Sàn giao dịch bất động sản: “Cán cân” minh bạch thị trường, không còn cảnh “ai cũng là sàn”

Không còn “ai cũng là sàn”

Theo khoản 10 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, sàn giao dịch bất động sản được xác định là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại và cho thuê mua bất động sản. Thông qua sàn, các chủ thể tham gia thị trường được tiếp cận thông tin một cách công khai, minh bạch và có tổ chức.

Đáng chú ý, luật không giới hạn sàn giao dịch ở không gian vật lý truyền thống mà cho phép tổ chức, vận hành dưới hình thức điện tử, phù hợp với xu thế số hóa hoạt động kinh doanh. Dù tồn tại ở hình thức nào, sàn giao dịch vẫn giữ vai trò trung gian, thực hiện chức năng tập hợp, xử lý và cung cấp thông tin liên quan đến bất động sản và các giao dịch phát sinh.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đồng thời nhấn mạnh: sàn giao dịch bất động sản phải được thành lập và hoạt động theo đúng quy định của luật. Điều này đồng nghĩa không phải mọi tổ chức, cá nhân làm môi giới đều được coi là sàn giao dịch, mà chỉ những chủ thể đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định mới được công nhận hợp pháp.

Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, phản ánh rõ vai trò trung gian và tổ chức của sàn trong toàn bộ chuỗi giao dịch.

Trước hết, sàn có trách nhiệm kiểm tra tính pháp lý của bất động sản và các điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh trước khi cho phép giao dịch. Đồng thời, các thông tin liên quan phải được công khai, niêm yết đầy đủ và chính xác, tạo nền tảng minh bạch cho thị trường.

Song song đó, sàn thực hiện chức năng cung cấp thông tin và hỗ trợ khách hàng tìm kiếm bất động sản phù hợp. Thông qua việc tiếp nhận nhu cầu, phân tích khả năng tài chính và mục đích sử dụng, sàn giúp khách hàng tiếp cận nguồn cung một cách có định hướng và thuận lợi hơn.

“Minh bạch hóa” thị trường

Trong giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây, nhất là giai đoạn 2018–2021, thị trường chứng kiến sự bùng nổ số lượng sàn giao dịch bất động sản, nhưng lại thiếu chuẩn mực vận hành. Chỉ cần vài chục môi giới, một văn phòng thuê tạm, thậm chí một fanpage trên mạng xã hội, cũng có thể tự nhận là “sàn phân phối dự án”.

Hệ quả là: Thông tin dự án bị thổi phồng, méo mó, không được kiểm chứng; Giá bán bị đẩy lên qua nhiều lớp trung gian; Người mua nhà khó phân biệt đâu là đơn vị phân phối chính thức, đâu là môi giới tự do; Tranh chấp, khiếu kiện phát sinh, nhưng trách nhiệm pháp lý bị đẩy qua lại.

Trên thực tế, một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản từng rơi vào tình trạng nhiễu loạn là thiếu đầu mối kiểm soát thông tin giao dịch. Dự án được rao bán tràn lan qua nhiều kênh không chính thức, giá cả bị đẩy lên qua nhiều tầng môi giới, pháp lý dự án không được công bố đầy đủ hoặc bị “làm mờ”.

Trong bối cảnh đó, khái niệm sàn giao dịch – vốn phải đóng vai trò kết nối minh bạch giữa chủ đầu tư và khách hàng – lại trở thành một phần của sự hỗn loạn.

Khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh từ năm 2022 đến nay, đặc biệt dưới áp lực pháp lý, tín dụng và niềm tin người mua suy giảm, vai trò của sàn giao dịch bắt đầu được nhìn nhận lại. Theo đó, sàn giao dịch, từ chỗ là “cánh tay bán hàng”, đang dần trở thành bộ lọc rủi ro và thông tin cho toàn thị trường.

Sàn giao dịch, nếu được vận hành đúng nghĩa, sẽ khắc phục trực tiếp những bất cập này bằng việc công khai thông tin dự án, từ pháp lý, tiến độ xây dựng, quy hoạch cho tới giá bán và chính sách thanh toán.

Bên cạnh đó, sàn giao dịch còn đóng vai trò như một bộ lọc thị trường. Trước khi đưa sản phẩm ra phân phối, sàn có trách nhiệm thẩm định pháp lý dự án, rà soát tính đầy đủ của hồ sơ và tính khả thi trong khai thác, sử dụng. Điều này giúp hạn chế tình trạng dự án “bán lúa non”, dự án chưa đủ điều kiện pháp lý vẫn chào bán ra thị trường – nguyên nhân dẫn tới nhiều tranh chấp kéo dài trong quá khứ.

Minh bạch hóa thị trường cũng thể hiện ở việc chuẩn hóa quy trình giao dịch. Khi giao dịch được thực hiện qua sàn đủ điều kiện, các bước đặt cọc, ký hợp đồng, thanh toán và bàn giao đều được ghi nhận, lưu trữ và có thể đối soát. Đây là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người mua, đồng thời hỗ trợ cơ quan quản lý trong việc theo dõi biến động thị trường, kiểm soát dòng tiền và hạn chế thất thu thuế.

Đáng chú ý, cùng với xu hướng số hóa, nhiều sàn giao dịch đang đầu tư xây dựng hệ thống dữ liệu và nền tảng công nghệ, giúp thị trường tiếp cận thông tin một cách minh bạch và kịp thời hơn. Dữ liệu về nguồn cung, mức giá, thanh khoản theo từng khu vực, phân khúc không chỉ phục vụ hoạt động bán hàng, mà còn phản ánh “sức khỏe” thực của thị trường, góp phần hạn chế các cơn sốt giá ảo do tin đồn hoặc đầu cơ ngắn hạn.