M&A bất động sản sôi động: Dòng vốn hướng về sản phẩm giá trị, mở đường cho giai đoạn chọn lọc?

Thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) Việt Nam đang cho thấy những chuyển động đáng chú ý khi dòng vốn tiếp tục tìm kiếm cơ hội ở nhiều lĩnh vực, trong đó bất động sản nổi lên như một trong những tâm điểm.

Theo tổng hợp từ Grant Thornton, trong tháng 8/2026 có 35 giao dịch M&A được công bố công khai. Trong số này, 28 thương vụ có giá trị được công bố hoặc ước tính, đạt tổng quy mô khoảng 427 triệu USD; 7 thương vụ còn lại chưa công bố giá trị.

Xét về số lượng, bất động sản dẫn đầu với 6 thương vụ, chiếm khoảng 17% tổng số giao dịch. Chăm sóc sức khỏe, Công nghệ và Xây dựng & Kỹ thuật cùng ghi nhận 4 thương vụ.

Tổng cộng, 4 nhóm ngành này chiếm 18 giao dịch, tương đương khoảng 51% tổng số thương vụ M&A được thống kê trong tháng.

Đáng chú ý hơn nằm ở giá trị giao dịch. Bất động sản đạt khoảng 293,5 triệu USD, tương đương 69% tổng giá trị các thương vụ có thông tin. Trong khi đó, Sản xuất công nghiệp đạt 29,3 triệu USD còn Du lịch & Lưu trú đạt 26 triệu USD.

Những con số này cho thấy bất động sản không chỉ có tần suất giao dịch cao mà còn đang thu hút những thương vụ có quy mô tương đối lớn.

Dòng vốn tìm đến những tài sản có nền tảng

Một trong những điểm nhấn của thị trường M&A tháng 8 là thương vụ Keppel chuyển nhượng toàn bộ 40% vốn tại Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương, đơn vị phát triển dự án Empire City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Giá trị thương vụ được công bố khoảng 270 triệu USD, tương đương hơn 7.000 tỷ đồng, và chiếm hơn 63% tổng giá trị M&A được công bố hoặc ước tính trong tháng.

Theo thỏa thuận, Keppel chuyển nhượng 20% vốn cho Denver Power Vietnam Company Limited và 20% còn lại cho Golden Axis Company Limited. Trước giao dịch, Denver Power đã sở hữu 30% vốn tại Empire City, trong khi Trần Thái và Tiến Phước mỗi bên nắm 15%.

Empire City là dự án khu đô thị phức hợp tại Thủ Thiêm, TP.HCM, với tổng vốn đầu tư được công bố khoảng 1,2 tỷ USD. Keppel đã tham gia phát triển dự án trong hơn một thập kỷ trước khi thực hiện thương vụ chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp.

Theo Keppel, giao dịch dự kiến hoàn tất trong quý IV/2026 sau khi đáp ứng các điều kiện cần thiết và được cơ quan chức năng chấp thuận việc chuyển nhượng.

Xét ở góc độ thị trường, thương vụ này cho thấy M&A bất động sản không nhất thiết chỉ xuất hiện khi thị trường khó khăn. Đây còn là công cụ để các nhà đầu tư điều chỉnh danh mục, hiện thực hóa giá trị tài sản hoặc chuyển giao quyền kiểm soát cho những bên có định hướng phát triển phù hợp hơn.

Ở chiều ngược lại, bên nhận chuyển nhượng có thể tiếp cận ngay một dự án đã hình thành nền tảng thay vì phải bắt đầu từ bước tìm kiếm quỹ đất và phát triển dự án từ đầu.

Đặc biệt, với những dự án quy mô lớn tại các vị trí chiến lược, giá trị M&A có thể không chỉ nằm ở tài sản hiện hữu mà còn ở quỹ đất, quy hoạch, hạ tầng, thương hiệu dự án và dư địa phát triển trong tương lai.

Điều này lý giải vì sao bất động sản tiếp tục giữ tỷ trọng lớn trong tổng giá trị M&A dù số lượng thương vụ không quá áp đảo so với các ngành khác.

M&A mở thêm đường cho quá trình tái cấu trúc

Một đặc điểm đáng chú ý của thị trường hiện nay là hoạt động M&A ngày càng gắn với nhu cầu tái cấu trúc danh mục đầu tư.

Trong bất động sản, doanh nghiệp có thể sở hữu nhiều dự án ở các giai đoạn khác nhau. Khi thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc, việc tập trung nguồn lực vào những dự án có khả năng triển khai tốt, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tạo dòng tiền trở nên quan trọng hơn.

M&A vì vậy có thể đóng vai trò như một cơ chế phân bổ lại nguồn lực. Một bên có thể cần thu hồi vốn hoặc tập trung vào những lĩnh vực khác, trong khi bên còn lại có năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển hoặc chiến lược dài hạn phù hợp với tài sản đang được chuyển nhượng.

Sự dịch chuyển này cũng giúp thị trường có thêm cơ hội xử lý những dự án cần nguồn lực mới. Thay vì để một dự án kéo dài do chủ đầu tư thiếu vốn hoặc không còn phù hợp với định hướng phát triển, việc tìm kiếm đối tác mới có thể giúp dự án tiếp tục được triển khai, qua đó tạo ra giá trị cho cả doanh nghiệp, khách hàng và khu vực xung quanh.

Trong bối cảnh nguồn cung bất động sản đang dần được cải thiện, sự cạnh tranh giữa các dự án cũng ngày càng rõ nét. Những tài sản có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc thu hút nhà đầu tư.

Không chỉ các dự án nhà ở, những loại hình như bất động sản công nghiệp, logistics, khách sạn, văn phòng hay trung tâm dữ liệu cũng có thể trở thành mục tiêu M&A khi nhu cầu của nền kinh tế thay đổi.

Các thương vụ trong lĩnh vực Sản xuất công nghiệp và Du lịch & Lưu trú trong tháng 8, dù có quy mô thấp hơn bất động sản, cũng cho thấy dòng vốn M&A đang phân bổ vào nhiều nhóm tài sản khác nhau. Điểm chung là nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến khả năng tạo ra giá trị thực của tài sản thay vì chỉ kỳ vọng vào biến động giá trong ngắn hạn.

Thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc hơn

Sự phát triển của M&A cũng có thể tạo ra tác động tích cực đối với tính chuyên nghiệp của thị trường bất động sản. Khi các thương vụ có giá trị lớn được thực hiện, quá trình thẩm định tài sản, pháp lý, tài chính và triển vọng kinh doanh thường được đặt ra ở mức độ chặt chẽ hơn. Điều này buộc doanh nghiệp muốn thu hút vốn phải nâng cao chất lượng quản trị, minh bạch thông tin và chuẩn bị tốt hơn về hồ sơ dự án.

Với nhà đầu tư, M&A cũng mở ra một cách tiếp cận khác để tham gia thị trường. Thay vì phát triển dự án từ đầu, doanh nghiệp có thể mua lại một phần hoặc toàn bộ dự án đang triển khai, qua đó rút ngắn thời gian tiếp cận thị trường.

Trong những năm tới, khi thị trường bất động sản tiếp tục tái cấu trúc, hoạt động M&A được kỳ vọng sẽ không chỉ tập trung vào những thương vụ “bom tấn”, mà có thể mở rộng sang các giao dịch quy mô vừa và nhỏ nhằm tái cơ cấu từng dự án, từng quỹ đất hoặc từng nhóm tài sản.

Đây cũng là cơ sở để thị trường hình thành một chu kỳ M&A theo hướng thực chất hơn. Thay vì chạy theo số lượng thương vụ, giá trị của mỗi giao dịch sẽ ngày càng phụ thuộc vào chất lượng tài sản, khả năng triển khai và triển vọng tạo dòng tiền.

Với riêng tháng 8/2026, việc bất động sản chiếm 293,5 triệu USD, tương đương 69% tổng giá trị M&A có thông tin, cho thấy sức hút của nhóm tài sản này vẫn rất đáng chú ý. Tuy nhiên, con số trên cũng cần được nhìn trong bối cảnh tổng giá trị chỉ bao gồm 28 thương vụ có dữ liệu công bố hoặc ước tính, không đại diện cho toàn bộ 35 giao dịch trong tháng.

Về dài hạn, M&A có thể trở thành một phần quan trọng trong quá trình vận hành của thị trường bất động sản Việt Nam. Khi dòng vốn tìm kiếm tài sản có giá trị thực, doanh nghiệp có năng lực và dự án có nền tảng tốt sẽ có thêm cơ hội tiếp cận nguồn lực mới.

Thị trường vì vậy đang dần chuyển từ câu chuyện “có tài sản” sang “khai thác tài sản hiệu quả”, mở ra dư địa cho những thương vụ hợp tác, chuyển nhượng và tái cấu trúc có tính chiến lược hơn.