Nhu cầu ở thực đang là chủ đạo trên thị trường thứ cấp, chờ động lực mới từ 2027

Theo số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, quý II/2026, tổng lượng giao dịch chuyển nhượng tại Hà Nội đạt khoảng 9.100 giao dịch, giảm 18% so với quý trước và thấp hơn 64% so với cùng kỳ năm 2025. Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước qua giai đoạn tăng trưởng nóng, khi người mua và nhà đầu tư thận trọng hơn trước mặt bằng lãi suất cũng như những thay đổi liên quan đến quy hoạch và giải phóng mặt bằng.

Dù thanh khoản suy giảm, thị trường không rơi vào trạng thái mất phương hướng. Ngược lại, cơ cấu nhu cầu đang có sự thay đổi theo hướng thực chất hơn. Theo đánh giá của One Mount Group, thanh khoản hiện tại phản ánh rõ sự dịch chuyển của nhu cầu, trong đó giao dịch tập trung nhiều hơn ở nhóm khách hàng mua để ở, còn nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên tích sản dài hạn.

Điều này cho thấy thị trường thứ cấp đang dần trở về với những yếu tố nền tảng của bất động sản là nhu cầu sử dụng, khả năng khai thác thực tế và giá trị dài hạn của tài sản. Khi dòng tiền đầu tư ngắn hạn giảm nhiệt, những sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng sử dụng ngay có nhiều cơ hội duy trì sức hút.

Căn hộ thứ cấp điều chỉnh, mở thêm cơ hội cho người mua ở thực

Phân khúc căn hộ thứ cấp là một trong những nơi thể hiện rõ nhất sự thay đổi của thị trường. Trong quý II/2026, khoảng 3.750 giao dịch căn hộ thứ cấp được ghi nhận, giảm 61% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, thanh khoản không phân bổ đồng đều mà tập trung nhiều hơn tại các đại đô thị và khu dân cư đã vận hành ổn định như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City.

Đáng chú ý, lựa chọn của người mua đang cho thấy sự ưu tiên ngày càng rõ đối với những dự án có hệ thống tiện ích hoàn thiện, cộng đồng cư dân hình thành và có thể đưa vào sử dụng ngay. Đây là đặc điểm phù hợp với xu hướng nhu cầu ở thực, khi người mua không chỉ quan tâm đến kỳ vọng tăng giá mà còn cân nhắc chất lượng sống, khả năng kết nối và mức độ hoàn thiện của dự án.

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng trong năm 2024-2025, giá căn hộ thứ cấp cũng bắt đầu điều chỉnh. Giá bán trung bình từ khoảng 85 triệu đồng/m² trong năm 2025 giảm xuống khoảng 78 triệu đồng/m² trong quý II/2026. Tính đến cuối quý II, giá thứ cấp bình quân vẫn cao hơn khoảng 9% so với cùng kỳ năm trước, nhưng tốc độ tăng đã chậm lại đáng kể.

Việc giá bán điều chỉnh trong bối cảnh lãi suất cao có thể tạo ra một khoảng cân bằng mới cho thị trường. Khi áp lực dòng tiền khiến một bộ phận nhà đầu tư phải điều chỉnh kỳ vọng, người mua có nhu cầu thực có thêm cơ hội tiếp cận những tài sản phù hợp với khả năng tài chính hơn so với giai đoạn trước.

Đây cũng có thể là bước chuyển cần thiết sau thời kỳ giá tăng nhanh. Thay vì chạy theo tâm lý đầu tư ngắn hạn, thị trường có xu hướng phân hóa dựa trên giá trị sử dụng và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của từng sản phẩm.

2026 là năm điều chỉnh, 2027 có thể mở ra chu kỳ tích cực hơn

Trong ngắn hạn, thị trường thứ cấp vẫn chịu tác động bởi mặt bằng lãi suất và khả năng tài chính của người mua. Đây là những yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền, đặc biệt với các giao dịch có sử dụng đòn bẩy.

Tuy nhiên, việc dòng tiền đầu tư ngắn hạn thu hẹp cũng đang góp phần đưa thị trường trở lại gần hơn với nhu cầu sử dụng thực tế. Đây là điểm đáng chú ý bởi một thị trường có thanh khoản dựa nhiều hơn vào nhu cầu ở thực thường có nền tảng ổn định hơn so với thị trường phụ thuộc quá lớn vào hoạt động đầu cơ ngắn hạn.

Theo One Mount Group, triển vọng thị trường có thể tích cực hơn từ năm 2027 khi các định hướng quy hoạch được cụ thể hóa và nhiều công trình hạ tầng trọng điểm bước vào giai đoạn hoàn thiện. Hạ tầng được kỳ vọng cải thiện khả năng kết nối liên khu vực, qua đó hỗ trợ thanh khoản của thị trường thứ cấp phục hồi.

Đáng chú ý, sự phục hồi được dự báo sẽ không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường mà tập trung vào những khu vực có lợi thế rõ ràng về hạ tầng và khả năng kết nối. Đối với bất động sản cao tầng trên thị trường thứ cấp, giao dịch được kỳ vọng tập trung tại các đại đô thị và các dự án nằm dọc Vành đai 3,5. Trong khi đó, phân khúc thổ cư có thể phục hồi rõ hơn tại các xã vùng ven thuộc Đông Anh, Đan Phượng và Gia Lâm.

Như vậy, thay vì kỳ vọng một sự bùng nổ đồng loạt, thị trường nhiều khả năng sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng có chọn lọc. Những tài sản có vị trí thuận lợi, hạ tầng hoàn thiện, đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và có tiềm năng gia tăng giá trị nhờ sự phát triển của khu vực sẽ có nhiều lợi thế hơn.

Có thể thấy, năm 2026 đang đóng vai trò như một giai đoạn sàng lọc và tái cân bằng của thị trường bất động sản thứ cấp Hà Nội. Thanh khoản giảm, giá điều chỉnh và tâm lý thận trọng không nhất thiết đồng nghĩa với một xu hướng tiêu cực kéo dài. Ngược lại, đây có thể là quá trình cần thiết để thị trường loại bỏ bớt yếu tố đầu cơ, đưa giá trị tài sản trở về gần hơn với nhu cầu sử dụng thực tế.

Trong bối cảnh đó, việc nhu cầu ở thực trở thành lực đỡ chính là một tín hiệu đáng chú ý. Khi người mua ngày càng quan tâm đến khả năng sử dụng ngay, chất lượng tiện ích, kết nối hạ tầng và giá trị dài hạn, thị trường có cơ sở để phát triển theo hướng bền vững hơn.

Nếu các định hướng quy hoạch tiếp tục được cụ thể hóa và hạ tầng trọng điểm được triển khai đúng tiến độ, năm 2027 có thể trở thành thời điểm tạo thêm động lực cho thanh khoản. Khi đó, thị trường thứ cấp không nhất thiết quay lại trạng thái sôi động như giai đoạn trước, mà có thể hình thành một mặt bằng giao dịch ổn định hơn, trong đó nhu cầu ở thực là nền tảng, còn hạ tầng và quy hoạch là những động lực mới cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.