M&A bất động sản đang sôi động trở lại, doanh nghiệp địa ốc sẵn sàng cho chu kỳ mới

M&A – “mạch máu” của chu kỳ bất động sản

M&A từ lâu được ví như “mạch máu” của thị trường bất động sản bởi đây là kênh luân chuyển vốn, tài sản và cơ hội phát triển giữa các doanh nghiệp trong từng giai đoạn của chu kỳ. Khi thị trường tăng trưởng nóng, doanh nghiệp thường mở rộng quỹ đất bằng vốn vay, phát triển dự án nhanh và bán hàng để thu hồi vốn. Nhưng khi chu kỳ đảo chiều, thanh khoản suy giảm, tín dụng bị siết và áp lực tài chính gia tăng, M&A trở thành công cụ sống còn giúp thị trường tái cấu trúc.

Thực tế tại Việt Nam cho thấy mỗi giai đoạn khó khăn đều đi kèm một làn sóng chuyển nhượng dự án, hợp tác phát triển hoặc bán bớt tài sản để tái cân bằng dòng tiền.

Theo nhiều báo cáo của CBRE Vietnam, Savills Vietnam và JLL Vietnam, hoạt động M&A thường tăng mạnh ngay sau giai đoạn thị trường rơi vào trầm lắng, bởi đây là lúc giá tài sản điều chỉnh về mức hợp lý, tạo cơ hội cho dòng tiền mới tham gia.

Trong bản chất vận hành, M&A giúp “giải phóng” những dự án bị đình trệ vì thiếu vốn hoặc vướng chiến lược. Một dự án có thể bị dừng triển khai không phải vì thiếu tiềm năng, mà vì chủ đầu tư không còn đủ nguồn lực tài chính hoặc thay đổi định hướng kinh doanh. Khi đó, việc chuyển nhượng cho một nhà đầu tư mới có năng lực hơn sẽ giúp dự án được hồi sinh, đồng thời giảm áp lực nợ cho bên bán.

Điều này tạo nên một vòng tuần hoàn tích cực: doanh nghiệp yếu giảm gánh nặng tài chính, doanh nghiệp mạnh mở rộng quỹ đất, còn thị trường được bổ sung nguồn cung mới. Nếu không có M&A, nhiều dự án có thể “đắp chiếu” nhiều năm, gây lãng phí nguồn lực và ảnh hưởng tới sự phát triển đô thị.

M&A cũng đóng vai trò quan trọng trong việc tái phân bổ vốn theo hướng hiệu quả hơn. Trong giai đoạn thị trường khó khăn, dòng tiền trở nên thận trọng và chỉ chảy vào các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và tiềm năng hấp thụ cao. Điều này buộc các doanh nghiệp phải minh bạch tài chính, cải thiện quản trị và nâng cao chất lượng dự án để thu hút nhà đầu tư. Nói cách khác, M&A góp phần “thanh lọc” thị trường, giúp loại bỏ những mô hình kinh doanh kém hiệu quả và thúc đẩy tiêu chuẩn phát triển chuyên nghiệp hơn.

Doanh nghiệp địa ốc sẵn sàng tái cấu trúc

Sự “nổi sóng” của thị trường M&A không diễn ra đơn lẻ, mà nằm trong xu hướng phục hồi chung của khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Theo dữ liệu từ JLL, tổng khối lượng đầu tư bất động sản thương mại toàn khu vực năm 2025 đạt 147,6 tỷ USD, tăng 12% so với năm 2024 và là mức cao nhất kể từ năm 2021. Đà phục hồi này đã tạo nền tảng tâm lý tích cực, góp phần kích hoạt dòng vốn quay trở lại các thị trường mới nổi, trong đó có Việt Nam.

Tại Việt Nam, dù quy mô thị trường đầu tư bất động sản thương mại còn khiêm tốn so với các quốc gia phát triển trong khu vực, nhưng năm 2025 lại chứng kiến một kỷ lục mới về hoạt động mua bán – sáp nhập.

Theo JLL, tính riêng các thương vụ được công bố, tổng giá trị M&A bất động sản năm 2025 đạt khoảng 2,5 tỷ USD, mức cao nhất từ trước tới nay. Trong đó, phân khúc nhà ở giữ vai trò chủ lực khi chiếm hơn 70% tổng khối lượng giao dịch.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho biết chính sách cho phép chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang phát triển nhà ở thương mại từ tháng 4/2025, cùng với việc cải thiện hạ tầng kết nối và các chính sách thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đã tạo cú hích lớn cho thị trường. Trong bối cảnh quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, M&A trở thành con đường ngắn nhất để doanh nghiệp mở rộng quỹ đất và tái cấu trúc danh mục đầu tư.

Một xu hướng đáng chú ý khác, theo ghi nhận của Avison Young, là tiến trình đàm phán các thương vụ trong năm 2025 có xu hướng kéo dài hơn, phản ánh sự giằng co giữa kỳ vọng tăng trưởng tương lai và góc nhìn thận trọng về định giá tài sản. Tuy nhiên, điểm nổi bật là sự trỗi dậy của nhà đầu tư trong nước. Khối nội đã vượt khối ngoại để trở thành bên mua chủ đạo, đồng thời chiếm phần lớn các thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD.

Thực tế thị trường cho thấy hàng loạt doanh nghiệp địa ốc đã chủ động tái cấu trúc, chuyển nhượng dự án hoặc thâu tóm quỹ đất mới.

Có thể nói, sự sôi động trở lại của M&A không chỉ là dấu hiệu phục hồi, mà còn là bước khởi đầu của một chu kỳ tái cấu trúc sâu rộng. Doanh nghiệp yếu sẽ phải nhường chỗ cho doanh nghiệp mạnh hơn, trong khi những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn đang âm thầm tích lũy tài sản.

Thị trường bất động sản Việt Nam có thể chưa bước vào giai đoạn bùng nổ ngay lập tức, nhưng những nền tảng cho chu kỳ mới đang dần hình thành. Và trong bức tranh đó, M&A chính là “cánh cửa” mở ra cơ hội cho cả doanh nghiệp nội lẫn nhà đầu tư quốc tế.