Nhà phố, biệt thự vẫn đang chịu nhiều áp lực, giá bán cao, khó thanh khoản

Giao dịch nhỏ giọt

Theo số liệu từ bộ phận nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA Group, trong quý I/2026, toàn thị trường phía Nam có 97 dự án mở bán, cung cấp 11.580 căn nhà phố, biệt thự, tập trung chủ yếu tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh. Dù nguồn cung giảm 33% so với quý IV/2025, giá bán vẫn tăng từ 4-10% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, trong số các dự án mở bán chỉ có 1 dự án mới, còn lại chủ yếu là các dự án đã triển khai từ nhiều năm trước.

Tuy nhiên, lượng tiêu thụ lại giảm mạnh. Toàn thị trường chỉ ghi nhận 3.570 căn giao dịch thành công, giảm 44% so với quý IV/2025, tương đương khoảng 31% tổng lượng sản phẩm chào bán.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM cho rằng, chi phí tài chính hiện là yếu tố chi phối lớn nhất. Lãi suất cao làm giảm khả năng tiếp cận vốn của cả chủ đầu tư và người mua, đồng thời kéo dài tiến độ triển khai và tiêu thụ sản phẩm. Tâm lý thận trọng đang lan rộng, khiến nhiều khách hàng tiếp tục quan sát thay vì quyết định mua.

“Cơ cấu nguồn cung nhà phố, biệt thự hiện nay vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cao cấp và cao cấp, đặc biệt tại các khu vực vùng ven, thay vì khu vực trung tâm. Trong khi đó, sản phẩm vừa túi tiền - vốn có nhu cầu lớn - vẫn khan hiếm. Sự lệch pha cung - cầu này khiến thị trường chỉ phát sinh giao dịch cục bộ ở một số phân khúc, còn lại gặp khó trong thanh khoản”, bà Hương nhận định.

Đánh giá về thị trường trong quý II và các tháng tiếp theo, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA cho rằng, nguồn cung sẽ tiếp tục tập trung ở các dự án quy mô lớn và các giai đoạn mở bán tiếp theo của dự án hiện hữu.

Theo đó, dự kiến có khoảng 2.000-2.500 sản phẩm được mở bán mới trong quý II, tập trung tại các khu vực quen thuộc như Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức, Nhơn Trạch…

Sức cầu chung của thị trường được dự báo vẫn ở mức thấp, lượng giao dịch khó vượt mức của năm 2025. Thanh khoản tiếp tục mang tính chọn lọc, chủ yếu tập trung vào các dự án lớn, pháp lý minh bạch hoặc đã hoàn thiện, do các chủ đầu tư có năng lực tài chính triển khai. Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao do chi phí đầu vào gia tăng và tình trạng chênh lệch cung cầu.

Xu hướng tiến ra vùng ven

Trong khi quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp, nguồn cung mới tại khu vực nội đô gần như vắng bóng thì các đại đô thị quy mô lớn tại vùng ven lại trở thành tâm điểm hút vốn.

Sự sụt giảm thanh khoản trên thị trường sơ cấp chủ yếu xuất phát từ những biến động liên tục của mặt bằng lãi suất cùng động thái kiểm soát chặt chẽ giới hạn tín dụng từ hệ thống ngân hàng.

Tuy nhiên, điểm nghẽn thanh khoản trên thị trường sơ cấp lại mở ra một chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ cho thị trường thứ cấp. Điều này minh chứng cho việc dòng tiền của các nhà đầu tư sành sỏi không hề rút khỏi thị trường mà chỉ đang tái cơ cấu. Họ tập trung mãnh liệt vào nhóm tài sản đã hoàn thiện xây dựng hạ tầng và sở hữu nền tảng pháp lý minh bạch.

Sự dịch chuyển dòng tiền không chỉ diễn ra giữa các phân khúc mà còn thể hiện qua lăng kính địa lý. Nguồn cung mới hiện nay gần như vắng bóng tại lõi trung tâm. Có đến 90% sản phẩm mới tung ra thị trường đều nằm ở các khu vực ngoài trung tâm. Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định xu hướng tiến ra vùng ven là hệ quả tất yếu khi quỹ đất nội đô đã cạn kiệt.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh thị trường sẽ trải qua quá trình phân hóa sâu sắc, trong đó chỉ những dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý, duy trì tiến độ xây dựng chuẩn xác và tích hợp hệ thống tiện ích đồng bộ mới đủ sức giữ chân dòng vốn dài hạn.

Thực tế giá bán cũng phản ánh sự phân hóa này. Dữ liệu từ CBRE cho thấy từ đầu năm, giá nhà tại các khu vực thuộc TP.HCM cũ tăng 8-10%, các khu vực mới tăng 5-7%. Tại khu vực phía Đông, mức giá biệt thự vẫn neo đỉnh, dao động từ 200-400 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, khu vực phía Nam ghi nhận mức giá từ 120-180 triệu đồng/m2, khu vực phía Tây Nam dễ tiếp cận hơn với mức giá 80-130 triệu đồng/m2. Mức giá trung bình của toàn phân khúc hiện đạt khoảng 233 triệu đồng/m2.

Một nhà đầu tư tại TP.HCM cho biết bản thân đã thay đổi hoàn toàn chiến lược. Nếu trước đây anh chỉ tập trung mua bán tài sản nội thành để đảm bảo thanh khoản nhanh, thì nay anh dồn toàn bộ nguồn lực vào các đại đô thị vùng ven vì nhận thấy dư địa tăng giá tại đây còn rất lớn khi hạ tầng giao thông đang dần hoàn thiện.

Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân - Chuyên gia kinh tế chỉ ra xu hướng dòng tiền đầu tư di chuyển từ các tỉnh phía Bắc vào khu vực phía Nam đang diễn ra vô cùng mạnh mẽ. Lượng khách hàng tìm kiếm cơ hội giao dịch tại thị trường phía Nam tăng vọt.

Theo ông Nhân, khẩu vị của nhóm khách hàng này vô cùng khắt khe, họ đặc biệt ưu tiên các sản phẩm nhà thấp tầng nằm trong những đô thị vệ tinh gắn liền với sự phát triển của các khu công nghiệp quy mô lớn. Sự hiện diện của lực lượng chuyên gia nước ngoài và lao động chất lượng cao chính là bảo chứng vững chắc cho nguồn cầu thuê nhà.