chuẩn quốc tế về minh bạch dòng tiền. Việc triển khai hệ thống định danh cá nhân số có thể xác thực xuyên biên giới, như DID (Decentralized Identifiers) và Verifiable Credentials cần được xem xét nghiêm túc, đặc biệt khi kết hợp với cơ chế tuân thủ Travel Rule của FATF. Nếu thiếu những lớp kiểm soát này, token hóa rất dễ bị lợi dụng làm kênh chuyển tiền xuyên biên giới không minh bạch, tiềm ẩn rủi ro rửa tiền và tài trợ khủng bố. Khi đó, vấn đề không chỉ là kỹ thuật, mà là năng lực thể chế và mức độ sẵn sàng hội nhập của chính thị trường.

Nếu không có hệ thống kiểm soát hiệu quả, kênh gọi vốn thông qua RWA rất dễ bị biến tướng thành công cụ chuyển tiền xuyên biên giới không minh bạch, kéo theo nguy cơ bị lợi dụng cho mục đích rửa tiền hoặc tài trợ khủng bố. Trong bối cảnh đó, minh bạch hóa dòng tiền không chỉ là vấn đề kỹ thuật, mà còn là cơ sở để khẳng định tính chính danh và mức độ an toàn của thị trường RWA tại Việt Nam trong mắt giới đầu tư quốc tế.

Tóm lại, khi hành lang pháp lý được hoàn thiện, nguồn nhân lực được nâng cao, thị trường được định hướng đúng và các tiêu chuẩn AML/CFT quốc tế được tích hợp ngay từ đầu, token hóa tài sản thực sẽ không chỉ đóng vai trò là một công cụ đổi mới tài chính. Đây sẽ là một bước tiến chiến lược, giúp nâng cấp hệ sinh thái đầu tư Việt Nam theo hướng minh bạch, hiện đại và sẵn sàng hội nhập với thị trường vốn toàn cầu.

Trân trọng cảm ơn ông về cuộc trao đổi!