Mặc dù đã bước sang năm 2026, được dự báo là năm bản lề của thị trường bất động sản. Theo đó, thị trường sẽ có sự sàng lọc cực mạnh, yếu tố đầu cơ sẽ dần bị thanh lọc thay vào đó là mục tiêu dài hạn sẽ được ưu tiên. Tuy nhiên, thị trường vẫn phải đối mặt với nhiều nghịch lý khi sản phẩm phục vụ nhu cầu thực ngày càng ít, trong khi đó giá nhà ở xã hội nay cũng không còn “rẻ”

Thị trường bất động sản đang đối diện với một nghịch lý điển hình đó là "thừa nhà, thiếu người mua" nhưng giá rao bán sơ cấp và thứ cấp tại nhiều phân khúc vẫn neo rất cao. Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài, thị trường rất dễ rơi vào vòng lặp “đóng băng”.

TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế cho biết: "Phân khúc bất động sản nhà ở hợp túi tiền thậm chí còn thiếu. Quan hệ cung cầu vẫn mất cân xứng”.

Chủ một sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội, thừa nhận thời gian gần đây thanh khoản bất động sản đã chững lại. Nguyên nhân được cho là giá đã quá cao, người mua khó tiếp cận. Bên cạnh đó, dịp cuối năm lãi suất có xu hướng tăng cao, người mua dè chừng và chờ đợi thêm tín hiệu.

“Người có nhu cầu mua bất động sản vẫn rất nhiều, nhưng giá bất động sản đã liên tục tăng trong nhiều năm nên họ có phần dè chừng. Một số chủ nhà hoặc môi giới vẫn tiếp tục đẩy giá chung cư nhưng người mua ít. Gần đây, một số chủ nhà chấp nhận giảm giá nhẹ để bán nhanh”, anh chia sẻ.

2025 là năm thứ hai liên tiếp thị trường chung cư khu vực Hà Nội bước vào giai đoạn tăng trưởng với nguồn cung đạt khoảng 36.000 căn. Thị trường ghi nhận 32 dự án lần đầu mở bán, tăng gần 80% so với 2024. Tại TP HCM nguồn cung mới đạt hơn 8.000 căn, tăng gần 30% theo năm.

Tuy nhiên, giá bán tiếp tục leo thang và lệch pha phân khúc rõ rệt. Báo cáo của hãng dịch vụ bất động sản CBRE cho biết tỷ trọng phân khúc 120-300 triệu đồng một m2 tăng mạnh ở cả Hà Nội và TP HCM, đạt lần lượt 11% và 28%, mức cao nhất trong hơn một thập kỷ.

Ông Kiệt nhận định việc áp dụng bảng giá đất mới sát giá thị trường, cùng với quy trình phê duyệt dự án thay đổi làm gia tăng áp lực tài chính lên chủ đầu tư. Khi các chi phí đầu vào có xu hướng tăng cao (tiền sử dụng đất, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính), doanh nghiệp sẽ phải nâng giá sản phẩm để đảm bảo mục tiêu lợi nhuận.

Tuy nhiên, chuyên gia CBRE cảnh báo với mặt bằng giá hiện nay, người mua ở thực "gần như không còn cơ hội tiếp cận thị trường". Thay vào đó, phần lớn giao dịch đến từ nhóm nhà đầu tư, đầu cơ.

"Khi người mua ở thực không thể tham gia, dòng tiền chỉ quay vòng giữa các nhà đầu tư với nhau, dễ hình thành bong bóng giá nhất là khi lãi suất vay ngày càng tăng", ông lưu ý.

Điều này tạo nên nghịch lý: nhu cầu ở thực rất lớn nhưng nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân lại quá hạn chế.

Nguyên nhân đầu tiên đến từ chi phí phát triển dự án tăng mạnh. Giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, lãi vay, vật liệu xây dựng và yêu cầu pháp lý ngày càng cao khiến tổng mức đầu tư bị đội lên đáng kể. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp có xu hướng tập trung vào phân khúc trung – cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận, thay vì phát triển nhà ở giá thấp vốn bị khống chế lợi nhuận và thủ tục phức tạp hơn. Bên cạnh đó, quỹ đất sạch tại khu vực nội đô ngày càng khan hiếm, buộc chủ đầu tư phải phát triển dự án ở khu vực xa trung tâm – nơi hạ tầng chưa hoàn thiện nhưng giá thành vẫn không đủ thấp để tạo ra sản phẩm “bình dân” đúng nghĩa.

Một yếu tố khác là sự mất cân đối trong chính sách phát triển nhà ở. Dù đã có các chương trình thúc đẩy nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá hợp lý, quá trình triển khai còn chậm do vướng mắc pháp lý, thủ tục kéo dài và thiếu quỹ đất phù hợp. Nhiều địa phương chưa thực hiện nghiêm túc việc dành 20% quỹ đất trong dự án thương mại để phát triển nhà ở xã hội. Kết quả là phân khúc có giá dưới 2 tỷ đồng/căn – vốn là nhu cầu lớn nhất của người thu nhập trung bình – ngày càng teo tóp.

Từ cuối 2024 đến nay, loạt dự án nhà xã hội tại Hà Nội được khởi công, nhưng giá có xu hướng tăng. Ba năm trước, giá mở bán mỗi m2 tại các dự án loại nhà ở này đều dưới 20 triệu đồng, đến nay liên tục xuất hiện mức 25-29,4 triệu.

So với giai đoạn 5–7 năm trước, khi giá nhà ở xã hội chỉ quanh mức 10–15 triệu đồng/m², mức tăng hiện nay phản ánh áp lực chi phí đầu vào ngày càng lớn. Giá đất dù được ưu đãi nhưng vẫn chịu tác động từ khung giá đất mới; chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, lãi vay và yêu cầu tiêu chuẩn kỹ thuật đều tăng mạnh. Bên cạnh đó, thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý kéo dài khiến doanh nghiệp phải gánh thêm chi phí tài chính, buộc phải phân bổ vào giá bán. Điều này làm cho nhà ở xã hội – vốn được kỳ vọng là “phao cứu sinh” cho người thu nhập thấp – dần mất đi lợi thế về giá tương đối.

Một nghịch lý khác là dù cung cải thiện về số lượng dự án được phê duyệt, nhưng tiến độ triển khai và bàn giao thực tế vẫn chưa theo kịp nhu cầu. Nhiều dự án công bố rầm rộ song phải mất 2–3 năm mới hoàn thành, trong khi người dân cần nhà ở ngay. Thủ tục xét duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội cũng khá chặt chẽ, yêu cầu chứng minh thu nhập, tình trạng nhà ở và các điều kiện cư trú, khiến không ít người e ngại hoặc bỏ cuộc giữa chừng. Kết quả là dù nguồn cung tăng trên giấy tờ, khả năng tiếp cận thực tế vẫn hạn chế.

Ông cho rằng, lãi suất vay mua nhà ở xã hội dù thấp hơn thương mại nhưng nếu chỉ ưu đãi trong thời gian ngắn, sau đó thả nổi theo thị trường, thì áp lực trả nợ vẫn lớn đối với người thu nhập thấp. Vì vậy, bài toán không chỉ nằm ở việc tăng cung, mà còn ở cơ chế tài chính đi kèm để đảm bảo tính bền vững.

Ở góc độ thị trường, việc giá nhà ở xã hội tăng lên cũng phần nào phản ánh sự khan hiếm quỹ đất và chi phí phát triển đô thị ngày càng cao. Khi giá căn hộ thương mại phổ biến ở mức 50–80 triệu đồng/m² tại Hà Nội và 60–100 triệu đồng/m² tại TP.HCM, thì mức 20–25 triệu đồng/m² vẫn được coi là thấp tương đối. Tuy nhiên, “thấp so với mặt bằng chung” không đồng nghĩa với “phù hợp với thu nhập số đông”. Nếu thu nhập bình quân của một hộ gia đình công nhân chỉ khoảng 15–20 triệu đồng/tháng, việc trả góp căn hộ 1–1,5 tỷ đồng trong 15–20 năm vẫn là gánh nặng lớn.

An Nhiên

Theo Chất lượng và cuộc sống