Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn dần thu hẹp, nhà đầu tư thận trọng hơn, trong khi các yếu tố pháp lý, tài chính và nhu cầu thực ngày càng đóng vai trò quyết định. Nhiều chuyên gia nhận định rằng giai đoạn 2026 có thể đánh dấu bước chuyển quan trọng: thị trường bất động sản sẽ không còn là “sân chơi” cho những chiến lược đầu tư “ăn sổi”, mà đang dần bước vào chu kỳ phát triển thực chất và bền vững hơn.

Sau giai đoạn giá bất động sản tăng mạnh tại nhiều khu vực, đặc biệt ở phân khúc căn hộ, thị trường bước sang năm 2026 trong bối cảnh nhiều yếu tố mới cùng lúc tác động, từ thay đổi chính sách pháp lý, dòng vốn đến cơ cấu nguồn cung.

Theo số liệu nghiên cứu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất kể từ năm 2019 đến nay và gần chạm ngưỡng đỉnh về nguồn cung. Diễn biến này cho thấy thị trường đang từng bước chuyển dịch sang mô hình phát triển dựa nhiều hơn vào cân đối cung - cầu thực cũng như năng lực tài chính của các chủ thể tham gia.

Trong bối cảnh giá bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn, đã vượt khá xa mức thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn và lãi suất vay vẫn tạo áp lực đáng kể, phạm vi người tham gia thị trường có xu hướng thu hẹp. Người mua để ở buộc phải chuẩn bị nền tảng tài chính ổn định cùng kế hoạch tích lũy dài hạn.

Đồng thời, nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt mức sinh lời cao như trước, mà phải chuyển sang chiến lược chọn lọc hơn, chú trọng giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dòng tiền, tính thanh khoản và kiểm soát rủi ro. Những trường hợp phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính nhưng thiếu định hướng dài hạn sẽ dần bị đào thải.

Từ năm 2026, thị trường sẽ vận hành trong khuôn khổ pháp lý mới với sự đồng thời có hiệu lực của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản cùng bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Thực tế cho thấy, chu kỳ bất động sản mới đang hình thành với đặc trưng cốt lõi là sự sàng lọc mạnh mẽ. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và năng lực tài chính tốt có lợi thế rõ rệt, trong khi các chủ đầu tư phụ thuộc đòn bẩy cao có thể đối mặt áp lực lớn.

Sau giai đoạn tăng nóng và đóng băng xen kẽ, thị trường năm 2026 được kỳ vọng bước vào trạng thái cân bằng hơn: Nguồn cung cải thiện, đầu cơ giảm nhiệt và dòng tiền hướng tới giá trị thực. Đây không còn là giai đoạn “dễ thắng nhanh”, mà là thời kỳ đòi hỏi chiến lược dài hạn, tính minh bạch và khả năng thích ứng cao của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.

Nếu như trước đây, không ít người tham gia thị trường với kỳ vọng “lướt sóng” nhanh, mua bán trong thời gian ngắn để hưởng chênh lệch, thì hiện nay xu hướng đầu tư đang chuyển dần sang sự thận trọng và tính toán dài hạn hơn. Những cơn “sốt đất” từng diễn ra ở nhiều địa phương đã để lại không ít bài học đắt giá khi nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, mua vào ở vùng giá cao rồi rơi vào tình trạng mắc kẹt thanh khoản khi thị trường đảo chiều.

Thực tế cho thấy, không ít khu vực từng được quảng bá là “điểm nóng đầu tư” đã nhanh chóng rơi vào trạng thái giao dịch trầm lắng, giá giảm hoặc đứng yên trong thời gian dài, khiến nhiều người phải chấp nhận bán cắt lỗ hoặc “chôn vốn” trong nhiều năm. Chính những trải nghiệm này đã khiến nhà đầu tư cá nhân thay đổi cách tiếp cận thị trường, thay vì chạy theo tâm lý đám đông hoặc thông tin quy hoạch chưa rõ ràng như trước.

Bước sang năm 2026, xu hướng đầu tư bất động sản đang dần trở nên thực tế hơn khi nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực của tài sản. Các yếu tố như pháp lý dự án, tiến độ triển khai, hạ tầng kết nối và khả năng khai thác sử dụng đang được cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền. Nhiều người không còn dễ dàng mua bất động sản chỉ dựa trên tin đồn về quy hoạch hay thông tin hạ tầng tương lai, mà có xu hướng tìm hiểu kỹ hơn về quy hoạch chính thức, tiềm năng phát triển dân cư cũng như nhu cầu sử dụng thực tế của khu vực.

Bên cạnh đó, áp lực tài chính trong giai đoạn thị trường khó khăn trước đây cũng khiến nhiều nhà đầu tư hạn chế sử dụng đòn bẩy tín dụng quá lớn, thay vào đó ưu tiên những tài sản có khả năng nắm giữ dài hạn hoặc tạo dòng tiền ổn định. Sự thay đổi này không chỉ phản ánh tâm lý thận trọng hơn của nhà đầu tư mà còn cho thấy thị trường đang dần bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi những chiến lược đầu tư ngắn hạn thiếu cơ sở sẽ ngày càng khó tồn tại.

Trong một chia sẻ mới đây, TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nêu bật những thuận lợi đối với thị trường bất động sản hiện nay:

Bên cạnh đó, ông Lực cũng chỉ rõ những dấu hiệu thiếu bền vững của thị trường.

Thứ nhất, giá nhà ở còn rất cao. Trung bình một người sẽ phải mất 30 năm thu nhập mới mua được nhà.

Thứ hai là vấn đề mất cân đối cung cầu. Với thị trường nhà ở, các sản phẩm cao cấp, hạng sang rất nhiều, trong khi nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội lại rất thiếu. Bất động sản nghỉ dưỡng còn nhiều khó khăn, thách thức, nhất là pháp lý còn những vướng mắc chưa được triệt để tháo gỡ.

Thứ ba là tốc độ phát triển không đồng đều. Một số doanh nghiệp đầu tư dàn trải, làm nhiều dự án dẫn đến khi kinh tế có những yếu tố trục trặc như lãi suất tăng cao, chiến tranh, bất ổn quốc tế thì sẽ ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh.

Thứ tư, lĩnh vực xây dựng vẫn gặp khó khăn như thiếu nguyên vật liệu, giá cao, chi phí đấu thầu cao. Do đó, để tồn tại và phát triển, doanh nghiệp sẽ phải thay đổi phương thức quản trị để triển khai dự án hiệu quả hơn. Đặc biệt là ứng dụng khoa học công nghệ để giảm giá thành, xanh hóa.

“Ngoài ra, năm 2026, bối cảnh quốc tế và kinh tế có nhiều bất định sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Do đó, thị trường chưa thể bứt phá nhưng tốc độ tăng trưởng cao hơn bình quân của cả nước, vào khoảng 10 - 15%. Con số này có thể được coi là bền vững”, ông Lực đánh giá.

Trước đây, trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, nhiều doanh nghiệp lựa chọn chiến lược mở rộng quỹ đất nhanh chóng, phát triển dự án theo phong trào hoặc tập trung vào những phân khúc có biên lợi nhuận cao như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng hay các dự án cao cấp.

Tuy nhiên, khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh, mô hình phát triển dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng tăng giá nhanh đã bộc lộ không ít rủi ro. Không ít doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu dòng tiền, dự án chậm tiến độ hoặc phải tái cơ cấu nợ để duy trì hoạt động. Chính vì vậy, bước sang giai đoạn 2025–2026, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang có xu hướng chuyển hướng sang chiến lược phát triển thận trọng và thực chất hơn.

Một trong những thay đổi rõ rệt là việc các chủ đầu tư bắt đầu tập trung nhiều hơn vào các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ triển khai khả thi và phù hợp với nhu cầu thực của thị trường. Thay vì chạy theo những dự án quy mô lớn nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, nhiều doanh nghiệp đang ưu tiên hoàn thiện các dự án đang triển khai, đồng thời cơ cấu lại danh mục đầu tư để giảm áp lực tài chính.

Bên cạnh đó, các phân khúc có nhu cầu ổn định như nhà ở trung cấp, nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội cũng được quan tâm nhiều hơn. Đây được xem là những phân khúc có tính bền vững cao, ít phụ thuộc vào yếu tố đầu cơ và phù hợp với nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân tại các đô thị lớn. Ngoài ra, việc hợp tác phát triển dự án, tìm kiếm nguồn vốn dài hạn hoặc tham gia các thương vụ mua bán – sáp nhập (M&A) cũng đang trở thành lựa chọn phổ biến của nhiều doanh nghiệp nhằm củng cố năng lực tài chính và mở rộng quỹ đất một cách thận trọng hơn.

Nhiều chuyên gia cho rằng giai đoạn 2026–2028 có thể đánh dấu sự khởi đầu của một chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, chu kỳ này sẽ khác biệt đáng kể so với những giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây.

Thay vì tăng giá nhanh trong thời gian ngắn, thị trường có thể phát triển theo hướng ổn định và bền vững hơn, dựa trên các yếu tố nền tảng như: Tăng trưởng kinh tế; Đô thị hóa; Nhu cầu nhà ở thực; Phát triển hạ tầng

Theo một số chuyên gia kinh tế, khi thị trường trở nên minh bạch và chuyên nghiệp hơn, bất động sản sẽ tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn trong dài hạn, nhưng sẽ không còn phù hợp với những chiến lược đầu tư ngắn hạn thiếu cơ sở.

Trong bối cảnh đó, nhiều phân khúc bất động sản cũng đang có sự điều chỉnh để phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Phân khúc căn hộ tại các đô thị lớn vẫn duy trì sức cầu ổn định nhờ tốc độ gia tăng dân số và nhu cầu an cư ngày càng lớn của người dân. Trong khi đó, các loại hình bất động sản mang tính đầu cơ cao, đặc biệt là đất nền tại những khu vực xa trung tâm hoặc chưa có hạ tầng hoàn chỉnh, đang dần mất đi sức hút như giai đoạn trước.

Thị trường cũng chứng kiến sự phân hóa rõ rệt hơn khi những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và vị trí gắn với hạ tầng phát triển vẫn duy trì thanh khoản tốt, trong khi các dự án thiếu yếu tố nền tảng gặp nhiều khó khăn trong việc thu hút người mua. Điều này cho thấy thị trường đang dần chuyển từ giai đoạn phát triển dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá sang giai đoạn chú trọng giá trị thực và khả năng khai thác lâu dài của bất động sản.

An Nhiên

Theo Chất lượng và cuộc sống