‘Sổ trắng’, ‘sổ xanh’ chính thức được xem xét đủ điều kiện cấp sổ đỏ

Theo Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), trên địa bàn TP.HCM hiện vẫn tồn tại nhiều loại giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước cấp từ những năm 1990, thường được người dân gọi bằng tên không chính thức như “sổ trắng”, “sổ xanh”, cùng với các quyết định giao đất, chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là những giấy tờ được ban hành trong giai đoạn từ năm 1993 đến 1997, song không đúng mẫu giấy chứng nhận theo quy định thống nhất sau này của pháp luật đất đai và nhà ở.

Chính sự khác biệt về hình thức này đã khiến không ít hộ gia đình, cá nhân gặp khó khăn khi thực hiện thủ tục cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Nhiều hồ sơ bị “treo” trong thời gian dài do thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng để công nhận các loại giấy tờ cũ.

Làm rõ bối cảnh pháp lý, Cục Quản lý đất đai cho biết Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993. Trong giai đoạn từ thời điểm này đến trước ngày 16/3/1998 – khi Thông tư số 346 của Tổng cục Địa chính bắt đầu có hiệu lực – việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận vẫn được thực hiện theo Quyết định số 201 ngày 14/7/1989 và Thông tư số 302 ngày 28/10/1989 của cơ quan quản lý đất đai thời kỳ đó.

Đáng chú ý, Quyết định số 201 đã quy định cụ thể về mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Dù văn bản này hết hiệu lực từ năm 2000, nhưng theo công bố của Tổng cục Địa chính, các quy định liên quan đến mẫu giấy chứng nhận vẫn tiếp tục được áp dụng trong giai đoạn chuyển tiếp. Do vậy, những giấy tờ về đất đai được cấp trong thời gian 1993–1997 như “sổ trắng”, “sổ xanh” hay quyết định giao đất không bị xếp vào nhóm giấy tờ không hợp lệ theo quy định hiện hành.

Cơ sở pháp lý quan trọng nhất trong hướng dẫn lần này đến từ Nghị quyết số 254/2025/QH15, được Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025, về việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết nêu rõ, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau, sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Cục Quản lý đất đai khẳng định, các giấy chứng nhận, quyết định chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy giao đất do UBND TP.HCM, Ban Quản lý đất đai trực thuộc UBND thành phố hoặc UBND quận, huyện cấp trong giai đoạn nêu trên đều được ban hành đúng thẩm quyền. Vì vậy, dù không đúng mẫu thống nhất sau này, người sử dụng đất vẫn có đầy đủ cơ sở pháp lý để thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ theo quy định mới.

Với hướng dẫn cụ thể này, những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có “sổ trắng”, “sổ xanh” hoặc giấy tờ tương đương được cấp trong giai đoạn 1993–1997 sẽ có hành lang pháp lý rõ ràng hơn khi hoàn thiện hồ sơ đất đai. Giới chuyên môn đánh giá, đây là bước tháo gỡ đáng kể, không chỉ giúp giảm áp lực tồn đọng hồ sơ mà còn góp phần ổn định trật tự quản lý đất đai, nhất là tại các đô thị lớn như TP.HCM – nơi còn nhiều trường hợp bị “mắc kẹt” suốt nhiều năm chỉ vì khác mẫu giấy tờ.