Thị trường bất động sản TP HCM bước vào giai đoạn sàng lọc, đã qua thời kỳ “hưng phấn”

Thời kỳ “hưng phấn” đã qua đi

Dữ liệu từ DKRA Consulting cho thấy nguồn cung sơ cấp ở hầu hết các phân khúc đồng loạt sụt giảm, trong khi sức cầu suy yếu rõ rệt, kéo thanh khoản toàn thị trường đi xuống.

Điểm đáng chú ý là giao dịch không biến mất, nhưng thu hẹp mạnh và mang tính chọn lọc cao. Dòng tiền không còn phân bổ đại trà mà tập trung vào các dự án hoàn thiện pháp lý, có tiến độ xây dựng rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín. Đây là biểu hiện rõ nét của tâm lý phòng thủ đang gia tăng, trong bối cảnh rủi ro vĩ mô, lãi suất và hạn chế tín dụng vẫn là những biến số lớn.

Riêng đối với phân phân khúc đất nền, nguồn cung mới trong quý II/2026 dự kiến chỉ dao động khoảng 300-400 sản phẩm, chủ yếu đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo. Các khu vực còn quỹ đất lớn, hạ tầng kết nối tốt tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường.

Tuy nhiên, sức cầu được dự báo duy trì ở mức thấp, giao dịch chỉ tập trung ở các dự án hoàn thiện pháp lý và có năng lực triển khai thực tế. Mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao do áp lực chi phí đầu vào và tình trạng lệch pha cung - cầu, trong khi thị trường thứ cấp có dấu hiệu phục hồi nhẹ nhưng tâm lý nhà đầu tư vẫn thận trọng.

Bà Dương Thuỳ Dung – Giám đốc điều hành BP. Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam – cho biết: “Mặc dù thị trường tạm thời vẫn giữ được các chỉ số khả quan, tuy nhiên, đâu đó vẫn có rất nhiều quan ngại về các biến động kinh tế vĩ mô, tình hình lạm phát và lãi vay tăng, cũng như những bất ổn trên kinh tế khu vực. Khác với giai đoạn “hưng phấn” trước đây, người mua hiện nay nói không với đòn bẩy tài chính quá đà, giữ mức vay an toàn dưới 40% để phòng ngừa biến động vĩ mô. Đây là lúc thị trường sàng lọc: người mua kỹ tính hơn, chủ đầu tư dè dặt hơn, và chỉ những sản phẩm thực sự chất lượng mới đủ sức thuyết phục khách hàng 'xuống tiền'.”

Trong khi đó, ông Troy Griffiths, Cố vấn Cấp cao, Savills Việt Nam cũng cho biết, thanh khoản thị trường căn hộ giảm tốc, người mua ngày càng thận trọng hơn và ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý.

Dù mặt bằng chung trầm lắng, thị trường vẫn cho thấy sự phân hóa rõ rệt: phân khúc vừa túi tiền có kết quả tích cực hơn nhờ nhu cầu ở thực, với tỷ lệ hấp thụ cao hơn mức trung bình chung 10 điểm phần trăm. Khu Đông tiếp tục giữ vị thế dẫn dắt khi chiếm tới 85% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thành phố.

Chưa thể phục hồi đồng loạt

Tổng hợp các dữ liệu cho thấy thị trường TP.HCM trong năm 2026 khó có khả năng phục hồi đồng loạt. Thay vào đó, xu hướng phân hóa sẽ tiếp tục rõ nét theo ba trục chính.

Thứ nhất, phân hóa theo nhu cầu: sản phẩm phục vụ ở thực, giá hợp lý sẽ hồi phục sớm hơn so với sản phẩm đầu tư hoặc cao cấp.

Thứ hai, phân hóa theo năng lực chủ đầu tư: doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và khả năng tài chính tốt sẽ chiếm ưu thế trong chu kỳ mới.

Thứ ba, phân hóa theo khu vực: các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng như vành đai, metro, sân bay Long Thành sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền, thay vì khu vực nội đô đã bão hòa.

Tuy nhiên, để thị trường thực sự phục hồi, các chuyên gia cho rằng cần một số giải pháp mang tính cấu trúc.

Trước hết là cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng cho cả doanh nghiệp và người mua nhà, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Thứ hai là đẩy nhanh tháo gỡ pháp lý dự án – yếu tố đang khiến nguồn cung mới gần như “đóng băng”. Thứ ba là phát triển hạ tầng đồng bộ để mở rộng không gian đô thị, qua đó giảm áp lực giá tại khu vực trung tâm.

Quan trọng hơn, thị trường cần tái thiết niềm tin. Như khuyến nghị của HoREA, doanh nghiệp phải cam kết chất lượng sản phẩm và minh bạch thông tin, bởi “chất lượng là danh dự” không chỉ là khẩu hiệu mà là điều kiện sống còn trong giai đoạn sàng lọc hiện nay.

Trong bối cảnh thị trường điều chỉnh, nhiều chuyên gia cho rằng bất động sản vẫn là kênh tích lũy tài sản dài hạn ổn định. Theo ông Bạch Dương, dữ liệu 10 năm cho thấy bất động sản có xu hướng tăng trưởng đều, ít biến động hơn so với vàng hay chứng khoán, nhờ nền tảng từ nhu cầu ở thực và quá trình đô thị hóa.

Cùng quan điểm, ông Trần Quang Trung, đại diện OneHousing, cho rằng nhu cầu sở hữu nhà ở và tích lũy tài sản của người Việt vẫn rất lớn, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa tiếp tục diễn ra mạnh mẽ.

Theo ông, khi người mua tìm được sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính, đó chính là thời điểm phù hợp để ra quyết định, nhất là khi thị trường đang “hạ nhiệt”.

Trong khi đó, Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khuyến nghị nhà đầu tư cần tập trung vào ba yếu tố cốt lõi: sản phẩm thật, pháp lý thật và giá trị thật. Đồng thời, cần tránh các hình thức đầu tư “ảo”, thiếu minh bạch hoặc tiềm ẩn rủi ro pháp lý.