Sau gần ba năm trải qua chu kỳ điều chỉnh mạnh, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào nửa cuối năm 2026 với nhiều tín hiệu khởi sắc hơn so với cùng kỳ các năm trước. Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, tín dụng được nới theo hướng có chọn lọc, nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và nguồn cung mới dần cải thiện đã tạo nền tảng để thanh khoản phục hồi.

Nhìn lại giai đoạn 2022-2024, thị trường bất động sản từng đối mặt với hàng loạt khó khăn khi thanh khoản sụt giảm, lãi suất cho vay tăng cao, kênh trái phiếu doanh nghiệp gặp nhiều biến động, trong khi hàng loạt dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý. Năm 2025 được xem là giai đoạn "chuyển tiếp", khi nhiều chính sách hỗ trợ bắt đầu phát huy hiệu quả nhưng tâm lý người mua vẫn còn khá thận trọng.

Bước sang năm 2026, bức tranh đã có nhiều gam màu sáng hơn.

Một trong những yếu tố quan trọng nhất là môi trường lãi suất đã ổn định hơn đáng kể. Chi phí vốn giảm không chỉ giúp người dân mạnh dạn hơn trong việc vay mua nhà mà còn giảm áp lực tài chính đối với các doanh nghiệp phát triển dự án. Song song với đó, tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản được điều hành theo hướng linh hoạt hơn, ưu tiên các dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý, nhà ở xã hội và phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Ở góc độ pháp lý, sau thời gian triển khai đồng bộ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, nhiều điểm nghẽn kéo dài nhiều năm đã từng bước được tháo gỡ. Không ít dự án trước đây "đắp chiếu" đã được khởi động trở lại, góp phần cải thiện nguồn cung tại nhiều địa phương, đặc biệt là Hà Nội, TP.HCM và các đô thị vệ tinh.

Bên cạnh đó, đầu tư công tiếp tục đóng vai trò là động lực quan trọng của nền kinh tế. Hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn như đường Vành đai 4 vùng Thủ đô, Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Bắc - Nam, các tuyến metro và hệ thống sân bay, cảng biển đang được đẩy nhanh tiến độ. Đây là yếu tố được kỳ vọng sẽ tạo thêm dư địa tăng trưởng cho thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.

Không chỉ các yếu tố vĩ mô, bản thân thị trường cũng đang tự điều chỉnh theo hướng lành mạnh hơn. Sau giai đoạn tái cơ cấu mạnh mẽ, nhiều doanh nghiệp đã chủ động giảm đòn bẩy tài chính, tập trung vào các dự án có tính khả thi cao thay vì mở rộng quỹ đất bằng mọi giá. Các sản phẩm tung ra thị trường cũng được định vị sát hơn với nhu cầu thực tế, thay vì chạy theo kỳ vọng đầu cơ như những năm trước.

Thực tế ghi nhận tại nhiều sàn giao dịch cũng cho thấy lượng khách hàng tìm kiếm thông tin dự án, tham quan nhà mẫu và đặt cọc đã tăng lên đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, quyết định xuống tiền hiện nay diễn ra thận trọng hơn, đòi hỏi chủ đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính, tiến độ xây dựng cũng như giá trị thực của sản phẩm.

Giới phân tích đánh giá, sự thay đổi trong hành vi của người mua chính là yếu tố giúp thị trường bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn, hạn chế tình trạng sốt nóng và đầu cơ ngắn hạn từng xuất hiện trong quá khứ.

Nếu phải lựa chọn phân khúc có khả năng dẫn dắt thị trường trong những tháng cuối năm 2026, phần lớn chuyên gia đều nghiêng về nhóm căn hộ chung cư và nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực.

Trong nhiều năm qua, tốc độ đô thị hóa nhanh, quy mô dân số tại các thành phố lớn không ngừng gia tăng cùng với xu hướng dịch chuyển lao động đã tạo ra nhu cầu rất lớn đối với phân khúc này. Dù giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng đáng kể trong vài năm gần đây, sức cầu thực tế vẫn duy trì ở mức cao do nguồn cung chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu.

Đáng chú ý, tâm lý của người mua nhà đã có nhiều thay đổi. Nếu trước đây, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay yếu tố được đặt lên hàng đầu là khả năng sử dụng ngay, chất lượng sống, hệ thống tiện ích, hạ tầng giao thông và uy tín của chủ đầu tư.

Những căn hộ có giá trị từ khoảng 2-5 tỷ đồng, diện tích vừa phải, nằm tại các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ tiếp tục ghi nhận mức độ quan tâm cao. Đây được xem là phân khúc có thanh khoản tốt nhất bởi vừa phục vụ nhu cầu ở thực, vừa có khả năng khai thác cho thuê trong dài hạn.

Một xu hướng khác đang hình thành là người mua không còn quá tập trung vào khu vực trung tâm. Thay vào đó, các dự án nằm tại vành đai đô thị, kết nối thuận lợi với hệ thống giao thông công cộng hoặc các tuyến đường vành đai mới đang trở thành lựa chọn hấp dẫn nhờ mức giá hợp lý hơn và không gian sống rộng rãi.

Các doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng đang thay đổi chiến lược. Thay vì tập trung vào các sản phẩm cao cấp với biên lợi nhuận lớn, nhiều chủ đầu tư bắt đầu gia tăng tỷ trọng căn hộ trung cấp và nhà ở đáp ứng nhu cầu thực nhằm mở rộng tệp khách hàng.

Bên cạnh đó, việc nhiều ngân hàng tiếp tục triển khai các gói tín dụng ưu đãi dành cho người mua nhà ở thực cũng góp phần cải thiện khả năng hấp thụ của thị trường. Khi chi phí vốn giảm, áp lực trả nợ của người vay được giảm bớt, tạo điều kiện để quyết định mua nhà trở nên dễ dàng hơn.

Ở góc độ đầu tư, căn hộ chung cư cũng đang được đánh giá là một trong những phân khúc có khả năng cân bằng tốt giữa mức độ an toàn và hiệu quả khai thác. Trong bối cảnh thị trường chưa bước vào chu kỳ tăng giá mạnh, dòng tiền từ hoạt động cho thuê trở thành yếu tố được nhiều nhà đầu tư quan tâm hơn thay vì chỉ kỳ vọng vào chênh lệch giá.

Một điểm đáng chú ý khác là sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư đang ngày càng rõ nét. Ngoài chính sách thanh toán linh hoạt, nhiều doanh nghiệp còn gia tăng các chương trình hỗ trợ lãi suất, chiết khấu hoặc cam kết tiến độ nhằm thu hút khách hàng. Điều này góp phần giúp thị trường trở nên minh bạch và cạnh tranh hơn, mang lại lợi ích cho người mua.

Trong bối cảnh nguồn cung mới được cải thiện nhưng chưa bùng nổ, cùng với nhu cầu ở thực vẫn ở mức cao, phân khúc căn hộ được kỳ vọng sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thanh khoản toàn thị trường trong nửa cuối năm 2026.

Thực tế cho thấy, sau giai đoạn tăng trưởng nóng trong các năm 2020-2022, thị trường đất nền đã trải qua quá trình điều chỉnh sâu. Nhiều khu vực từng ghi nhận mức tăng giá gấp đôi, thậm chí gấp ba chỉ trong thời gian ngắn đã chứng kiến thanh khoản sụt giảm mạnh khi lực cầu đầu cơ rút khỏi thị trường. Điều này khiến mặt bằng giá tại không ít địa phương dần quay về giá trị hợp lý hơn, đồng thời buộc nhà đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận.

Theo các chuyên gia, chu kỳ phục hồi hiện nay sẽ không còn là "cuộc chơi" của những khu vực tăng giá nhờ tin đồn quy hoạch hay các cơn sốt ngắn hạn. Thay vào đó, những địa phương sở hữu tốc độ đô thị hóa cao, hạ tầng giao thông được đầu tư bài bản, thu hút doanh nghiệp và dân cư về sinh sống mới có khả năng tạo ra dư địa tăng trưởng bền vững.

Đáng chú ý, việc hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang được đẩy nhanh tiến độ được xem là động lực quan trọng thúc đẩy giá trị bất động sản tại các khu vực vệ tinh. Tại miền Bắc, các địa phương như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng hay các khu vực nằm dọc tuyến Vành đai 4 Hà Nội tiếp tục được đánh giá là những điểm đến hấp dẫn của dòng vốn đầu tư nhờ lợi thế về kết nối giao thông và sự phát triển mạnh của các khu công nghiệp. Trong khi đó, khu vực phía Nam cũng ghi nhận nhiều kỳ vọng tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An khi hệ thống cao tốc, vành đai và sân bay Long Thành từng bước hoàn thiện.

Tuy nhiên, không phải mọi khu vực hưởng lợi từ quy hoạch đều sẽ chứng kiến làn sóng tăng giá mạnh. Giới chuyên gia cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét hơn, khi nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến tính pháp lý, khả năng khai thác và triển vọng phát triển kinh tế của từng địa phương thay vì chỉ chạy theo kỳ vọng tăng giá.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam Xu hướng đầu tư bất động sản hiện nay đã có sự thay đổi đáng kể so với trước đây. Nếu giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, yếu tố được quan tâm nhiều nhất là khả năng sinh lời trong ngắn hạn thì hiện nay, nhà đầu tư ưu tiên những sản phẩm có thể tạo ra giá trị sử dụng hoặc dòng tiền trong dài hạn.

Ở góc độ thị trường, sự phân hóa này được đánh giá là tín hiệu tích cực. Khi dòng tiền chỉ tập trung vào các khu vực có tiềm năng phát triển thực chất, thị trường sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ quá mức, đồng thời góp phần hình thành mặt bằng giá phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Điều đó cũng giúp giảm thiểu những biến động bất thường, tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định hơn trong các năm tới.

Bên cạnh phân khúc nhà ở và đất nền, bất động sản công nghiệp được nhiều tổ chức nghiên cứu đánh giá là một trong những lĩnh vực có triển vọng tích cực nhất trong nửa cuối năm 2026. Động lực tăng trưởng đến từ việc Việt Nam tiếp tục duy trì sức hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt trong bối cảnh xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu vẫn diễn ra mạnh mẽ.

Những năm gần đây, dòng vốn FDI liên tục chảy vào các ngành sản xuất, công nghệ cao, điện tử và logistics đã kéo theo nhu cầu lớn về quỹ đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, kho bãi cũng như hạ tầng logistics. Không chỉ các trung tâm công nghiệp truyền thống như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương hay Đồng Nai, nhiều địa phương mới nổi cũng đang trở thành điểm đến của các nhà đầu tư nhờ lợi thế về quỹ đất và hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện.

Sự phát triển của bất động sản công nghiệp không chỉ mang lại cơ hội cho các chủ đầu tư khu công nghiệp mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa tới nhiều phân khúc khác như nhà ở cho chuyên gia, căn hộ cho thuê, bất động sản thương mại và dịch vụ. Đây được xem là chuỗi giá trị có khả năng tạo ra dòng tiền bền vững, khác với mô hình tăng trưởng chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá của nhiều phân khúc khác.

Trong khi đó, đối với bất động sản thương mại và văn phòng, triển vọng được đánh giá tích cực hơn nhờ sự phục hồi của hoạt động sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng trong nước. Tại các đô thị lớn, tỷ lệ lấp đầy của nhiều tòa nhà văn phòng chất lượng cao tiếp tục duy trì ở mức khả quan, trong khi nhu cầu mở rộng mặt bằng bán lẻ của các thương hiệu quốc tế cũng gia tăng cùng với đà phục hồi của sức mua.

An Nhiên

Theo Chất lượng và cuộc sống