từ khóa: #định giá đất

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng khâu định giá đất đang trở thành biến số lớn nhất đẩy doanh nghiệp vào cảnh khó khăn. Tình trạng tính rồi lại tính lại sau nhiều năm đã phê duyệt, nhiều doanh nghiệp rơi vào cảnh thua lỗ, thậm chí chết đứng vì chính sách thay đổi bất nhất.

Góp ý sửa đổi Luật Đất đai 2024, Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) đề xuất cần nhất quán nguyên tắc nhà nước định giá đất theo cơ chế thị trường, giữ nguyên các quy định hiện hành của Luật về giá đất, chỉ nên rà soát, sửa đổi các văn bản dưới luật cho phù hợp với thực tiễn.

Theo Phó thủ tướng Trần Hồng Hà, việc định giá đất cần kiên định nguyên tắc một giá do Nhà nước quyết định và áp dụng thống nhất trong mọi giao dịch.

Với tốc độ tăng giá đất trong bảng giá đất năm 2025 và dự báo vào năm 2026 sẽ tiếp tục tăng, để đảm bảo công bằng giữa các thửa đất có cùng vị trí, cùng mục đích, hình thức sử dụng đất nhưng khác kỳ tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm (kỳ đầu so với kỳ tiếp theo), cơ quan có thẩm quyền cần có điều chỉnh quy định tính tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất cho phù hợp.

Thủ tục xây dựng bảng giá đất và điều chỉnh hàng năm gồm 16 bước; định giá đất 12 bước. Việc định giá đất thuộc thẩm quyền Chủ tịch UBND cấp tỉnh và cấp xã.

Một trong những vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là vấn đề định giá đất. Không phải ngẫu nhiên đây lại là vấn đề được quan tâm và thảo luận sôi nổi thời gia qua khi có hàng trăm dự án trên cả nước không thể triển khai do vướng tiền sử dụng đất.

Hiện nay, công tác định giá đất ách tắc đã khiến hàng trăm dự án bất động sản bị mắc kẹt, gây tắc nghẽn nguồn lực đất đai. Theo chuyên gia, Nhà nước cần tập trung tháo gỡ gốc rễ vướng mắc định giá đất, để hỗ trợ doanh nghiệp sớm triển khai dự án, qua đó góp phần thúc đẩy nguồn cung và sự hồi phục, phát triển của thị trường bất động sản.

Việc rà soát nhằm bảo đảm việc triển khai Luật Đất đai 2024 được thực hiện hiệu quả, chặt chẽ, đồng bộ và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người dân, và doanh nghiệp.

Sau khi Nghị định mới có hiệu lực, đất sẽ được định giá bằng 4 phương pháp.

Đây chính là nỗi lo của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản, tiền sử dụng đất, định giá đất quá cao trong khi không tính đủ các khoản chi phí doanh nghiệp bỏ ra sẽ khiến bất động sản đội giá, gánh nặng thuộc về người mua.

Chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh cho rằng có sai lầm trong cách hiểu về giá và định giá đất. Phải trả lại việc định giá đất theo giá trị của lô đất, chứ không phải giá trị sử dụng của nó.

Định giá đất là vấn đề quan trọng hàng đầu, cũng là một trong những nguyên nhân gây ách tắc việc cấp sổ hồng hiện nay. Các chuyên gia cho rằng, việc định giá đất không đúng và đủ sẽ làm giá căn hộ tăng lên, rối loạn thị trường bất động sản, gây nhiều hệ lụy cho nền kinh tế…

Theo các chuyên gia, quy định mới về định giá đất cần đầy đủ và sát với thực tế chi phí của doanh nghiệp mới giải quyết được bài toán hạ nhiệt giá nhà trong tương lai.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024. Dự thảo được kỳ vọng sẽ khắc phục những điểm bất cập của Nghị định 12/2024, nhất là các quy định về phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, các nội dung của dự thảo về vấn đề này lại cho thấy các bất cập vẫn đang tồn tại.

Mặc dù đã tiếp thu ý kiến của giới chuyên gia, doanh nghiệp khi giữ lại phương pháp thặng dư để xác định giá đất, song Nghị định 12/2024 lại tiếp thu chưa triệt để, dẫn đến tính chưa đúng, chưa đủ chi phí hợp lý của nhà đầu tư. Điều này có thể dẫn đến sự triệt tiêu động lực phát triển dự án mới, khiến nút thắt nguồn cung không thể tháo gỡ. Và tất yếu, mọi chi phí phát triển dự án cuối cùng sẽ trút lên vai người mua.

Khâu định giá đất đang là nút thắt tại nhiều dự án. Những khó khăn trong công tác định giá đất khiến hàng trăm dự án vướng mắc hoặc triển khai chậm. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm mạnh thời gian gần đây.

Đóng góp ý kiến vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). ĐBQH Nguyễn Hoàng Bảo Trân - Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Dương đề nghị bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất do mức độ tin cậy, chính xác không cao.

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký Công điện số 965/CĐ-TTg ngày 13/10/2023 tháo gỡ vướng mắc trong việc thực hiện quản lý, sử dụng đất, giao đất, định giá đất.

Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP mới nhất đã giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất. Tuy nhiên theo các chuyên gia, nhiều nội dung liên quan tới phương pháp định giá đất này vẫn còn bất cập, cần tiếp tục chỉnh sửa cho phù hợp.

Phó Thủ tướng Chính phủ vừa giao Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài chính, các Hiệp Hội… rà soát hoàn thiện các quy định về xác định giá đất.