“Nghịch lý” phân khúc nhà riêng Hà Nội: Giá tăng cao nhưng mức độ quan tâm suy giảm

Trong năm nay, thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ nét hơn so với giai đoạn trầm lắng trước đó. Tuy nhiên, sự hồi phục không diễn ra đồng đều mà phân hóa mạnh theo khu vực và phân khúc.

Chia sẻ tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam – VRES 2025, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết thị trường năm 2025 đã đi vào giai đoạn ổn định hơn, nhưng các động lực tăng trưởng không còn dàn trải như trước. Theo dữ liệu của đơn vị này, so với quý I/2023, mức độ quan tâm tới bất động sản bán trên toàn quốc đã tăng trở lại, song chủ yếu tập trung ở những khu vực có nhu cầu ở thực cao hoặc được hưởng lợi rõ rệt từ đầu tư hạ tầng.

Riêng tại Hà Nội, phân khúc nhà riêng lại đi ngược xu hướng chung. Dữ liệu cho thấy, đến quý IV/2025, giá rao bán nhà riêng tại nhiều quận ghi nhận mức tăng rất mạnh so với đầu năm 2023, dù lượng tìm kiếm và quan tâm không còn sôi động. Đáng chú ý, mức tăng giá tập trung ở các quận cận trung tâm – nơi mặt bằng giá trước đó còn “mềm” hơn. Các khu vực như Hà Đông, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Long Biên (cũ) đều ghi nhận giá nhà riêng tăng trên 110% sau chưa đầy ba năm.

Theo giới phân tích, nguyên nhân chính của nghịch lý này nằm ở sự lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu thực tế. Quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp, thủ tục pháp lý kéo dài khiến nguồn cung nhà riêng mới không nhiều, trong khi chi phí đất đai, xây dựng liên tục leo thang. Giá bán vì vậy bị đẩy lên cao, dù sức mua không tăng tương ứng.

Ở phân khúc nhà mặt phố tại Hà Nội, bức tranh cũng cho thấy sự phân hóa. Trong quý IV/2025, mức độ quan tâm tới thuê nhà mặt phố tăng 9% so với quý trước, phản ánh nhu cầu kinh doanh vẫn hiện hữu. Ngược lại, mức độ quan tâm tới mua bán lại giảm 6%. Giá bán neo cao khiến tỷ suất sinh lời từ cho thuê chưa được cải thiện, khi giá thuê gần như đi ngang trong bối cảnh sức mua và tiêu dùng phục hồi chậm.

Một điểm đáng chú ý khác là sự dịch chuyển rõ rệt trong hành vi tìm kiếm bất động sản của người Hà Nội. Nếu như quý I/2023, có tới 81% lượt tìm kiếm tập trung trong địa bàn Thủ đô, thì đến quý IV/2025, tỷ lệ này chỉ còn 59%. Ngược lại, mức độ quan tâm của người Hà Nội đối với thị trường TP.HCM (cũ) tăng mạnh, từ 6% lên 20%. Bên cạnh đó, các tỉnh vệ tinh phía Bắc như Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh cũng ghi nhận lượng tìm kiếm tăng đáng kể.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, xu hướng này phản ánh nhu cầu mở rộng không gian sống và tìm kiếm cơ hội đầu tư mới trong bối cảnh hạ tầng liên vùng đang được đầu tư mạnh. Khi khoảng cách di chuyển được rút ngắn, nhiều người sẵn sàng rời khỏi khu vực lõi đô thị để đổi lấy mức giá hợp lý hơn và môi trường sống tốt hơn.

Trong khi đó, tại TP.HCM, phân khúc nhà riêng cho thấy diễn biến tương đối ổn định. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy, ở khu vực trung tâm, giá rao bán nhà riêng quý IV/2025 phổ biến trong khoảng 210–286 triệu đồng/m², cao gấp 1,4–2,2 lần so với chung cư. Khi dịch chuyển ra các quận như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Quận 11 hay Quận 7, mức giá giảm còn 125–204 triệu đồng/m², phản ánh áp lực giá đã “giãn” bớt.

Tại các khu vực vùng ven và TP. Thủ Đức, khoảng cách giá giữa nhà riêng và chung cư tiếp tục thu hẹp, chỉ cao hơn khoảng 1,1–1,8 lần. Riêng các địa bàn như Bình Chánh, Nhà Bè hay Quận 12, biên độ chênh lệch thấp tạo dư địa tăng trưởng tốt hơn cho phân khúc nhà riêng trong trung và dài hạn.

Đối với nhà mặt phố tại TP.HCM, thị trường bán ghi nhận sự phục hồi nhẹ dù mức độ quan tâm giảm 5% so với quý trước. Thị trường cho thuê vẫn trầm lắng do lệch pha cung – cầu, khi nhu cầu tập trung ở khu vực cận trung tâm nhưng nguồn cung lại chủ yếu nằm ở lõi trung tâm. Đáng chú ý, nhà mặt phố tại khu vực Quận 2 cũ được quan tâm nhiều hơn nhờ mức giá cạnh tranh và lợi suất cho thuê tốt hơn so với các quận trung tâm truyền thống.