Tâm lý “FOMO” trên thị trường dần không còn, nhà đầu tư đã thận trọng hơn

Nhà đầu tư “sợ chọn sai”

Trong thời kỳ lãi suất thấp, dòng tiền dồi dào và chính sách nới lỏng tín dụng, bất động sản trở thành kênh trú ẩn hấp dẫn. Giá tài sản tăng nhanh khiến nhiều người tin rằng “mua là thắng”, dẫn tới tâm lý đầu tư theo đám đông.

Ở giai đoạn này, quyết định đầu tư thường dựa trên kỳ vọng tăng giá hơn là phân tích giá trị. Không ít người mua đất khi chưa kịp kiểm tra pháp lý, chưa đánh giá nhu cầu thực hay tiềm năng khai thác. Những câu chuyện “lướt sóng vài tháng lãi vài trăm triệu” lan truyền mạnh mẽ trên mạng xã hội, càng kích thích tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội.

Hệ quả là nhiều khu vực xuất hiện các cơn “sốt đất” cục bộ. Giá bị đẩy lên nhanh hơn tốc độ phát triển hạ tầng và nhu cầu ở thực. Trong ngắn hạn, FOMO giúp thị trường sôi động, thanh khoản cao. Nhưng về dài hạn, nó tạo ra mặt bằng giá thiếu bền vững và rủi ro bong bóng.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hành vi của nhà đầu tư đã có sự thay đổi rõ rệt khi không còn chạy theo tâm lý đám đông, mà chuyển sang trạng thái thận trọng hơn, ưu tiên các yếu tố an toàn như pháp lý minh bạch, khả năng khai thác dòng tiền và giá trị sử dụng thực.

Theo chuyên gia, nếu như trước đây tâm lý FOMO từng chi phối mạnh mẽ các quyết định đầu tư, thì hiện nay, nhà đầu tư đã chuyển sang trạng thái "sợ chọn sai", phản ánh sự thay đổi căn bản trong cách tiếp cận thị trường.

Nguyên nhân dẫn tới việc này do mặt bằng lãi suất có phần tăng trong thời gian qua. Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 13–15%/năm, trong khi lãi suất cố định ban đầu cũng quanh 9–10%/năm. Chi phí vốn tăng khiến việc sử dụng đòn bẩy tài chính trở nên rủi ro hơn, buộc nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng thay vì "xuống tiền nhanh".

Cùng với đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bước vào giai đoạn đáo hạn lớn, khiến dòng vốn vào thị trường không còn dồi dào như trước. Khi nguồn lực tài chính bị siết lại, các cơn sốt dựa trên dòng tiền ngắn hạn cũng khó có điều kiện hình thành.

Một yếu tố quan trọng khác là sự hoàn thiện dần của khung pháp lý và công cụ quản lý thị trường. Việc đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai, gắn mã định danh bất động sản, cùng các định hướng về chính sách thuế và minh bạch hóa giao dịch đang góp phần làm giảm dư địa cho các hoạt động đầu cơ theo tin đồn.

Người mua ở thực trở thành lực cầu chính

 Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước qua giai đoạn tăng nóng và tâm lý đầu cơ suy giảm, người mua ở thực đang dần trở thành lực cầu chủ đạo, tạo nền tảng ổn định cho chu kỳ phát triển mới. Khác với nhóm nhà đầu tư lướt sóng trước đây, người mua ở thực bước vào thị trường với mục tiêu an cư dài hạn, do đó cách tiếp cận của họ thận trọng, thực tế và ít bị tác động bởi biến động ngắn hạn. Họ không mua vì “tin đồn quy hoạch”, không xuống tiền chỉ vì sợ bỏ lỡ cơ hội, mà dành nhiều thời gian nghiên cứu pháp lý, hạ tầng, chất lượng xây dựng và khả năng đáp ứng nhu cầu sinh sống lâu dài. Chính sự thay đổi này đang làm thay đổi cấu trúc lực cầu, khiến thị trường chuyển từ trạng thái “nóng – lạnh thất thường” sang nhịp vận động ổn định hơn.

Một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy lực cầu ở thực là quá trình đô thị hóa mạnh mẽ và sự gia tăng tầng lớp trung lưu tại Việt Nam. Mỗi năm, các đô thị lớn vẫn tiếp nhận lượng dân cư mới đáng kể, kéo theo nhu cầu nhà ở bền vững và lâu dài. Đối với nhiều gia đình trẻ, việc sở hữu nhà không còn là câu chuyện đầu tư mà là nhu cầu thiết yếu gắn với kế hoạch lập nghiệp và ổn định cuộc sống. Điều này khiến các sản phẩm có thể ở ngay, hạ tầng hoàn thiện và tiện ích đầy đủ trở nên hấp dẫn hơn hẳn so với các tài sản mang tính đầu cơ. Những khu đô thị được quy hoạch bài bản, gần nơi làm việc, trường học, bệnh viện và có kết nối giao thông thuận lợi đang trở thành lựa chọn ưu tiên.

Sự trở lại của lực cầu ở thực cũng khiến tiêu chí lựa chọn sản phẩm thay đổi rõ rệt. Người mua hiện nay quan tâm nhiều hơn đến khả năng chi trả dài hạn, mức vay an toàn và chi phí sinh hoạt sau khi nhận nhà. Họ tính toán kỹ lưỡng dòng tiền hàng tháng, lãi suất vay, phí quản lý, chi phí vận hành… trước khi quyết định xuống tiền. Chính vì vậy, các sản phẩm vừa túi tiền, diện tích hợp lý và tối ưu công năng sử dụng có xu hướng thanh khoản tốt hơn. Ngược lại, những sản phẩm giá quá cao hoặc thiếu tiện ích thực tế thường gặp khó khăn trong việc tìm khách mua, dù vị trí có thể hấp dẫn trên lý thuyết.

Một điểm đáng chú ý là người mua ở thực thường có xu hướng nắm giữ tài sản lâu dài, từ 5–10 năm hoặc hơn. Điều này giúp giảm áp lực bán ra khi thị trường biến động, qua đó hạn chế các đợt giảm giá mạnh. Khi phần lớn giao dịch đến từ nhu cầu ở thực, thị trường ít bị chi phối bởi tâm lý đám đông, đồng thời hình thành mặt bằng giá ổn định hơn. Đây cũng là lý do nhiều chuyên gia cho rằng lực cầu ở thực chính là “trụ đỡ” giúp thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn vừa qua.