Nhà đầu tư đất nền phía Nam loay hoay tìm lối ra
Thị trường đất nền tại nhiều tỉnh, thành phía Nam thời gian gần đây ghi nhận tín hiệu giá nhích lên trở lại. Tuy nhiên, mức tăng chủ yếu chỉ đưa mặt bằng giá quay về ngưỡng cũ sau giai đoạn điều chỉnh sâu, trong khi thanh khoản vẫn ở mức thấp, khiến không ít nhà đầu tư tiếp tục rơi vào cảnh “ôm hàng chờ thời”.
Không chỉ những nhà đầu tư mua ở đỉnh sốt, ngay cả nhóm xuống tiền sau đó với kỳ vọng “bắt đáy” cũng đang gặp khó trong việc thoát hàng.
Ở góc độ thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết giá đất nền tại một số khu vực ven TP.HCM hiện cao hơn khoảng 20-25% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, theo ông, mức tăng này cần được nhìn trong bối cảnh dài hạn. Trước năm 2022, đất nền từng trải qua giai đoạn tăng nóng, sau đó là nhịp điều chỉnh mạnh trong năm 2023. “Diễn biến tăng giá gần đây thực chất mới là sự hồi phục về mặt bằng cũ, chưa thể coi là một chu kỳ tăng trưởng mới”, ông Tuấn nhận định.
Trong khi đó, các phân khúc như căn hộ hay nhà ở riêng lẻ lại có xu hướng đi lên ổn định hơn, ít chịu cú điều chỉnh sâu như đất nền. Đáng chú ý, dù giá đất tại nhiều thị trường phía Nam vẫn nhích lên, mức độ quan tâm và giao dịch lại suy giảm rõ rệt so với giai đoạn cao điểm.
Báo cáo quý III/2025 của Nhà Tốt cho thấy, ở phân khúc đất trong dự án, giá bán tại TP.HCM (cũ) tăng 31%, Bình Dương (cũ) tăng 37% và Đồng Nai (cũ) tăng mạnh nhất, khoảng 38% so với quý trước. Ngược lại, đất ngoài dự án lại giảm nhẹ khoảng 6%. Cùng lúc, lượng tìm kiếm đất nền tại các thị trường phía Nam giảm trung bình tới 35%, cho thấy tâm lý thận trọng vẫn chi phối quyết định xuống tiền.
Xu hướng tìm kiếm hiện nay tập trung vào các sản phẩm quy mô vừa. Tại khu vực lõi TP.HCM, người mua ưu tiên lô đất dưới 100 m², giá 3-5 tỷ đồng; còn ở các đô thị vệ tinh, nhu cầu nghiêng về diện tích 100-150 m², giá 1-2 tỷ đồng mỗi nền.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, sự “quay xe” của nhà đầu tư đất nền xuất phát từ thay đổi trong tư duy. Nếu trước đây, việc mua đất chủ yếu dựa trên kỳ vọng quy hoạch và tăng giá, thì nay nhà đầu tư đòi hỏi bất động sản phải tự tạo ra giá trị thực, thông qua hạ tầng đã hình thành, khả năng khai thác cho thuê hoặc tạo dòng tiền sớm. Bên cạnh đó, các quy định pháp lý liên quan đến phân lô, tách thửa ngày càng chặt chẽ cũng khiến việc nắm giữ và xoay vòng vốn với đất nền kém linh hoạt hơn.
Trong bối cảnh đó, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang các phân khúc có khả năng khai thác sớm như chung cư, nhà ở riêng lẻ trong hẻm hoặc bất động sản thấp tầng tại các khu đô thị được quy hoạch bài bản. Đất nền vì vậy không còn là lựa chọn ưu tiên hàng đầu như giai đoạn trước.
Nhìn về năm 2026, DKRA Consulting dự báo Long An và Bình Dương (cũ) vẫn đóng vai trò chủ lực về nguồn cung nhờ quỹ đất lớn và hạ tầng kết nối vùng ngày càng hoàn thiện. Tuy nhiên, thị trường được dự báo tiếp tục phân hóa mạnh, giao dịch chỉ tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh và khả năng hình thành khu dân cư thực tế. Trong bối cảnh chi phí đầu vào còn cao và cung – cầu chưa cân bằng, giá sơ cấp có thể tăng nhẹ, trong khi thị trường thứ cấp được kỳ vọng cải thiện dần theo niềm tin của nhà đầu tư.