Thị trường BĐS Đà Nẵng bước vào giai đoạn “thanh lọc”: Nhà đầu tư cũng “thực chất” hơn

Nhà đầu tư thực chất hơn

Trong giai đoạn 2017–2019, thị trường bất động sản Đà Nẵng từng chứng kiến những cơn sốt đất nền và condotel với tốc độ tăng giá nhanh chóng. Nhiều khu vực ven biển, ven đô ghi nhận mức tăng giá gấp 2–3 lần chỉ trong thời gian ngắn, kéo theo làn sóng đầu cơ mạnh mẽ. Tuy nhiên, sau những biến động của thị trường và đặc biệt là giai đoạn trầm lắng kéo dài từ 2022–2024, tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi đáng kể. Thay vì chạy theo kỳ vọng “lướt sóng”, phần lớn nhà đầu tư hiện nay tỏ ra thận trọng hơn, dành nhiều thời gian nghiên cứu pháp lý dự án, tiềm năng khai thác thực tế cũng như triển vọng phát triển hạ tầng của khu vực.

Theo ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, thanh khoản bất động sản tại Đà Nẵng trong năm 2025 bắt đầu có dấu hiệu phục hồi nhưng không còn những đợt giao dịch bùng nổ như trước. Các giao dịch thành công chủ yếu tập trung ở những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá bán hợp lý và nằm trong các khu vực có tiềm năng khai thác du lịch hoặc cho thuê dài hạn. Điều này phản ánh xu hướng dịch chuyển rõ rệt: dòng tiền đầu tư đang chọn lọc hơn, thay vì phân bổ dàn trải như trước.

Một trong những thay đổi đáng chú ý của thị trường Đà Nẵng hiện nay là sự dịch chuyển từ đầu cơ sang đầu tư giá trị. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư mua đất hoặc căn hộ với kỳ vọng bán lại nhanh để hưởng chênh lệch, thì hiện nay chiến lược đầu tư đã thay đổi. Các nhà đầu tư bắt đầu tính toán kỹ hơn về khả năng khai thác dòng tiền như cho thuê, vận hành du lịch hoặc phát triển kinh doanh dịch vụ. Điều này khiến những sản phẩm bất động sản có vị trí tốt, gắn với hạ tầng du lịch hoặc khu đô thị hoàn chỉnh trở nên hấp dẫn hơn.

Thị trường cũng đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Đất nền – từng là “ngôi sao” của thị trường Đà Nẵng – hiện không còn giữ được sức nóng như giai đoạn trước. Giá đất tại nhiều khu vực đã ổn định hơn, thậm chí có nơi điều chỉnh nhẹ sau thời gian tăng nhanh. Tuy nhiên, điều này lại tạo ra cơ hội cho những nhà đầu tư dài hạn, bởi mặt bằng giá dần trở nên hợp lý hơn so với trước.

Theo các chuyên gia trong ngành, giai đoạn “thanh lọc” này thực chất là bước chuyển cần thiết để thị trường bất động sản Đà Nẵng phát triển bền vững hơn. Khi những yếu tố đầu cơ dần bị loại bỏ, thị trường sẽ quay trở lại giá trị cốt lõi: vị trí, hạ tầng, nhu cầu ở thực và khả năng khai thác kinh tế của bất động sản.

Dù vậy, các chuyên gia cũng cho rằng thị trường Đà Nẵng khó có thể quay lại giai đoạn tăng trưởng nóng như trước. Thay vào đó, thị trường nhiều khả năng sẽ phát triển theo hướng ổn định và bền vững hơn, với mức tăng giá hợp lý và gắn liền với sự phát triển thực của kinh tế – du lịch.

Cơ hội để bước vào giai đoạn mới

Nhiều chuyên gia cho rằng giai đoạn hiện nay không chỉ đơn thuần là sự phục hồi sau thời kỳ khó khăn, mà còn là bước chuyển quan trọng của thị trường, khi cấu trúc dòng tiền, hành vi đầu tư và định hướng phát triển đô thị đang thay đổi rõ rệt. Trong những năm trước đây, thị trường bất động sản Đà Nẵng từng chứng kiến những đợt tăng trưởng nhanh, đặc biệt ở các phân khúc đất nền ven đô và bất động sản nghỉ dưỡng ven biển.

Tuy nhiên, sự tăng trưởng nóng này cũng kéo theo những hệ lụy như đầu cơ ngắn hạn, giá bị đẩy lên cao so với giá trị thực và sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm. Khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đã phải rút lui, tạo nên một quá trình sàng lọc tự nhiên. Chính quá trình này lại mở ra cơ hội cho một giai đoạn phát triển mới, nơi thị trường vận hành theo những nguyên tắc lành mạnh hơn.

Một trong những yếu tố quan trọng tạo nên cơ hội cho chu kỳ mới của bất động sản Đà Nẵng là sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch. Với lợi thế là một trung tâm du lịch lớn của miền Trung, Đà Nẵng luôn duy trì lượng khách nội địa và quốc tế ổn định. Khi hoạt động du lịch dần tăng trưởng trở lại, nhu cầu về lưu trú, nghỉ dưỡng và các dịch vụ liên quan cũng gia tăng đáng kể. Điều này tạo ra động lực mới cho các loại hình bất động sản phục vụ du lịch như căn hộ dịch vụ, khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng hay các tổ hợp du lịch – thương mại. Trong bối cảnh đó, những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và gắn với hệ sinh thái du lịch sẽ có nhiều lợi thế trong việc thu hút dòng tiền đầu tư.

Bên cạnh yếu tố du lịch, sự phát triển của hạ tầng đô thị cũng được xem là động lực quan trọng cho thị trường. Trong chiến lược phát triển dài hạn, Đà Nẵng đang đẩy mạnh đầu tư vào hệ thống giao thông, cảng biển, sân bay cũng như mở rộng không gian đô thị về phía tây và phía bắc thành phố. Những dự án hạ tầng này không chỉ giúp cải thiện khả năng kết nối khu vực mà còn tạo ra những quỹ đất phát triển mới, góp phần giảm áp lực cho khu vực trung tâm. Khi hạ tầng được nâng cấp và các khu đô thị mới dần hình thành, giá trị bất động sản tại nhiều khu vực sẽ có cơ hội tăng trưởng ổn định hơn trong dài hạn.

Ngoài ra, việc hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng trong việc tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển mới. Khi các quy định liên quan đến phát triển dự án, quyền sở hữu và quản lý bất động sản ngày càng rõ ràng, mức độ minh bạch của thị trường cũng được cải thiện đáng kể. Điều này giúp nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường, đồng thời hạn chế những rủi ro từng xuất hiện trong giai đoạn trước.

Nhìn chung, những yếu tố như quá trình thanh lọc tự nhiên của thị trường, sự phục hồi của du lịch, sự phát triển của hạ tầng và sự thay đổi trong tư duy đầu tư đang cùng tạo nên nền tảng cho một giai đoạn phát triển mới của bất động sản Đà Nẵng.