Thị trường bất động sản vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, vùng ven trở thành “cực tăng trưởng mới”

Nguồn cung hướng về vùng ven

So với cách đây vài năm, có thể thấy một sự thay đổi rất lớn trên thị trường bất động sản hiện nay là một lượng nguồn cung lớn từ các đại dự án đang đổ bộ.

Chia sẻ về vấn đề này, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhìn nhận, thị trường bất động sản đang chứng kiến nguồn cung trở lại mạnh mẽ. Nếu so sánh giữa giai đoạn 2020 - 2025 và 2026-2030, có thể thấy sự chênh lệch rất đáng kể.

Chỉ tính riêng tại khu vực miền Bắc, trong 5 năm vừa qua, mỗi năm thị trường chỉ đón nhận dưới 20.000 căn hộ. Tuy nhiên, bước sang giai đoạn 2026 - 2030, nguồn cung căn hộ dự kiến sẽ vượt ngưỡng 23.000 căn mỗi năm.

Xu hướng này thậm chí còn thể hiện rõ nét hơn ở phân khúc nhà liền thổ. Nếu như trước đây, nguồn cung chỉ dao động khoảng 7.000 - 8.000 căn/năm, thì trong giai đoạn tới, con số này có thể tăng gần gấp đôi lên khoảng 13.000 căn/năm.

Những dữ liệu này cho thấy một thực tế rõ ràng rằng, nguồn cung đang quay trở lại thị trường với quy mô rất lớn.

Nguyên nhân của thực trạng này đến từ sự tháo gỡ những vướng mắc pháp lý của dự án và hệ thống hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ, tạo nền tảng cho sự mở rộng không gian phát triển mới của thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, tại khu vực phía Bắc, các tỉnh giáp ranh Hà Nội đang trở thành “điểm rơi” của nguồn cung mới, đặc biệt là Hưng Yên và Bắc Ninh.

Tại phía Nam, xu hướng tương tự diễn ra ở Bình Dương và Đồng Nai – những khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh và hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh. Các dự án tại đây thường có quy mô hàng chục đến hàng trăm hecta, phát triển theo mô hình đô thị tích hợp với đầy đủ tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên và khu vui chơi. Đây là điều rất khó thực hiện tại khu vực nội đô vốn đã phát triển dày đặc.

Một yếu tố quan trọng thúc đẩy sự dịch chuyển nguồn cung là sự thay đổi trong nhu cầu của người mua. Người dân ngày càng quan tâm đến không gian sống rộng rãi, môi trường xanh và chất lượng sống tổng thể thay vì chỉ ưu tiên vị trí gần trung tâm. Xu hướng làm việc linh hoạt, đặc biệt là làm việc từ xa, cũng giúp rút ngắn khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc, khiến việc sống tại vùng ven trở nên hợp lý hơn. Khi nhu cầu thay đổi, nguồn cung tất yếu phải dịch chuyển theo để đáp ứng thị trường.

Ngoài ra, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông liên vùng đã góp phần xóa nhòa ranh giới giữa trung tâm và vùng ven. Các tuyến vành đai, cao tốc và hệ thống giao thông công cộng đang dần hoàn thiện, giúp thời gian di chuyển rút ngắn đáng kể. Nhờ đó, việc sống tại vùng ven nhưng làm việc tại trung tâm không còn là trở ngại lớn như trước.

Khả năng giá giảm là rất khó

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, câu chuyện về giá luôn là một chủ đề rất đáng chú ý. Dữ liệu trong khoảng 20 năm qua tại cả Hà Nội và TP. HCM cho thấy một diễn biến khá thú vị: theo số liệu mới nhất của quý I/2026, giá căn hộ tại Hà Nội đã nhỉnh hơn TP. HCM.

Thực tế, đây không phải là lần đầu tiên hiện tượng này xảy ra. Hơn một thập kỷ trước, vào giai đoạn 2011 - 2012, thị trường Hà Nội từng ghi nhận mức giá cao hơn, chủ yếu do nền giá đất phát triển dự án khi đó cao hơn đáng kể so với TP. HCM. Tuy nhiên, theo thời gian, các yếu tố cung, cầu và động lực tăng trưởng đã điều chỉnh lại mặt bằng giá giữa hai thị trường.

Từ khoảng năm 2015, khu vực phía Nam nổi lên như một động lực tăng trưởng mạnh. Nhiều chủ đầu tư tập trung phát triển các dự án tại đây với chất lượng sản phẩm, dịch vụ và tiêu chuẩn quản lý được nâng cấp rõ rệt. Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài cũng góp phần nâng tầm thị trường, từ thiết kế sản phẩm đến vận hành.

Trong giai đoạn 2014 - 2019, mặt bằng giá giữa Hà Nội và TP. HCM dần tiệm cận, dù TP. HCM vẫn duy trì mức cao hơn.

Bước ngoặt xuất hiện từ sau năm 2019, khi khu vực Thủ Thiêm được thúc đẩy phát triển mạnh mẽ, cùng với động lực từ tăng trưởng kinh tế và hạ tầng. Đồng thời, nguồn cung tại TP. HCM rơi vào trạng thái khan hiếm, khiến giá nhà tăng nhanh và đạt đỉnh trong giai đoạn 2022 - 2023.

“Khả năng giảm giá là điều rất khó xảy ra, bởi việc điều chỉnh giá xuống thường tạo ra những tác động tiêu cực đến tâm lý chung của thị trường”, bà Trang chia sẻ.

Từ góc độ của JLL, khi làm việc với nhiều chủ đầu tư, chúng tôi hiểu rằng họ đang phải đối mặt với không ít áp lực. Bản thân các chủ đầu tư cũng rất thận trọng khi đưa ra mức giá. Họ luôn đặt câu hỏi liệu mức giá đó có phù hợp với sức mua hay không. Trước khi quyết định, họ phải thực hiện các nghiên cứu thị trường, khảo sát định lượng lẫn định tính để đảm bảo tệp khách hàng đủ ổn định, đặc biệt là với những dự án tại các khu vực mới, nơi hình thành mặt bằng giá mới.

Ở một góc nhìn tích cực hơn, những khó khăn hiện tại là câu chuyện chung của toàn cầu, không riêng Việt Nam. Việc thị trường trong nước duy trì được trạng thái ổn định tương đối, phần nào đã là một tín hiệu tích cực.