Thị trường văn phòng Hà Nội: Bước vào giai đoạn phát triển mới, nhu cầu và nguồn cung đề “khởi sắc”

Nguồn cung mới mở rộng không gian lựa chọn, nhu cầu thuê phục hồi mạnh mẽ

Thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận những chuyển động tích cực trong quý III/2026 khi nguồn cung mới tiếp tục gia nhập, trong khi hoạt động thuê có sự cải thiện đáng kể. Theo báo cáo Marketbeat quý III/2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam, một dự án văn phòng Hạng A mới tại khu vực Starlake Tây Hồ Tây đã bổ sung 59.724 m² diện tích cho thuê thuần (NLA), đưa tổng nguồn cung toàn thị trường lên khoảng 1,86 triệu m². Con số này tăng 3% so với quý trước và 11% so với cùng kỳ năm 2025.

Tính chung 9 tháng đầu năm, Hà Nội đã đón hơn 110.100 m² NLA từ 4 dự án mới, bao gồm 3 dự án Hạng A và 1 dự án Hạng B. Phần lớn nguồn cung tập trung tại khu vực phía Tây, cho thấy xu hướng dịch chuyển không gian văn phòng đang ngày càng rõ nét. Thay vì chỉ tập trung tại các khu vực trung tâm truyền thống, doanh nghiệp có thêm lựa chọn tại những cụm văn phòng mới với quy mô lớn, hạ tầng ngày càng hoàn thiện và khả năng tối ưu chi phí thuê.

Sự mở rộng này không chỉ giúp gia tăng quy mô thị trường mà còn góp phần định hình các cực văn phòng mới của Thủ đô. Khi hệ thống giao thông và tiện ích khu vực tiếp tục được cải thiện, những địa bàn phía Tây có thêm điều kiện thu hút doanh nghiệp, đặc biệt là các đơn vị cần mặt bằng lớn, không gian làm việc hiện đại và khả năng kết nối thuận tiện với các khu vực khác.

Đáng chú ý, nguồn cung tăng lên không đồng nghĩa với nhu cầu thuê suy yếu. Trái lại, thị trường ghi nhận 12.423 m² diện tích hấp thụ thuần trong quý III, tăng 34% so với quý trước và tăng tới 173% so với cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 9 tháng đầu năm, diện tích hấp thụ thuần đạt 39.267 m². Diễn biến này cho thấy hoạt động tìm kiếm và mở rộng mặt bằng của doanh nghiệp đang có dấu hiệu khởi sắc, tạo thêm động lực cho thị trường trong giai đoạn cuối năm.

Theo ông Thuận Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Văn phòng và Công nghiệp, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhu cầu thuê văn phòng Hạng A hiện được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp công nghệ thông tin, dịch vụ tài chính và không gian làm việc linh hoạt. Đây là những nhóm khách thuê có yêu cầu ngày càng cao về chất lượng vận hành, tiêu chuẩn phát triển bền vững cũng như khả năng hỗ trợ chiến lược thu hút nhân tài và nâng cao trải nghiệm nhân viên.

Sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn của khách thuê đang tạo ra động lực nâng cấp chất lượng cho toàn thị trường. Văn phòng không còn đơn thuần là địa điểm đặt trụ sở hay bố trí chỗ ngồi làm việc, mà ngày càng được xem như một phần trong chiến lược phát triển nhân sự, xây dựng văn hóa doanh nghiệp và nâng cao hiệu quả hoạt động. Điều này mở ra dư địa cho những dự án có khả năng cung cấp môi trường làm việc đồng bộ, dịch vụ chuyên nghiệp và tiện ích phù hợp với nhu cầu thực tế.

Ở góc độ tỷ lệ lấp đầy, văn phòng Hạng A đạt 74,1%, trong khi Hạng B duy trì ở mức 83,4%. Mặc dù các chỉ số này có sự điều chỉnh so với những kỳ trước, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung mới gia nhập thị trường với tốc độ nhanh hơn khả năng hấp thụ trong ngắn hạn. Đối với Hạng A, diện tích bổ sung trong 9 tháng đầu năm tạo áp lực nhất định lên tỷ lệ lấp đầy; còn Hạng B chịu tác động từ bốn dự án mới gia nhập trong giai đoạn quý III/2025 - quý III/2026.

Trong khi đó, nhu cầu đối với văn phòng Hạng B vẫn tương đối ổn định nhờ lợi thế về chi phí, nhất là tại những tòa nhà có vị trí thuận lợi và kết nối giao thông tốt. Đây cũng là phân khúc có thể đáp ứng nhu cầu của nhiều doanh nghiệp đang cân đối ngân sách nhưng vẫn muốn duy trì không gian làm việc chuyên nghiệp.

Diễn biến giá thuê tiếp tục phản ánh khả năng duy trì sức cạnh tranh của thị trường. Trong quý III/2026, giá thuê chào trung bình văn phòng Hạng A đạt 854.000 đồng/m²/tháng, tăng 0,9% theo quý và 1,4% theo năm. Với Hạng B, mức giá tương ứng khoảng 561.000 đồng/m²/tháng, tăng 0,1% theo quý và 0,8% theo năm. Mức tăng nhẹ cho thấy các chủ đầu tư đang ưu tiên duy trì mặt bằng giá tương đối ổn định, đồng thời linh hoạt triển khai chính sách ưu đãi và cải thiện chất lượng dịch vụ để thu hút khách thuê.

Phía Tây tiếp tục mở rộng dư địa phát triển, tiêu chuẩn xanh định hình cuộc đua mới

Triển vọng thị trường văn phòng Hà Nội trong những năm tới được hỗ trợ bởi kế hoạch bổ sung nguồn cung đáng kể. Theo dự báo, đến năm 2028, thành phố có thể đón thêm khoảng 340.000 m² diện tích văn phòng mới, trong đó khu vực phía Tây chiếm gần 250.000 m². Quy mô nguồn cung tương lai cho thấy khu vực này sẽ tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong quá trình mở rộng không gian văn phòng của Thủ đô.

Việc nguồn cung tập trung tại phía Tây cũng phản ánh sự thay đổi trong chiến lược lựa chọn địa điểm của doanh nghiệp. Những khu vực có quỹ đất phát triển dự án, hạ tầng ngày càng hoàn thiện và khả năng hình thành các cụm văn phòng quy mô lớn đang trở thành lựa chọn đáng chú ý. Đối với khách thuê, đây là cơ hội tiếp cận mặt bằng chất lượng với nhiều phương án diện tích và mức giá khác nhau. Còn với chủ đầu tư, sự dịch chuyển này tạo thêm dư địa phát triển các sản phẩm văn phòng được quy hoạch bài bản, đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng.

Tuy nhiên, khi nguồn cung mới tiếp tục gia tăng, lợi thế cạnh tranh của các tòa nhà sẽ không chỉ nằm ở vị trí hay giá thuê. Tiêu chuẩn xanh, hiệu quả sử dụng năng lượng, chất lượng không gian làm việc và trải nghiệm của nhân viên đang trở thành những yếu tố được khách thuê quan tâm nhiều hơn. Đây là xu hướng có thể tạo ra sự phân hóa rõ nét giữa các dự án, đồng thời thúc đẩy quá trình cải tạo, nâng cấp và tái định vị đối với những tòa nhà hiện hữu.

Một tín hiệu đáng chú ý là toàn bộ các dự án văn phòng hoàn thành trong 9 tháng đầu năm 2026 đều đã đạt hoặc đang trong quá trình đạt chứng nhận LEED. Phần lớn dự án dự kiến gia nhập thị trường trong thời gian tới cũng được phát triển theo định hướng tương tự. Điều này cho thấy các tiêu chí môi trường, xã hội và quản trị (ESG) đang từng bước trở thành một phần trong chiến lược phát triển của thị trường văn phòng Hà Nội, thay vì chỉ là yếu tố bổ sung mang tính hình thức.

Đối với các doanh nghiệp thuê văn phòng, lựa chọn tòa nhà đáp ứng tiêu chuẩn xanh có thể gắn với mục tiêu tối ưu vận hành, cải thiện môi trường làm việc và nâng cao hình ảnh thương hiệu. Trong khi đó, chủ đầu tư có khả năng đáp ứng những yêu cầu này sẽ có thêm lợi thế trong việc tiếp cận nhóm khách thuê chất lượng, đặc biệt là các doanh nghiệp công nghệ, tài chính và những đơn vị có chiến lược phát triển dài hạn.

Theo ông Thuận Nguyễn, trong giai đoạn tới, lợi thế cạnh tranh của các tòa nhà văn phòng sẽ không chỉ được quyết định bởi vị trí hay giá thuê. Khả năng tạo ra giá trị dài hạn thông qua trải nghiệm của người lao động, hiệu quả vận hành và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững sẽ ngày càng trở thành yếu tố then chốt để thu hút, giữ chân khách thuê.

Nhìn tổng thể, thị trường văn phòng Hà Nội đang có thêm những nền tảng tích cực khi nguồn cung được mở rộng, hoạt động hấp thụ cải thiện và nhu cầu thuê ngày càng hướng đến chất lượng. Trong bối cảnh khoảng 340.000 m² diện tích mới dự kiến gia nhập thị trường đến năm 2028, cuộc cạnh tranh sẽ ngày càng tập trung vào năng lực vận hành, tiêu chuẩn công trình và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của doanh nghiệp. Đây cũng là cơ hội để thị trường chuyển từ tăng trưởng về quy mô sang nâng cao chất lượng, tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển bền vững hơn.