Nhà ở xã hội : Mua khó như... “hái sao trên trời”
Trả lời VTV, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng một trong những nguyên nhân khiến gói 30.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi chưa giải ngân được bao nhiêu tới các đối tượng được vay thuê mua nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội (NOXH) là do nguồn cung chưa có nhiều trong khi cầu rất lớn. Nhưng theo nhiều DN, thật ra cầu hiện nay đang... ảo.
Ông Dũng cho hay gói 30.000 tỷ đồng là chính sách của Chính phủ hỗ trợ người thu nhập thấp cải thiện nhà ở. Muốn giải ngân nhanh gói này, phải có nguồn cung lớn hoặc nhiều nhà ở dưới 15 triệu đồng/m2, dưới 70 m2 trong khi nhu cầu của người dân rất lớn.
Cầu đang chờ... cung ?
Theo ông Dũng, cả nước hiện nay cần hơn 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội nhưng nguồn cung nhà ở xã hội không thể nhanh được vì chiến lược nhà ở của chúng ta mới thực hiện và việc phát triển nhà ở xã hội là quá trình dài hạn chứ không thể ngắn hạn. Thứ hai, việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội, các DN không mặn mà, do lợi nhuận của nhà ở xã hội thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại. Thứ ba, thủ tục, yêu cầu để giải ngân gói 30.000 tỷ này là bắt buộc.
Theo số liệu của UBND TP HCM, hiện TP đang có khoảng 294 căn NOXH được hoàn thành. Nếu tính cả nguồn cung căn hộ tương lai sẽ có khoảng 22.950 căn, so với nhu cầu tương lai là 134.000 căn, thì cầu dự phóng đang lớn gấp khoảng 5,8 lần lượng căn hộ dự phóng.
Số lượng sản phẩm nhà ở xã hội quá ít khiến người có nhu cầu vay mua không dễ dàng được giải ngân. Lý giải này dễ dàng đổ lỗi cho câu chuyện tiền tín dụng đang phải nằm yên chờ hàng.
Thực tế, cầu mua nhà ở xã hội trên từng dự án, so với lượng được mua dự án cũng rất cao. Tại chung cư số 157/R8 đường Tô Hiến Thành, phường 12, quận 10, dự án nhà ở xã hội đầu tiên được hoàn thành tại TP HCM, số hồ sơ xin nộp được mua thuộc đối tượng cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang ở 50 ban ngành trong toàn TP HCM là 800. Sau các bước thẩm tra Hội đồng xét duyệt cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội đã thống kê được 289 trường hợp đủ điều kiện, trong đó có 188 trường hợp đăng ký nguyện vọng mua NOXH. Sau cùng đợt 1, trong tháng 8/2013, UBND TP HCM đã kí hợp đồng bàn giao nhà ở cho 100 trường hợp đầu tiên. Tỷ lệ người được thuê mua / tổng số hồ sơ của dự án đợt 1 là 1/8.
Và nghịch lí...
Cũng theo một báo cáo về địa ốc phía Nam, Ban chỉ đạo Chính sách nhà ở và Thị trường BĐS TP HCM cho hay từ đầu năm 2013 đến nay thành phố đã tiêu thụ được khoảng 4.437 căn hộ trên tổng số 14.490 căn hộ tồn kho, ước giá trị giao dịch khoảng trên 7.700 tỷ đồng. Theo đó đến thời điểm này TP HCM còn tồn kho khoảng hơn 10.000 căn hộ chung cư, ước giá trị tồn khoảng trên 17.600 tỷ đồng. Các sản phẩm tồn kho chủ yếu có diện tích lớn hơn 70 m2. Theo Ban chỉ đạo, có thể nói là do gói tín dụng 30.000 tỷ đồng chỉ hỗ trợ vay vốn mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, nên việc giải quyết hàng tồn đọng của các sản phẩm nói trên là không dễ. Điều này đã cản trở cho việc giải quyết hàng tồn đọng BĐS trong thời gian qua.
|
Dường như đang có điều gì đó bất thường đối với quan điểm về cung cầu nhà ở xã hội trên thị trường. |
Trong khi đó, cũng theo ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Cty Lê Thành, chỉ trong tháng tới, sản phẩm Lê Thành TwinTowers sẽ chính thức khai trương và đi vào bàn giao sản phẩm. Tức người mua có quyền ở ngay. Và vì khó khó khăn đối với NOTM như vậy nên hiện Lê Thành đang tiếp tục xúc tiến đẩy nhanh tiến độ thi công từ móng lên xây khung dự án Lê Thành Tân Tạo, cũng nhắm vào sản phẩm sở hữu nhà ở có thời hạn diện tích vừa và nhỏ để phù hợp đối tượng mua nhà. Dù chỉ đang ở phần thi công móng, đã có 20 giao dịch đặt mua.
Tương tự, tại 2 dự án nhà ở thương mại được mở bán trong quí III, với mức giá khá rẻ khoảng 12-16 triệu đồng/m2, là Ehome 3 giai đoạn Phúc Yên JSC khảo sát của DTZ Resech của UGL Company cho biết mức độ bán thành công không nhiều, chỉ đạt khoảng 30%. Các dự án này đều có liên kết với ngân hàng ưu đãi lãi vay dài hạn.
Tiếp tục chờ đợi...
Với những dẫn chứng thực tiễn, theo các chuyên gia, dường như đang có điều gì đó bất thường đối với quan điểm về cung cầu nhà ở xã hội trên thị trường. Và theo đó rất có thể sẽ có những kết quả khác nếu chúng ta những thống kê sát sao hơn. Bởi thực tiễn các dự án nhà ở thương mại có vị trí đẹp, sản phẩm chất lượng, ưu đãi lãi vay và giá thành thấp, diện tích không cao nhưng không bán được nhiều đã làm nảy sinh câu hỏi: Các dự án như vậy mà còn bán không được, thì làm sao người mua sẵn sàng muốn mua nhà ở xã hội? Phải chăng, chỉ ngoại trừ một số các đối tượng thực sự có nhu cầu muốn mua nhà ở xã hội hợp với vị trí, hợp với tính toán của gia đình họ, số còn lại vẫn đang chờ đợi? Chờ đợi xem câu chuyện nhà ở xã hội sẽ diễn tiến tới đâu? Và chờ đợi xem nhà ở thương mại có còn tiếp một chu kì “off sales” khác, dù đây đã được xem là đáy của đáy địa ốc? Câu hỏi này được đặt ra cũng là bởi: Đối với đối tượng có thu nhập trung bình và trung bình cao – những người có khả năng vượt rào thẩm định NH để vay mua sản phẩm nhà ở xã hội (chứ không phải đa phần người nghèo thu nhập thấp thực sự), liệu họ sẽ sẵn sàng chọn mua sản phẩm nhà ở xã hội mà sẽ không quyền cho thuê lại, chuyển nhượng tự do... trong khi một khi những sản phẩm tương tự như vậy, với “đặc quyền” thương mại như vậy vẫn còn rất nhiều trên thị trường...
Nếu không lí giải được những vấn đề thực tiễn này, hẳn thị trường địa ốc sẽ còn nhiều thành phần tiếp tục ngồi… ôm cây đợi thỏ!
Tác giả:Thuận Hóa-DĐDN