Sau giai đoạn biến động mạnh của thị trường bất động sản, bức tranh năm 2026 đang cho thấy một sự chuyển dịch rõ rệt: từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư thực, dài hạn và dựa trên giá trị sử dụng. Tại Việt Nam, sự thay đổi này không diễn ra đột ngột mà là kết quả của chuỗi cú sốc thị trường kéo dài nhiều năm – từ siết tín dụng, lãi suất tăng cao, pháp lý dự án bị rà soát, đến thanh khoản sụt giảm mạnh. Những yếu tố này đã buộc nhà đầu tư phải nhìn lại chiến lược, thay đổi khẩu vị và chuyển hướng sang cách tiếp cận thận trọng hơn.

Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, việc lãi suất tăng trong giai đoạn đầu năm phần lớn đến từ yếu tố chu kỳ trong hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng.

Sau giai đoạn cao điểm giải ngân cuối năm và nhu cầu vay tăng mạnh đầu năm, các ngân hàng thường rà soát lại cơ cấu tín dụng và điều chỉnh lãi suất nhằm cân đối chi phí vốn cũng như khẩu vị rủi ro.

Chuyên gia từ Savills phân tích thêm, khi chạm ngưỡng hạn mức (room) tín dụng được phân bổ, các ngân hàng sẽ chọn lọc khoản vay khắt khe hơn, đặc biệt là với phân khúc bất động sản.

Động thái này được xem là nỗ lực cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro, thay vì là một cú "phanh gấp" đối với thị trường.

Người mua để ở có xu hướng tính toán kỹ hơn về khả năng tài chính, ưu tiên các sản phẩm phù hợp với thu nhập thay vì chạy theo các yếu tố mang tính kỳ vọng như vị trí “nóng” hay tiện ích cao cấp. Đối với nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, chi phí vốn tăng khiến chiến lược “ôm tài sản chờ tăng giá” trở nên rủi ro hơn khi chi phí vốn tiến gần hoặc vượt mức lợi nhuận kỳ vọng.

Trong bối cảnh đó, các quyết định đầu tư bắt đầu chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả khai thác và khả năng tạo dòng tiền của tài sản, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Trong bức tranh thị trường bất động sản năm 2026 tại Việt Nam, khu vực vùng ven đang nổi lên như một “ngôi sao mới” thu hút mạnh mẽ dòng tiền đầu tư. Nếu như trước đây nhà đầu tư chủ yếu tập trung vào khu vực trung tâm các đô thị lớn, thì hiện nay xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đã trở nên rõ rệt. Sự thay đổi này không chỉ xuất phát từ yếu tố giá cả, mà còn đến từ những chuyển biến sâu sắc về hạ tầng, quy hoạch và nhu cầu sống của người dân.

Các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam phân tích, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô ổn định, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) duy trì tích cực và quy hoạch Thủ đô theo hướng dài hạn, thị trường đang chuyển sang mô hình đa cực, phân tán, chú trọng chất lượng và trải nghiệm.

Các khu vực ngoài lõi trung tâm ngày càng đóng vai trò quan trọng, nhờ hạ tầng cải thiện và nhu cầu thực gia tăng.

Savills dự báo, trong 9 tháng cuối của năm 2026, căn hộ hạng A và B sẽ chiếm ưu thế với khoảng 16.700 căn. Các địa phương lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh được kỳ vọng chia sẻ nhu cầu với Hà Nội nhờ hạ tầng phát triển và nguồn cung mới.

Theo Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề, nguồn cung tiếp tục tập trung tại các khu đô thị lớn ở ngoại thành. Dù giao dịch chững lại ngắn hạn, giá sơ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng, phản ánh kỳ vọng dài hạn vào quá trình đô thị hóa.

Ngoài nhu cầu ở thực, bất động sản vùng ven còn hấp dẫn nhờ tiềm năng khai thác kinh doanh và cho thuê. Khi dân cư dịch chuyển ra ngoài trung tâm, nhu cầu về dịch vụ, thương mại và hạ tầng xã hội cũng tăng theo. Điều này mở ra cơ hội cho các loại hình nhà phố, shophouse và bất động sản thương mại tại các khu đô thị mới. Nhà đầu tư vì vậy không chỉ kỳ vọng tăng giá mà còn có thể tạo dòng tiền từ hoạt động khai thác thực tế.

Có thể thấy, sự kết hợp giữa hạ tầng, giá cả hợp lý, quy hoạch đô thị và nhu cầu dịch chuyển dân cư đang tạo nên nền tảng vững chắc cho bất động sản vùng ven. Trong chu kỳ mới của thị trường, khu vực này được kỳ vọng sẽ tiếp tục dẫn dắt dòng tiền và trở thành động lực tăng trưởng quan trọng trong nhiều năm tới.

Sau giai đoạn thanh lọc sâu, thị trường bất động sản đã ghi nhận những tín hiệu hồi phục từ cuối năm 2024 và rõ nét hơn trong năm 2025, qua đó tạo nền tảng cho kỳ vọng bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2026. Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, quá trình phục hồi này vẫn tiềm ẩn nhiều điểm cần lưu ý, đòi hỏi nhà đầu tư phải thận trọng khi xây dựng chiến lược cho giai đoạn tới.

Một điểm nổi bật khác của thị trường là quá trình sàng lọc ngày càng rõ nét. Nếu khoảng 10 năm trước, bất động sản thu hút nhiều “tay ngang” từ những lĩnh vực khác, thì hiện nay xu hướng này không còn như trước. Thực tế giai đoạn 2023–2024 cho thấy không ít trường hợp đã gặp khó khăn, thậm chí tổn thất nặng nề do đầu tư vượt quá năng lực tài chính.

Vì vậy, thị trường năm 2026 được đánh giá mang tính chọn lọc cao hơn, trong khi khách hàng cũng am hiểu, khắt khe hơn, nên buộc phải chuẩn bị kỹ lưỡng cho một môi trường cạnh tranh gay gắt.

Theo bà An, lợi nhuận và rủi ro luôn song hành, vì vậy, việc trang bị kiến thức, kinh nghiệm nhằm phân tích dự án một cách toàn diện, đồng thời cân nhắc mức độ phù hợp với kế hoạch tài chính cá nhân, là điều kiện tiên quyết trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Đánh giá nhu cầu thị trường, bà Nguyễn Hoài An cho rằng sức mua bất động sản vẫn duy trì ở mức tích cực, đến từ nhiều nhóm đối tượng khác nhau, từ nhà đầu tư ngắn hạn, nhà đầu tư dài hạn, cho đến nhóm khách hàng mua để ở thực. Tựu chung, nhu cầu mua khá dồi dào, tạo nền tảng quan trọng cho sự vận động của thị trường trong giai đoạn tới, song sự phân hóa giữa các phân khúc và dự án sẽ rõ rệt.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo, năm 2026, thị trường bất động sản sẽ chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung trên cả hai miền Nam và Bắc.

Mức giá trên thị trường hiện dao động trong biên độ rất rộng, từ 50 triệu đồng đến khoảng 300 triệu đồng/m2. Khi nguồn cung trở nên dồi dào, bài toán về tính thanh khoản và tốc độ tiêu thụ dự kiến diễn ra chậm hơn.

Thực tế cho thấy, nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân, đặc biệt là nhóm gia đình trẻ và đội ngũ chuyên gia có thu nhập cao, vẫn là lực cầu chủ đạo và bền vững nhất. Sức nóng này còn được cộng hưởng từ tốc độ đô thị hóa nhanh chóng cùng mạng lưới hạ tầng ngày càng hoàn thiện, tiêu biểu như đường Vành đai 4 và các tuyến metro, giúp kết nối các khu đô thị mới với trung tâm một cách hiệu quả.

Một động lực quan trọng khác thúc đẩy phân khúc này chính là sự hồi phục rõ rệt về niềm tin thị trường. Nhờ các thay đổi từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và những quyết sách khơi thông pháp lý từ Chính phủ, áp lực thiếu hụt nguồn cung đang dần được tháo gỡ, tạo ra một môi trường kinh doanh minh bạch và lành mạnh hơn. Điều này không chỉ bảo vệ người mua ở thực mà còn sàng lọc những nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, hạn chế tình trạng đầu cơ trục lợi.

Xét về khẩu vị đầu tư, căn hộ đang trở thành tài sản trú ẩn an toàn và hiệu quả trong bối cảnh các kênh đầu tư khác như vàng hay chứng khoán có nhiều biến động. Với đặc thù giữ giá tốt, dễ cho thuê và khả năng thanh khoản cao, loại hình này đáp ứng tốt mục tiêu tích sản lẫn bảo toàn vốn. Đặc biệt, các dự án có pháp lý hoàn chỉnh cùng lịch thanh toán giãn cách theo tiến độ xây dựng đã giúp người mua dễ dàng tiếp cận hơn, giảm bớt áp lực tài chính trong ngắn hạn.