M&A bất động sản sôi động với dòng vốn chọn lọc, nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn

Đằng sau quy mô giao dịch này là xu hướng tái cấu trúc doanh nghiệp, chuyển nhượng tài sản và sự dịch chuyển của dòng vốn vào những lĩnh vực có nền tảng kinh doanh rõ ràng. Trong bối cảnh nhà đầu tư ngày càng thận trọng, chất lượng tài sản và khả năng khai thác dài hạn đang trở thành yếu tố quyết định sức hút của các thương vụ.

M&A trở thành công cụ tái cơ cấu và khơi thông nguồn vốn

Theo Grant Thornton, trong tháng 9/2026, thị trường M&A Việt Nam ghi nhận tổng cộng 30 giao dịch được công bố. Trong đó, 23 thương vụ có giá trị giao dịch được công bố hoặc ước tính, đạt tổng quy mô khoảng 1,74 tỷ USD.

Đáng chú ý, thị trường được dẫn dắt bởi một thương vụ lớn trong lĩnh vực bất động sản giữa các bên có liên quan, với giá trị khoảng 1,2 tỷ USD, tương đương 69% tổng giá trị giao dịch được công bố. Xét theo tính chất giao dịch, các thương vụ tái cấu trúc và chuyển nhượng nội bộ tiếp tục đóng vai trò nổi bật, với 4 giao dịch trị giá 1,23 tỷ USD, chiếm 71% tổng giá trị toàn thị trường.

Diễn biến này cho thấy M&A không đơn thuần là hoạt động mua bán doanh nghiệp hay chuyển nhượng cổ phần, mà ngày càng trở thành công cụ quan trọng để các bên cơ cấu lại danh mục tài sản, phân bổ nguồn lực và tối ưu hiệu quả sử dụng vốn. Trong bối cảnh chi phí tài chính và yêu cầu về hiệu quả đầu tư được đặt lên cao, việc chuyển nhượng một phần tài sản hoặc dự án có thể giúp doanh nghiệp thu hồi vốn, giảm áp lực tài chính và tập trung nguồn lực vào những hoạt động có triển vọng tốt hơn.

Xét về số lượng, Logistics và Hạ tầng là nhóm dẫn đầu với 4 thương vụ, chiếm 14% tổng số giao dịch trong tháng. Các lĩnh vực Bất động sản, Hàng tiêu dùng, Sản xuất công nghiệp và Tài chính cùng ghi nhận 3 thương vụ mỗi lĩnh vực. Cơ cấu này phản ánh sự tham gia tương đối đa dạng của dòng vốn, thay vì chỉ tập trung vào một ngành nghề nhất định.

Nếu loại trừ các giao dịch tái cấu trúc và chuyển nhượng nội bộ, Hàng tiêu dùng và Khai khoáng là hai lĩnh vực thu hút giá trị giao dịch lớn nhất, lần lượt đạt 183,8 triệu USD và 124,8 triệu USD, chiếm tổng cộng 61% quy mô giao dịch được công bố trong nhóm này. F&B đứng thứ ba với 88,4 triệu USD, tương đương 18%.

Những con số trên cho thấy sức hút của M&A đang được mở rộng sang các lĩnh vực gắn với nhu cầu tiêu dùng, sản xuất và khai thác tài nguyên. Đây đều là những ngành có hoạt động kinh doanh và nhu cầu thị trường tương đối cụ thể, tạo cơ sở để nhà đầu tư đánh giá hiệu quả sau khi hoàn tất giao dịch.

Dòng vốn ưu tiên tài sản có khả năng tạo giá trị thực

Cùng với sự gia tăng của hoạt động tái cấu trúc, tiêu chí lựa chọn thương vụ M&A cũng đang thay đổi. Theo các chuyên gia, mua bán cổ phần hoặc chuyển nhượng dự án mang lại lợi ích cho cả hai phía: bên bán có thể bổ sung nguồn lực tài chính, trong khi bên mua rút ngắn thời gian gia nhập thị trường, tiếp cận tài sản và mở rộng hoạt động kinh doanh.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM, cho rằng chuyển nhượng tài sản đang trở thành một công cụ giúp doanh nghiệp rút ngắn vòng quay vốn. Thông qua hoạt động này, doanh nghiệp có thể thu hồi một phần nguồn vốn đã đầu tư, giảm sự phụ thuộc vào vay nợ và tập trung nguồn lực cho những dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ triển khai nhanh hoặc phù hợp hơn với năng lực tài chính.

Tuy nhiên, việc hoàn tất giao dịch chưa đồng nghĩa với việc giá trị tài sản được bảo đảm. Hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào tình trạng pháp lý, khả năng khai thác và năng lực triển khai của bên nhận chuyển nhượng. Vì vậy, nhà đầu tư ngày càng chú trọng các tài sản có pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt và được phát triển bởi những chủ đầu tư có uy tín.

Sự thay đổi này cũng phản ánh cách tiếp cận thận trọng hơn của dòng vốn. Thay vì đặt cược chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến khả năng bảo toàn vốn, hiệu quả khai thác và dòng tiền có thể tạo ra từ tài sản. Những dự án thiếu nền tảng nhu cầu thực hoặc phụ thuộc quá lớn vào kỳ vọng tăng giá vì thế sẽ gặp khó khăn hơn trong việc tìm kiếm đối tác.

Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam, cũng lưu ý rằng những dự án thiếu nền tảng nhu cầu thực sẽ khó thu hút dòng vốn. Ngược lại, các tài sản có khả năng tiết kiệm năng lượng và đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững đang có thêm lợi thế, nhất là khi khách thuê ngày càng quan tâm đến chi phí vận hành.

Điều này khiến thị trường M&A có sự phân hóa rõ nét hơn. Những tài sản có khả năng chống chịu trước biến động kinh tế vĩ mô và lạm phát, đồng thời duy trì được hiệu quả khai thác, sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận nguồn vốn. Trong khi đó, các dự án có chất lượng thấp hoặc chưa chứng minh được khả năng tạo dòng tiền sẽ khó cạnh tranh về sức hấp dẫn.

Về triển vọng, ông Tạ Mỹ Bách dự báo cả những nhà đầu tư nước ngoài đã hiện diện tại Việt Nam lẫn các đơn vị mới sẽ tiếp tục tìm kiếm những dự án chất lượng, có pháp lý rõ ràng. Hoạt động M&A được kỳ vọng duy trì ổn định, tập trung vào các lĩnh vực như nhà ở, khách sạn nghỉ dưỡng, trung tâm dữ liệu và một số phân khúc thương mại được lựa chọn kỹ lưỡng.

Nhìn chung, thị trường M&A Việt Nam đang chuyển dần từ câu chuyện quy mô giao dịch sang chất lượng và hiệu quả của từng thương vụ. Việc doanh nghiệp chủ động tái cơ cấu danh mục, chuyển nhượng tài sản để khơi thông nguồn vốn, cùng với sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài, có thể tiếp tục tạo động lực cho thị trường trong thời gian tới. Khi dòng vốn hướng nhiều hơn vào những tài sản có pháp lý minh bạch và khả năng khai thác thực chất, M&A không chỉ là kênh huy động vốn mà còn góp phần thúc đẩy quá trình sàng lọc, nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản và tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững.