Thị trường bất động sản khu Đông TP HCM bước vào chu kỳ tăng giá mới, đâu là “tọa độ” đầu tư lý tưởng

Khu Đông TP HCM – gồm TP Thủ Đức (hợp nhất quận 2, quận 9, Thủ Đức cũ) và vùng vệ tinh giáp ranh như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương), Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai) – đang trở thành tâm điểm dẫn dắt chu kỳ tăng giá mới của thị trường bất động sản phía Nam.

Động lực kích hoạt chu kỳ tăng giá mới

Khu Đông từ lâu đã được quy hoạch là cực tăng trưởng mới của TP.HCM, và hiện tại, quy hoạch này đang dần được hiện thực hóa bằng tốc độ đầu tư hạ tầng mạnh mẽ. Hơn 70% nguồn vốn đầu tư hạ tầng của TP.HCM trong những năm gần đây được phân bổ cho khu vực, tạo nền tảng cho sự bứt tốc cho thị trường BĐS.

Diễn biến giá cho thấy, khu Đông đang dẫn đầu thị trường về tốc độ tăng. Theo báo cáo của Dat Xanh Services, trong quý III, giá căn hộ tại khu Đông ghi nhận mức tăng bình quân 15-30% so với đầu năm - cao nhất toàn thị trường TP.HCM.  

Nếu nhìn lại các chu kỳ tăng giá trước đây của khu Đông, có thể thấy một điểm chung là hạ tầng luôn đi trước một bước, giá BĐS đi sau một nhịp. Hiện tại, hạ tầng của khu vực này đang hội tụ đầy đủ các yếu tố để kích hoạt một chu kỳ mới.

Hàng loạt công trình giao thông trọng điểm đã, đang và sẽ được triển khai đồng loạt, tạo nên mạng lưới kết nối đa tầng, đa hướng hiếm có.

Trong đó, cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây đã luôn duy trì vai trò “xương sống” kết nối Đông Nam Bộ, với lưu lượng phương tiện tăng trung bình 8–12%/năm. Các dự án mở rộng vành đai như Vành đai 3, Vành đai 2, nút giao An Phú, mở rộng Xa lộ Hà Nội, cùng tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) đi vào vận hành chính thức từ cuối 2024 đã rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm đến khu Đông chỉ còn 15–25 phút tùy điểm đến.

Đặc biệt, khi Vành đai 3 hoàn chỉnh, các khu vực như Long Bình, Phú Hữu, Trường Thọ, Tam Phú sẽ hưởng lợi lớn nhờ tính kết nối logistics và phân bổ lại lưu lượng giao thông nội đô. Cầu Cát Lái (dự kiến khởi công 2026) và cầu Nhơn Trạch kết nối trực tiếp TP Thủ Đức với Đồng Nai càng củng cố vị thế liên vùng, giúp dòng vốn đầu tư bất động sản mở rộng sang vùng giáp ranh nhưng vẫn “neo” theo giá trị hạ tầng Thủ Đức.

Việc các trục kết nối này đồng loạt được triển khai và chuẩn bị về đích đã góp phần rút ngắn thời gian di chuyển giữa khu Đông với trung tâm TP.HCM, mở rộng khả năng kết nối vùng, đặc biệt là với sân bay quốc tế Long Thành. Đây chính là nền tảng quan trọng để kích hoạt một chu kỳ tăng giá mới, bền vững hơn so với các giai đoạn trước.

Đâu là tọa độ đầu tư lý tưởng?

Khu Đông TP HCM, đặc biệt là TP Thủ Đức, đang trở thành “đầu tàu” của chu kỳ tăng giá bất động sản 2026–2028 nhờ hệ thống hạ tầng liên vùng, sự dịch chuyển kinh tế công nghệ cao và nguồn cầu ở thực lớn nhất thành phố.

Tuy nhiên, cơ hội đầu tư tại khu Đông không đồng đều; giá trị tăng trưởng tập trung theo từng “tọa độ” cụ thể, gắn với trục giao thông, mô hình phát triển TOD (Transit-Oriented Development), khu lõi tài chính – sáng tạo và vùng mở rộng vệ tinh có khả năng hấp thụ dòng tiền bền vững. Với nhà đầu tư chiến lược, việc xác định đúng điểm rơi sẽ quyết định sự khác biệt giữa mức lợi nhuận vượt trội và rủi ro thanh khoản kéo dài.

Ở đó, Thủ Thiêm là “tọa độ kim cương” của khu Đông, giữ vai trò lõi tài chính – sáng tạo mới của TP HCM. Dù giá sơ cấp tại Thủ Thiêm đã ở mức 150–350 triệu/m² ở căn hộ hạng sang và 250–450 triệu/m² ở đất nền khu chỉnh trang, khu vực này vẫn liên tục thiết lập mặt bằng giá mới vì nguồn cung bị giới hạn tuyệt đối bởi quỹ đất sạch hiếm hoi và tính độc bản trong quy hoạch trung tâm tài chính, khu phức hợp biểu tượng và không gian ven sông Sài Gòn.

Thủ Thiêm không phải là cuộc chơi lướt sóng mà là cuộc chơi định giá tài sản neo dài hạn, nơi biên độ tăng giá 5–10%/năm nhưng độ chắc chắn cao và ít biến động thanh khoản ở sản phẩm pháp lý sạch. Đây cũng là thị trường của dòng tiền lớn, phù hợp nhà đầu tư tổ chức hoặc cá nhân có năng lực vốn mạnh, ưu tiên nhà phố thương mại cho thuê hoặc căn hộ cao cấp khai thác lưu trú chuyên gia, khi giá thuê tại Thủ Thiêm và khu lân cận đạt 35–60 triệu/tháng ở căn hộ hạng sang, và 120–250 triệu/tháng ở nhà phố mặt tiền thương mại gần cầu Thủ Thiêm 1–2 hoặc khu quảng trường trung tâm.

Ở thời điểm hiện tại, Thủ Thiêm không còn là câu chuyện của “giá rẻ” mà là cuộc chơi của định giá cao – thanh khoản trong phân khúc tinh hoa, phù hợp nhà đầu tư có khẩu vị dài hạn, ưa thích tài sản neo giá trị hơn là kỳ vọng lướt sóng ngắn.

Theo TS. Lê Minh Hoàng – chuyên gia quy hoạch & kinh tế đô thị, Thủ Thiêm đang ở giai đoạn chuyển mình từ “kỳ vọng quy hoạch” sang “hiện thực quy hoạch”, nên chiến lược đầu tư phải thay đổi tương ứng. Ông nhận định: “Giá tại Thủ Thiêm có thể không tăng nhanh như chu kỳ trước, nhưng độ chắc chắn cao hơn, vì tài sản ở đây được định giá dựa trên hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh chứ không phải sóng đầu cơ. Nhà đầu tư nên xem Thủ Thiêm như tài sản chiến lược, tập trung sản phẩm dễ cho thuê, diện tích tinh gọn, và tối ưu dòng tiền trong 3–5 năm tới để giảm áp lực vốn chờ tăng giá.”