Quyền biểu quyết tính theo m2: Lo chủ đầu tư áp đảo

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư số 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, có hiệu lực từ ngày 01/01/2020.

Theo Thông tư 06, hội nghị nhà chung cư lần đầu phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua).

Trường hợp quá thời hạn quy định đó mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao.

Quyền biểu quyết tại hội nghị chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích riêng khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 1 phiếu biểu quyết.

Theo quy định trước đó, quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo đơn vị căn hộ, cụ thể, mỗi căn hộ tương ứng với một phiếu biểu quyết.

Bình luận về quy định mới của Bộ Xây dựng về quyền biểu quyết tại hội nghị nhà chung, Luật sư Trương Anh Tú (Chủ tịch Công ty TAT Law Firm) cho rằng, xét về mặt kỹ thuật, quyền biểu quyết được tính theo m2 khiến mọi thứ phức tạp hơn.

Nếu trước đây, khi quyền biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư được tính theo đơn vị căn hộ thì chủ hộ phát biểu ý kiến, đưa ra quan điểm của mình và biểu quyết rất đơn giản. Tuy nhiên, với quy định mới, Luật sư Trương Anh Tú dự đoán có phải dùng đến một phần mềm khi họp hành, biểu quyết.

"Trong một khu chung cư có rất nhiều kích cỡ nhà, phải chăng mỗi tòa nhà chung cư lại phải thuê một đơn vị IT để họ viết một phần mềm dành riêng cho tòa nhà chung cư đó, nếu không cứ nhập số liệu rồi tính toán có khi cả ngày không ra bởi có hàng vạn cư dân. Nếu không sử dụng phần mềm, tôi e rằng các cuộc họp phải diễn ra... một tuần, trong đó 6,5 ngày phục vụ cho việc tính tỷ lệ", Luật sư Trương Anh Tú dí dỏm nói.

Chủ tịch Công ty TAT Law firm cho hay, quy chế sử dụng nhà chung cư được xây dựng và hoàn thiện, chủ thể đang hướng tới ở đây là con người và để phục vụ con người, không phục vụ các căn hộ. Quy định quyền biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư được tính theo m2 khác nào chủ thể hướng tới là căn hộ.

"Có lẽ các nhà hoạch định chính sách đang nhầm lẫn ở góc độ này và họ "liếc" sang quan hệ trong công ty cổ phần để có quy định này.

Trong công ty cổ phần là chuyện làm ăn và tiền bạc, đương nhiên quyền và nghĩa vụ phải song hành với giá trị vốn góp. Nhưng ở đây, tôi xin nhắc lại, chúng ta đang bàn về cơ chế vận hành, quản lý nhà chung cư, hướng tới phục vụ cư dân, đó là những con người, do đó không thể nhầm lẫn sang quan hệ về tài sản, ví dụ như quy định về công ty cổ phần trong luật doanh nghiệp", vị luật sư cho biết.

Bên cạnh đó, Luật sư Trương Anh Tú lo ngại, khi xác định quyền biểu quyết trong hội nghị nhà chung cư theo m2, rất có thể chủ đầu tư sẽ áp đảo cư dân, vì theo Luật Nhà ở mới, những phần không có trong hợp đồng bán cho cư dân thì được hiểu là phần diện tích của chủ đầu  tư.

Họ vin vào đây thì sẽ có phần diện tích rất lớn để có thể thao túng các chính sách trong tòa nhà, gây bất cập và có nguy cơ hình thành những xung đột mới:  anh có bao nhiêu m2, tôi bao nhiêu m2, chủ đầu tư bao nhiêu m2 trong tổng diện tích tòa nhà...

Bởi vậy, thay vì đặt ra những quy định không cần  thiết, Luật sư Trương Anh Tú cho rằng nên tập trung giải quyết những tranh chấp trong nhà chung cư hiện nay.

Đó là những tranh chấp chủ yếu đến từ việc: Chuyển giao quỹ bảo trì chung cư; Diện tích căn hộ; Giấy chứng nhận sở hữu căn hộ; Sở hữu chung, riêng và Phí dịch vụ.

Luật sư Trương Anh Tú đã có bài viết phân tích cụ thể về những tranh chấp này cũng như đề xuất hướng giải quyết.

Chẳng hạn, một trong những tranh chấp phổ biến, đó là cư dân gặp khó khăn khi làm thủ tục cấp “sổ đỏ”.

Theo quy định tại Điều 13, Luật Kinh doanh Bất động sản, chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp “sổ đỏ” cho người mua căn hộ trong vòng 50 ngày, kể từ ngày bàn giao căn hộ, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Tuy nhiên, có nhiều lý do dẫn đến sự vướng mắc khi nhà nước cấp “sổ đỏ”, như: Chủ đầu tư xin cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính; Đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; Chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở; Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng và chưa giải chấp; Chậm hoàn công do xây dựng không đúng thiết kế đã được phê duyệt.

Giải pháp cho hiện tượng này, theo Luật sư Trương Anh Tú, tới đây chính quyền địa phương, nhất là các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng cần thường xuyên tiến hành thanh, kiểm tra các dự án, để đảm bảo bất kỳ khu chung cư nào được đưa vào thị trường bất động sản, đều mặc nhiên là những công trình hợp pháp, đủ điều kiện cho cư dân sinh sống và được cấp “sổ đỏ”, bên cạnh đó người dân khi tham gia giao dịch mua bán nhất định phải tìm hiểu kỹ và nên mời đơn vị tư vấn pháp lý.

Theo vị luật sư, những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân hiện nay, đang đặt ra một bài toán khó không chỉ đối với hai phía trong tranh chấp và còn đối với cả các cơ quan quản lý nhà nước.

Nguồn gốc của mọi xung đột hiện nay đến từ nhiều lý do, nhưng khó có thể chối bỏ nguyên nhân cơ bản đến từ sự tối đa hóa lợi ích của chủ đầu tư, bất chấp lợi ích người mua nhà. Bên cạnh đó là khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện, đôi khi cũng do sự “biến thiên” của các văn bản dưới luật, sự chủ quan của người mua nhà…

"Hầu hết những trường hợp tranh chấp hiện nay đều xuất phát từ sự thiệt thòi của người mua nhà, nhưng nếu chúng ta bình tĩnh suy xét thì chủ đầu tư cũng có những “nỗi niềm riêng” của họ.

Tất cả các bên, thay vì sử dụng những biện pháp tiêu cực để ứng phó với nhau, thì nên dùng công cụ pháp lý để bảo vệ quan điểm, lợi ích của mình.

Dưới góc độ quản lý nhà nước trong lĩnh vực cũng cần đặt lợi ích công cộng lên trên hết, để từ đó có sự đổi mới toàn diện, triệt để trong công tác xây dựng pháp luật chuyên ngành, cũng như thực hiện chức năng giám sát việc thực thi pháp luật của chủ đầu tư", Luật sư Trương Anh Tú lưu ý.

Theo Thành Luân/ Báo Đất Việt

Link nguồn: https://baodatviet.vn/kinh-te/bat-dong-san/quyen-bieu-quyet-tinh-theo-m2-lo-chu-dau-tu-ap-dao-3391681