Thị trường BĐS sẽ có chuyển biến tích cực

Mới đây, cán bộ của một ngân hàng lớn cho tôi xem danh sách 5 vạn khách hàng là các doanh nghiệp. Điều đáng nói ở đây là trong số đó có đến 90% khách hàng có nguồn vốn thực để đầu tư chỉ khoảng 15 - 20%, phần vốn còn lại là đi vay. Từ đây cho thấy, không ít doanh nghiệp địa ốc lâu nay "tay không bắt giặc", nên khi ngân hàng vừa siết tín dụng là các doanh nghiệp "la toáng" lên.

Theo tôi, hiện Việt Nam có khá nhiều kênh huy động cho thị trường bất động sản. Ngoài nguồn vốn tín dụng, vốn tự có của các doanh nghiệp, vốn đầu tư nước ngoài, vốn huy động từ trái phiếu doanh nghiệp, thì một nguồn vốn đặc biệt quan trọng là vốn dân cư. Đây là nguồn vốn được sử dụng đầu tư vào bất động sản rất lớn, do đa số người dân đều coi bất động sản là tài sản lớn, quan trọng và muốn chiếm hữu bất động sản không chỉ để phục vụ nhu cầu tiêu dùng, mà còn cho nhu cầu đầu tư. Tóm lại, nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam có tiềm lực rất lớn, vấn đề là làm thế nào để tạo dựng và khơi thông được các kênh đầu tư trên thị trường một cách ổn định, bền vững.

"Thị trường như con thuyền không có người lái chính"

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành

Theo tôi, để cứu thị trường bất động sản, bản thân doanh nghiệp phải chủ động trong việc đầu tư, kinh doanh bằng cách áp dụng khoa học kỹ thuật trong thiết kế và thi công để tiết giảm chi phí, từ đó cho ra giá thành sản phẩm thấp. Song điều quan trọng hơn vẫn là sự hỗ trợ từ Nhà nước. Thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng, nhưng mang tính phân loại, không thể đánh đồng cho tất cả loại hình bất động sản. Hỗ trợ người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở được vay vốn mua nhà.

Lấy một ví dụ, nếu Nhà nước cho người dân vay tiền mua nhà dưới 500 triệu đồng/căn, thì 10.000 căn cũng mới chỉ tương đương 5.000 tỷ đồng, khoảng hơn 2% dư nợ ngân hàng, nhưng hiệu quả kinh tế xã hội là rất lớn. Đây chính là vấn đề an sinh xã hội.

"Doanh nghiệp lâm vào tình trạng rất khó khăn"

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM

6 tháng đầu năm, toàn TP. HCM chỉ có 5 dự án được thi công, 1.691 căn hộ cung ứng cho thị trường. Đây là con số thấp nhất từ trước đến nay. Có nhiều nguyên nhân, song theo tôi, nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tình trạng khó khăn này là do chính sách tín dụng bị thắt quá chặt, lãi suất tăng cao, dẫn đến cả doanh nghiệp và người tiêu dùng không tiếp cận được nguồn vốn. Một nguyên nhân khác, đó là do sự đầu tư "lệch pha" của nhiều doanh nghiệp, dẫn đến cơ cấu sản phẩm không hợp lý.

Để giúp thị trường qua giai đoạn khó khăn này, theo tôi, Chính phủ nên xem xét có lộ trình giảm dần lãi suất và tạo điều kiện cho một số dự án khả thi được vay vốn ngân hàng; xem xét sửa đổi Nghị định 69/2009/NĐ-CP về việc nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường, vì nếu thực hiện đúng theo quy định này, hàng loạt dự án sẽ bị ách tắc, do số tiền DN phải đóng quá cao.

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng

Về mặt chính sách, hiện thị trường còn nhiều điểm chưa hợp lý, sắp tới sẽ kiến nghị điều chỉnh. Tuy nhiên, theo tôi, doanh nghiệp không nên trông chờ hoàn toàn vào Nhà nước, mà trước hết phải tự cứu mình. Thực tế, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp chưa xây dựng được chiến lược đầu tư một cách hợp lý, đơn cử như việc đầu tư phân khúc nào cho hợp lý. Có thể ví von nhu cầu của thị trường giống như nhu cầu ăn mặc của người dân. Trong khi đa số người dân có nhu cầu mặc áo sơ mi hàng ngày, mà doanh nghiệp lại đi may phần lớn áo vét thì làm sao bán được. Trong giai đoạn khó khăn hiện nay, trước hết, doanh nghiệp phải tự cứu mình bằng cách rà soát lại phương án đầu tư, cơ cấu sản phẩm, cần liên kết lại, liên kết với doanh nghiệp trong nước, thậm chí liên kết hoặc bán dự án cho nước ngoài để vượt qua khó khăn trước mắt.

"Khó trông chờ giá xuống"

TS Lê Xuân Nghĩa, Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia

Qua khảo sát cho thấy, hiện có một số dự án ở TP. HCM có giá bán chỉ bằng 1/2 so với giá trị thực. Cũng qua khảo sát cho thấy, các vấn đề liên quan đến chính sách đã đẩy giá lên 2,7 lần. Do vậy, so với chi phí đầu tư, khó có thể trông chờ giá xuống, mà ngược lại, một khi lạm phát được kiềm chế, giá bất động sản sắp tới sẽ tăng lên rất nhiều, đặc biệt là hiện nay các quy định về đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường trong Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được áp dụng.