Nhà thổ cư: Giá vẫn chưa “hạ nhiệt” bất chấp thanh khoản gặp khó

Thanh khoản “giảm tốc” rõ rệt

Từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh do tín dụng siết chặt, lãi suất tăng cao và tâm lý thận trọng của dòng tiền. Nhà thổ cư cũng không nằm ngoài xu hướng này.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, lượng giao dịch nhà riêng lẻ trong khu dân cư giảm đáng kể so với thời kỳ cao điểm 2020–2021. Thời gian bán một căn nhà tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba. Nếu trước đây một căn nhà có thể bán trong 1–2 tháng, thì hiện nay thời gian này kéo dài 3–6 tháng hoặc lâu hơn.

Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường thổ cư năm 2025 ghi nhận khoảng 27.700 giao dịch, giảm 34% so với năm trước.

One Mount Group cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến nhà đất thổ cư sụt giảm giao dịch là do mức giá quá cao. Mặc dù giá chung cư (sơ cấp và thứ cấp) tăng đáng kể trong thời gian qua (khoảng 20%/năm) nhưng tổng giá một căn nhà thổ cư vẫn đang gấp khoảng 2,1 lần giá căn hộ.

Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển từ thổ cư sang chung cư ngày càng rõ nét khiến người dân chuộng nhà thổ cư hơn trước.

Đáng nói là dù khó giao dịch nhưng mặt bằng giá nhà thổ cư vẫn chưa hạ nhiệt, phổ biến ở mức 6-8 tỷ đồng/căn, vượt xa khả năng của người mua ở thực và kém hấp dẫn với giới đầu tư tìm kiếm lợi suất ngắn hạn. Phần lớn chủ nhà vẫn mang tâm lý "giữ hàng, chờ thời", dẫn đến hiện tượng "cắt lỗ" chưa xuất hiện trên diện rộng. Thị trường đang rơi vào thế giằng co, khi người bán không muốn giảm, người mua không mặn mà xuống tiền.

Theo khảo sát, tại phường Long Biên (Hà Nội), mặt bằng giá nhà dao động 140 - 250 triệu đồng/m², tăng khoảng 30 - 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Đơn cử một căn nhà rộng 40m², ngõ tầm 2m đang được rao 6,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 155 triệu đồng/m². Tương tự, nhiều nhà trong ngõ nhỏ tại phường Nam Từ Liêm, Hà Đông...cũng được chào bán 200 - 250 triệu đồng/m², tùy diện tích.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian qua tất cả phân khúc bất động sản Hà Nội đều tăng giá mạnh, trong đó có nhà đất thổ cư. Trước đó, giá phân khúc này cũng từng tăng mạnh vào cuối năm 2021. Đến giữa năm 2022, khi thị trường khó khăn, giá phân khúc này có giảm nhưng không "thấm" gì so với mức tăng.

Người mua ở thực đang “chờ đợi”?

Người mua ở thực đang “chờ đợi” là tâm lý phổ biến trên thị trường nhà thổ cư suốt thời gian gần đây. Sau giai đoạn giá nhà tăng mạnh liên tục, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nhiều người có nhu cầu ở thật bắt đầu bước vào trạng thái quan sát thay vì xuống tiền ngay. Họ kỳ vọng thị trường sẽ xuất hiện những đợt điều chỉnh sâu hơn khi thanh khoản giảm, lãi suất từng tăng cao và nền kinh tế trải qua giai đoạn khó khăn. Tuy nhiên, thực tế diễn biến thị trường lại không hoàn toàn giống kỳ vọng này, khiến quá trình chờ đợi kéo dài hơn dự tính.

Một trong những nguyên nhân chính khiến người mua ở thực chưa vội quyết định là áp lực tài chính vẫn còn lớn. Dù lãi suất cho vay đã hạ nhiệt so với giai đoạn đỉnh, chi phí vay mua nhà vẫn chiếm tỷ trọng cao trong thu nhập của nhiều gia đình trẻ. Việc vay ngân hàng trong 15–25 năm là cam kết tài chính dài hạn, nên người mua trở nên thận trọng hơn bao giờ hết. Họ không còn chấp nhận “mua vội kẻo lỡ” như giai đoạn sốt nóng trước đây mà dành nhiều thời gian để cân nhắc khả năng trả nợ, dự phòng rủi ro và ổn định thu nhập. Điều này khiến quyết định mua nhà trở nên chậm và kỹ lưỡng hơn.

Bên cạnh yếu tố tài chính, tâm lý “đợi giá giảm” cũng đang chi phối mạnh. Sau khi chứng kiến nhiều phân khúc bất động sản khác điều chỉnh, người mua kỳ vọng nhà thổ cư cũng sẽ giảm giá tương tự. Họ tin rằng khi giao dịch chậm lại, người bán sẽ phải giảm giá sâu để thoát hàng. Tuy nhiên, thực tế lại diễn ra theo hướng khác: người bán không chịu áp lực phải bán nhanh nên không giảm giá mạnh. Điều này tạo ra một trạng thái giằng co – người mua chờ giá xuống, người bán chờ thị trường tốt lên. Kết quả là giao dịch bị kéo dài, còn giá vẫn neo ở mức cao.

Ngoài ra, người mua ở thực hiện nay cũng có xu hướng “so sánh nhiều hơn”. Họ dành thời gian khảo sát nhiều khu vực, nhiều loại hình nhà ở, cân nhắc giữa nhà thổ cư và căn hộ, giữa khu vực trung tâm và vùng ven. Sự đa dạng lựa chọn khiến quá trình ra quyết định lâu hơn, nhưng cũng phản ánh sự trưởng thành của người mua. Thay vì mua theo cảm xúc, họ ưu tiên tính pháp lý, chất lượng sống, tiềm năng tăng giá và khả năng tài chính dài hạn.

Tuy vậy, việc chờ đợi cũng mang đến một nghịch lý. Khi nhiều người cùng trì hoãn quyết định mua, nguồn cung nhà bán ra cũng giảm theo vì người bán không chịu hạ giá. Điều này khiến thị trường rơi vào trạng thái “trầm lắng nhưng không giảm sâu”. Nếu quá trình chờ đợi kéo dài, người mua có thể đối mặt rủi ro giá tiếp tục tăng chậm theo thời gian, đặc biệt tại những khu vực có hạ tầng phát triển mạnh.