Thị trường M&A bất động sản: Dòng vốn ngoại ưu tiên tài sản chất lượng, bước vào giai đoạn chọn lọc

Dòng vốn ngoại vẫn hiện diện mạnh mẽ

Bất chấp những biến động của kinh tế thế giới, Việt Nam vẫn được đánh giá là một trong những điểm đến hấp dẫn của dòng vốn đầu tư quốc tế. Không chỉ nhờ nền tảng tăng trưởng kinh tế tích cực, thị trường bất động sản cũng tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhiều quỹ đầu tư và doanh nghiệp nước ngoài.

Tuy nhiên, nếu như giai đoạn trước nhiều nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận rủi ro để đón đầu chu kỳ tăng giá của thị trường thì hiện nay cách tiếp cận đã thay đổi đáng kể. Trong bối cảnh lãi suất quốc tế duy trì ở mức cao, áp lực chi phí vốn gia tăng cùng những bất ổn địa chính trị chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên yếu tố an toàn và hiệu quả khai thác hơn là kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Điều này khiến hoạt động M&A trở thành kênh đầu tư được nhiều tổ chức lựa chọn. Thay vì phát triển dự án từ đầu với thời gian kéo dài và nhiều rủi ro về pháp lý, nhiều nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm các tài sản đã hoàn thiện hoặc đang trong quá trình phát triển với hồ sơ pháp lý rõ ràng, có khả năng đưa vào khai thác trong thời gian ngắn.

Xu hướng này cũng phản ánh sự thay đổi của thị trường khi nhiều chủ đầu tư trong nước lựa chọn chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án nhằm tối ưu nguồn lực tài chính, thay vì tiếp tục triển khai trong bối cảnh chi phí xây dựng và chi phí vốn đều tăng.

Theo đánh giá của nhiều đơn vị tư vấn, thanh khoản trên thị trường M&A không phải là vấn đề đáng lo ngại. Điều khiến nhiều thương vụ kéo dài hoặc chưa thể hoàn tất lại nằm ở khoảng cách về định giá giữa bên bán và bên mua.

Phân khúc nhà ở tiếp tục dẫn dắt các thương vụ M&A

Trong nửa đầu năm 2026, bất động sản nhà ở tiếp tục là phân khúc sôi động nhất trên thị trường M&A.

Nhiều thương vụ chuyển nhượng dự án quy mô lớn đã được triển khai, cho thấy sức hút của những quỹ đất có vị trí tốt và pháp lý tương đối hoàn thiện. Đáng chú ý là việc DIC Corp thực hiện chuyển nhượng bốn phân khu thuộc dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước tại Đồng Nai nhằm tái cơ cấu danh mục đầu tư.

Đối với các dự án quy mô lớn, mô hình hợp tác phát triển giữa doanh nghiệp trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cũng ngày càng phổ biến.

Một trong những thương vụ thu hút sự quan tâm của thị trường là dự án Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Sau khi cơ quan chức năng chấp thuận cho nhà đầu tư nước ngoài được chuyển nhượng một phần vốn góp cho đối tác khác, dự án nhanh chóng ghi nhận sự tham gia của doanh nghiệp trong nước thông qua các thỏa thuận hợp tác đầu tư.

Điều này cho thấy các nhà đầu tư hiện không chỉ tìm kiếm cơ hội mua lại toàn bộ dự án mà còn ưu tiên hình thức liên doanh nhằm chia sẻ nguồn lực, giảm áp lực tài chính và tận dụng lợi thế của từng bên trong quá trình phát triển.

Không chỉ ở phân khúc nhà ở, hoạt động M&A cũng xuất hiện tại các lĩnh vực bán lẻ, khách sạn, nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp và văn phòng, dù quy mô giao dịch chưa lớn.

Đáng chú ý, trung tâm dữ liệu (data center) đang nổi lên như một lĩnh vực nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư khu vực.

Sự phát triển mạnh của kinh tế số, trí tuệ nhân tạo và điện toán đám mây đang tạo ra nhu cầu lớn về hạ tầng dữ liệu. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã bắt đầu khảo sát quỹ đất, đánh giá hệ thống điện và hạ tầng kỹ thuật để chuẩn bị kế hoạch đầu tư tại Việt Nam.

Ở góc độ rộng hơn, điều dễ nhận thấy là "khẩu vị" của dòng vốn ngoại đã thay đổi rõ rệt.

Nếu trước đây vị trí đẹp và kỳ vọng tăng giá có thể là yếu tố quyết định thì hiện nay nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn đến chất lượng tài sản, năng lực của chủ đầu tư, tính minh bạch về pháp lý, khả năng khai thác thực tế và dòng tiền tạo ra sau đầu tư.

Các dự án sở hữu khả năng vận hành hiệu quả, tỷ lệ lấp đầy tốt hoặc có khách thuê ổn định sẽ có nhiều lợi thế trong việc thu hút vốn hơn so với những tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Nửa cuối năm 2026 kỳ vọng duy trì nhịp sôi động

Giới chuyên gia nhận định, triển vọng của thị trường M&A bất động sản trong nửa cuối năm vẫn khá tích cực.

Nhiều nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục đánh giá Việt Nam là thị trường có tiềm năng tăng trưởng dài hạn nhờ tốc độ đô thị hóa cao, quy mô dân số lớn và nhu cầu phát triển hạ tầng, nhà ở vẫn còn rất lớn.

Tuy nhiên, dòng vốn sẽ không chảy vào mọi phân khúc như giai đoạn trước mà tập trung nhiều hơn vào những dự án có nền tảng tốt.

Các lĩnh vực được dự báo tiếp tục thu hút sự quan tâm gồm nhà ở, khách sạn nghỉ dưỡng, bất động sản thương mại chọn lọc, bất động sản công nghiệp và đặc biệt là trung tâm dữ liệu.

Song song với đó, các thương vụ M&A cũng được kỳ vọng sẽ diễn ra theo hướng chuyên nghiệp hơn khi cả bên mua và bên bán đều có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý, tài chính cũng như chiến lược hợp tác.

Trong bối cảnh thị trường đang bước vào chu kỳ phục hồi có chọn lọc, chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền ổn định và hiệu quả vận hành sẽ là những yếu tố quyết định sức hấp dẫn của từng dự án. Điều này đồng nghĩa, cuộc chơi M&A bất động sản không còn là sân chơi của những kỳ vọng ngắn hạn mà đang chuyển dần sang giai đoạn cạnh tranh bằng giá trị thực và năng lực phát triển bền vững.