Siết “hai giá” bất động sản: Đề xuất lấy bảng giá đất và hệ số K làm căn cứ tính thuế

Theo dự thảo, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú vẫn giữ mức 2% trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là cách xác định giá tính thuế được siết chặt hơn. Cụ thể, giá chuyển nhượng vẫn căn cứ theo hợp đồng, nhưng nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn mức giá theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (hệ số K) do địa phương ban hành, cơ quan thuế sẽ xác định lại theo bảng giá đất tại thời điểm giao dịch.

Quy định này được kỳ vọng thu hẹp khoảng cách giữa giá kê khai và giá giao dịch thực tế, qua đó hạn chế tình trạng người mua – người bán thỏa thuận ghi giá thấp trên hợp đồng để giảm thuế. Thực tế, tình trạng “hai giá” không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn làm méo mó thông tin thị trường, ảnh hưởng đến tính minh bạch của hoạt động giao dịch bất động sản.

Dự thảo cũng làm rõ thời điểm xác định thu nhập tính thuế. Trường hợp hợp đồng không thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, thời điểm tính thuế là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Nếu bên mua thực hiện nghĩa vụ thuế thay cho bên bán, thời điểm xác định là khi hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Đối với nhà ở, công trình hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế được xác định khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế. Trong khi đó, trường hợp góp vốn bằng bất động sản, cá nhân chưa phải nộp thuế tại thời điểm góp vốn; nghĩa vụ thuế chỉ phát sinh khi chuyển nhượng phần vốn góp, rút vốn hoặc doanh nghiệp giải thể. Khi đó, tổ chức nhận vốn góp sẽ thực hiện kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân.

Với các giao dịch ủy quyền chuyển nhượng bất động sản, dự thảo phân định rõ: nếu người nhận ủy quyền có đầy đủ quyền của chủ sở hữu, thu nhập từ giao dịch vẫn phải chịu thuế như chuyển nhượng thông thường. Ngược lại, nếu chỉ nhận thù lao và không có quyền sở hữu, khoản thu nhập này sẽ được tính thuế như thu nhập từ tiền lương, tiền công. Quy định nhằm ngăn chặn việc lợi dụng hình thức ủy quyền để né thuế.

Song song với việc siết chặt cách tính thuế, dự thảo cũng bổ sung điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất. Theo đó, cá nhân chỉ được miễn thuế khi đồng thời đáp ứng ba điều kiện: chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam; thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày; và chuyển nhượng toàn bộ tài sản.

Các trường hợp có thêm nhà ở, công trình hình thành trong tương lai hoặc chỉ chuyển nhượng một phần tài sản sẽ không thuộc diện miễn thuế. Với tài sản đồng sở hữu, chỉ cá nhân không có thêm bất động sản nào khác mới được hưởng ưu đãi này. Dự thảo cũng nhấn mạnh việc xác định nhà, đất duy nhất do người chuyển nhượng tự kê khai và chịu trách nhiệm; nếu kê khai sai sẽ bị truy thu và xử phạt theo quy định.

Theo đánh giá của cơ quan soạn thảo, việc đồng thời siết giá tính thuế và bổ sung điều kiện miễn thuế là bước đi nhằm tăng tính minh bạch, hạn chế thất thu ngân sách và từng bước đưa thị trường bất động sản vận hành sát hơn với giá trị thực.

Các chuyên gia cho rằng nguyên nhân cốt lõi của tình trạng “hai giá” là khoảng cách lớn giữa bảng giá đất và giá thị trường, khiến việc khai thấp giá trở nên phổ biến. Do đó, việc xây dựng bảng giá tiệm cận thực tế được xem là giải pháp nền tảng để đảm bảo công bằng. Tuy nhiên, điều này cũng có thể làm gia tăng nghĩa vụ tài chính, tạo thêm áp lực cho người mua ở thực.

Vì vậy, bên cạnh việc hoàn thiện chính sách thuế, cần phân loại rõ đối tượng để có cơ chế miễn, giảm phù hợp, đồng thời nghiên cứu phương án tính thuế dựa trên lợi nhuận thực nhằm khuyến khích kê khai đúng giá. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch sát thị trường, thúc đẩy thanh toán qua ngân hàng và tăng cường liên thông dữ liệu giữa các cơ quan quản lý cũng được xem là giải pháp quan trọng để kiểm soát hiệu quả tình trạng kê khai sai.

So với quy định hiện hành, dự thảo không thay đổi thuế suất nhưng siết chặt hơn cách xác định giá tính thuế và điều kiện miễn thuế. Việc áp dụng bảng giá đất kèm hệ số điều chỉnh được cụ thể hóa, cùng với yêu cầu thời gian nắm giữ tối thiểu và chuyển nhượng toàn bộ tài sản để được miễn thuế, được kỳ vọng sẽ bịt các kẽ hở trong kê khai, góp phần minh bạch hóa thị trường và hạn chế thất thu ngân sách.