Người thuê nhà ở xã hội được ưu tiên mua, không cần chờ đủ 10 năm
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định trong lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản, chính thức có hiệu lực từ ngày 9-2. Điểm đáng chú ý là người đang thuê nhà ở xã hội sẽ được ưu tiên mua lại chính căn hộ mình đang ở, nếu có nhu cầu và đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.
Cụ thể, theo Điều 38 của Nghị định, trong trường hợp dự án nhà ở xã hội đang cho thuê, chủ đầu tư được phép ưu tiên bán cho người thuê hiện hữu. Việc mua nhà có thể thực hiện trước thời hạn 10 năm – mốc thời gian bắt buộc theo quy định cũ – thay vì phải chờ đủ thời gian thuê như trước đây.
Đáng chú ý, Nghị định cũng quy định rõ phương pháp xác định giá bán nhà ở xã hội đang cho thuê, nhằm hạn chế tranh chấp và bảo đảm tính minh bạch. Theo đó, giá bán được tính trên cơ sở giá bán nhà ở xã hội đã được thẩm định tại thời điểm xác định giá thuê, cộng thêm lãi vay bình quân hằng năm của các ngân hàng thương mại nhà nước tương ứng với thời gian thuê, đồng thời trừ đi phần giá trị khấu hao của căn hộ trong thời gian đã sử dụng.
Giá trị khấu hao được xác định theo tỷ lệ giữa thời gian thuê thực tế và số năm thu hồi vốn đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Cách tính này giúp người thuê không phải mua lại nhà theo mặt bằng giá thị trường mới, trong khi vẫn bảo đảm chủ đầu tư thu hồi hợp lý phần vốn đã bỏ ra.
So với quy định trước đây – khi nhà ở xã hội cho thuê chủ yếu vận hành theo cơ chế thuê dài hạn, người thuê chỉ được mua sau khi đủ thời gian tối thiểu và chưa có hướng dẫn cụ thể về giá bán – chính sách mới được đánh giá là linh hoạt và sát thực tế hơn.
Bên cạnh đó, Nghị định 56/2026 cũng sửa đổi, bổ sung điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội theo hướng mở rộng đối tượng thụ hưởng. Tiêu chí xác định tình trạng “chưa có nhà ở” được nới lỏng, theo đó người thuộc diện chính sách và vợ hoặc chồng (nếu có) không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại địa phương nơi có dự án sẽ được xem xét là chưa có nhà ở. Thời gian giải quyết xác nhận tối đa 7 ngày.
Về thu nhập, cơ chế kê khai – cam kết – hậu kiểm được bổ sung. Trường hợp không có hợp đồng lao động, người đề nghị phải tự kê khai thu nhập; Công an cấp xã có trách nhiệm xác nhận nhân thân và phối hợp xác minh khi cần. Mức trần thu nhập vẫn giữ nguyên: không quá 15 triệu đồng/tháng với cá nhân độc thân và không quá 30 triệu đồng/tháng với hộ gia đình đã kết hôn.