Nhà tập thể cũ, chung cư không sổ hồng bất ngờ tăng giá mạnh

Ghi nhận trên thị trường cho thấy, một căn nhà tập thể cũ tầng 1 tại khu vực Cửa Nam (quận Hoàn Kiếm), diện tích sử dụng khoảng 45 m², hiện được rao bán với giá 4,35 tỷ đồng. Tuy nhiên, diện tích được cấp sổ đỏ chỉ 12 m², phần còn lại là diện tích cơi nới không có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nếu tính theo diện tích có sổ, giá thực tế của căn hộ này lên tới hơn 360 triệu đồng/m².

Tại phố Tông Đản, một căn hộ tập thể khác có diện tích sử dụng thực tế khoảng 70 m², song diện tích ghi trên sổ đỏ chỉ 44 m², đang được chào bán với giá 8,2 tỷ đồng. Theo môi giới, căn hộ có 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, nằm trong khu dân cư có an ninh tốt, dân trí cao và được quảng bá là “pháp lý đầy đủ” theo phần diện tích được cấp sổ.

Không chỉ phân khúc tập thể cũ, nhiều chung cư chưa có sổ hồng suốt hàng chục năm cũng chứng kiến đà tăng giá mạnh. Tại khu vực Hoàng Mai cũ, một căn hộ hơn 60 m² từng được giao dịch khoảng 1,8 tỷ đồng vào giữa năm 2022 thì đến giữa năm 2025 đã chốt giá 3,4 tỷ đồng, gần gấp đôi chỉ sau hơn hai năm.

Theo anh Ngọc Tiến, môi giới bất động sản khu vực Linh Đàm, thanh khoản của phân khúc này khá tốt. “Giá tăng mạnh nhưng nhu cầu ở thực vẫn cao. Nhiều căn chỉ mất khoảng một tháng sau khi rao bán là có khách xuống tiền”, anh Tiến cho biết.

Riêng tại chung cư HH Linh Đàm – nơi có nhiều tòa nhà chờ sổ hồng gần chục năm – giá căn hộ vẫn liên tục đi lên. Một căn hộ 56 m², thiết kế 2 phòng ngủ, 1 vệ sinh, cuối năm 2024 được chào bán khoảng 2,1 tỷ đồng thì hiện nay đã lên mức 2,95 – 3 tỷ đồng, tương đương hơn 52 triệu đồng/m². Như vậy, chỉ trong vòng một năm, mỗi căn hộ tại đây đã tăng gần 1 tỷ đồng.

Tại khu đô thị Thanh Hà, căn hộ diện tích khoảng 76 m² hiện có giá khoảng 3,5 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ giao dịch quanh mức 2,5 tỷ đồng. Mức tăng khoảng 13 triệu đồng/m² sau một năm phản ánh rõ xu hướng đi lên của phân khúc chung cư giá “mềm” ở khu vực ven đô.

Lý giải hiện tượng này, TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, nguyên nhân cốt lõi nằm ở vị trí. Các khu tập thể cũ như Cửa Nam, Tông Đản, Kim Liên, Thành Công, Giảng Võ hay Bà Triệu đều nằm tại lõi đô thị, nơi hạ tầng, giao thông và tiện ích đã hoàn thiện, trong khi quỹ đất để phát triển dự án mới gần như không còn. Nguồn cung khan hiếm, cộng với nhu cầu ở thực, kinh doanh và tích sản vẫn hiện hữu, đã đẩy giá lên cao.

Dù vậy, các chuyên gia liên tục cảnh báo rủi ro. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng người mua nhà tập thể cũ cần đặc biệt lưu ý phần diện tích cơi nới. Đây là diện tích không được ghi nhận trong sổ đỏ, không được bồi thường khi cải tạo, xây dựng lại và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn, nhất là về phòng cháy chữa cháy.

Với các chung cư chưa có sổ hồng, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nhấn mạnh pháp lý vẫn là yếu tố then chốt. “Mức giá thấp hơn đồng nghĩa với rủi ro cao hơn. Các giao dịch giấy tay không được pháp luật công nhận, người mua dễ chịu thiệt khi xảy ra tranh chấp. Ngoài ra, các sản phẩm này cũng có tính thanh khoản thấp, không được giới đầu tư ưu tiên”, ông Điệp lưu ý.

Trong bối cảnh giá nhà nội đô ngày càng leo thang, nhà tập thể cũ và chung cư chưa có sổ hồng đang trở thành lựa chọn tình thế của nhiều gia đình. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, người mua cần cân nhắc kỹ giữa giá cả, nhu cầu sử dụng và rủi ro pháp lý để tránh “tiền mất, tật mang”.