Thấy gì qua vụ bồi thường gần 1 tỷ đồng/m2

Giao dịch BĐS chủ yếu là giá… ảo!

Đối với giới kinh doanh BĐS Hà Nội, việc mua bán BĐS và hưởng chênh lệch là một điều hiển nhiên. Và, việc làm sao để “tư túi” được toàn bộ khoản tiền chênh lệch thì giới kinh doanh có cả trăm nghìn mánh khóe.

Thực tế giá đất trên thị trường có nơi cao gấp nhiều lần khung giá đất Nhà nước quy định dẫn tới việc nhiều cá nhân lách luật nhằm trốn thuế. Trong ảnh là khu "đất vàng" phố Hàng Bài vừa được đền bù với giá gần 1 tỷ đồng/m2.

Vì thế, cho tới khi ông Giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần đầu tư và Quản lý Bất động sản UDIC (Hà Nội), bị bắt vì nhận tiền chênh hơn 4 tỷ đồng của khách, đó mới chỉ như là một câu chuyện… biết rồi, khổ lắm, sao bây giờ... mới nói? Trong khi những giao dịch chênh lệch được giới kinh doanh hợp thức để trốn thuế thì vẫn diễn ra nhan nhản.

Anh Nguyễn Danh Tuấn, một nhà môi giới nhà đất khu vực An Khánh-An Thượng cho biết: Hầu hết các vụ môi giới thành công cho khách, anh đều chứng kiến cảnh cả người mua và người bán có những thỏa thuận nhằm trốn thuế.

Cụ thể, trong các hợp đồng đặt cọc, người mua người bán bán đồng ý ghi mức giá rất cụ thể. Trong khi hợp đồng mua bán lại ghi mức giá khác hoàn toàn, chỉ bằng một phần ba, một phần tư, thậm chí còn thấp ngang với khung giá do Nhà nước quy định để không phải đóng một khoản thuế thu nhập nào.

Ông Khuất Tùng Dương, Phó giám đốc Công ty cổ phần BĐS Tấc Vàng thì cho biết: mức giá thực trong các vụ mua bán BĐS chỉ được hiển thị chính xác và cụ thể nhất trong các hợp đồng đặt cọc viết tay. Trong khi hợp đồng mua bán cần phải công chứng và là căn cứ để nộp thuế lại khác xa mức giá 2 bên đã thỏa thuận.

Ông Dương lấy ví dụ, hiện giá thị trường của nhiều tuyến phố Hà Nội có giá 300-500 triệu/m2. Thậm chí, có khu vực có mức giá lên đến trên dưới 1 tỷ đồng/m2. Dẫn chứng cụ thể nhất là mới đây, chủ dự án Trung tâm thương mại - văn phòng và nhà ở tại số 22-24 Hàng Bài và 25-27 Hai Bà Trưng sau nhiều năm đàm phán, cuối cùng đã phải đền bù  theo giá thị trường với số tiền lên đến 47 tỷ đồng cho 52m2 “đất vàng” (tương đương gần 1 tỷ đồng/m2 đất). Thế nhưng, thực tế, có mấy hợp đồng các cá nhân thực hiện giao dịch ghi đúng với giá thị trường?

Theo khung giá nhà đất của UBND thành phố Hà Nội năm 2011 quy định, khung giá nhà đất cao nhất tại Hà Nội mới chỉ là 81 triệu đồng/m2. Nếu so với giá thị trường mà các hộ dân được chủ dự án trên đền bù thì khu giá nhà nước quy định chưa bằng 1/10 giá chủ dự án đã đền bù cho người dân.

Giá nhà đất liên tục tăng, giao dịch mua bán, chuyển nhượng ngày một nhiều, trong khi khung giá đất quá... lạc hậu khiến Nhà nước thất thu nhiều tỷ đồng tiền thuế mỗi năm.

Chính vì khung giá Nhà nước quy định không theo sát giá thị trường mới xảy ra tình trạng: để tránh phải nộp quá nhiều thuế thu nhập cho Nhà nước, rất nhiều cá nhân thực hiện giao dịch mua bán nhà đất vẫn lấy căn cứ khung giá đất do chính Nhà nước quy định ghi trên hợp đồng mua bán để… trốn thuế!

Khung giá nhà đất quá… lạc hậu! 

Nhận xét về thị trường BĐS, nhiều chyên gia cho rằng: Trong 10 năm qua, giá nhà đất trên địa bàn cả nước, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh liên tục tăng.

Sự tăng giá đến chóng mặt của thị trường BĐS khiến số lượng giao dịch mua bán, chuyển nhượng cũng tăng nhanh. Thế nhưng, sự bất cập của khung giá do nhà nước quy định và việc có quá nhiều kẽ hở trong quản lý thị trường BĐS khiến Nhà nước hàng năm thất thu hàng trăm tỷ đồng tiền thuế.

Trao đổi với báo chí mới đây, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Mạnh Hiển thừa nhận: thực tế là thị trường BĐS nước ta vẫn chưa minh bạch. Cụ thể, theo ông Hiển, giá thị trường lẽ ra phải thông qua giao dịch. Nhưng giao dịch ở ta lại toàn là giao dịch… ngầm.

Chính vì là giao dịch ngầm nên việc xác định thu thuế suất 25% trên lợi nhuận (tức giá bán trừ giá mua + các chi phí khác) mà cơ quan thuế đưa ra là rất khó.

Không xác định được chi phí đầu vào là bao nhiêu, cơ quan thuế chỉ thu được mức 2% thuế trên giá chuyển nhượng. Mà, mức giá chuyển nhượng các cá nhân giao dịch thỏa thuận được với nhau thì rất thấp, thấp hơn rất nhiều giá mua bán thực tế khiến nhà nước bị thất thu thuế.

Tại Cuộc Hội thảo Giá đất và Chính sách trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Viện Chiến lược chính sách tài nguyên môi trường - Bộ TN&MT tổ chức mới đây, ông Nguyễn Văn Hồng, Phó Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM cho rằng: Việc khung giá đất của Chính phủ ban hành từ năm 2007 đã làm khó cho chính quyền cấp tỉnh khi phải loay hoay trong việc quản lý đất sao cho vừa đúng quy định, lại vừa phù hợp giá thị trường.

Đồng thời, ông Hùng cũng thừa nhận: Khung giá đất theo quy định quá vênh so với thực tế còn dẫn tới việc người dân không kê khai đúng giá trong hợp đồng chuyển nhượng nhằm giảm thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.

Nói về bất cập trong khung giá đất do Nhà nước ban hành, nhiều người lâu nay vẫn cho rằng, khung giá đất do Nhà nước ban hành chỉ bằng 30-60% giá thị trường.

Nhận định này dường như càng có cơ sở khi các hộ dân sống tại phố Hàng Bài sau nhiều năm đấu tranh, mới đây, họ đã được chủ Dự án Trung tâm thương mại - văn phòng và nhà ở chấp nhận giá đền bù 52m2 đất vàng tại đây với giá 47 tỷ đồng, cao gấp hơn 10 lần khung giá cáo nhất do UBND thành phố Hà Nội quy định!

Theo Phunutoday