Làn sóng đầu tư khách sạn tăng tốc khi dòng vốn và du lịch cùng bùng nổ

Số liệu từ Cục Du lịch Quốc gia cho thấy ngay trong tháng đầu năm 2026, Việt Nam đã đón gần 2,5 triệu lượt khách quốc tế, mức cao nhất từng ghi nhận theo tháng. Tại Hà Nội, riêng tháng 2 ước đạt khoảng 3,18 triệu lượt khách, mang lại doanh thu du lịch khoảng 12,39 nghìn tỷ đồng. Sự gia tăng về lượng khách kéo theo cải thiện rõ rệt về công suất phòng và mức chi tiêu cho dịch vụ lưu trú.

Cuối năm 2025, công suất phòng và giá thuê tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đã vượt đỉnh của giai đoạn 2018–2019. Đây được xem là nền tảng quan trọng để thị trường khách sạn tiếp tục tăng trưởng trong năm 2026.

Khảo sát của JLL cho thấy hơn 92% đơn vị vận hành khách sạn tại Việt Nam dự kiến tăng giá phòng trong năm nay, với mức điều chỉnh khoảng 2–8%. Theo Avison Young Việt Nam, riêng phân khúc khách sạn 4–5 sao có thể ghi nhận mức tăng giá trung bình 5–8% nhờ hiệu suất thuê tích cực.

Ở phân khúc cao cấp, giá phòng trung bình hiện dao động 170–188 USD/đêm với tỷ lệ lấp đầy khoảng 75–80%. Khách sạn 4 sao có giá khoảng 110–130 USD/đêm và công suất phòng 72–78%. Nhu cầu ổn định từ khách quốc tế, khách công vụ cùng phân khúc du lịch MICE đang là lực đẩy chính cho thị trường.

Không chỉ nhu cầu tăng, chi phí xây dựng, nhân công và vận hành cũng leo thang trong thời gian qua. Điều này buộc nhiều chủ đầu tư điều chỉnh giá phòng nhằm duy trì biên lợi nhuận và đảm bảo chất lượng dịch vụ.

Sự cải thiện về hiệu quả kinh doanh đã nhanh chóng chuyển hóa thành sức hút đầu tư. Ngành khách sạn và nghỉ dưỡng được dự báo thu hút hàng trăm triệu USD trong năm 2026, với tổng giá trị giao dịch toàn thị trường có thể đạt khoảng 200 triệu USD. Theo ông Karan Khanijou, Phó Chủ tịch cấp cao bộ phận giao dịch đầu tư châu Á của JLL, Việt Nam đang dần trở thành điểm đến hấp dẫn trên bản đồ đầu tư khách sạn khu vực, bên cạnh các thị trường lâu năm như Thái Lan hay Singapore.

Thị trường cũng ghi nhận nhiều thương vụ chuyển nhượng đáng chú ý. Tại TP.HCM, khách sạn PARKROYAL Saigon với 186 phòng đã được UOL Group Limited bán lại cho nhà đầu tư trong nước và đổi tên thành Garden Plaza Saigon. Trong khi đó, dự án Hotel Perle D’Orient Cát Bà, từng vận hành dưới thương hiệu M’Gallery của Accor, cũng đã được chuyển nhượng cho liên danh nhà đầu tư quốc tế.

Song song với hoạt động M&A là làn sóng gia nhập của các thương hiệu khách sạn toàn cầu. Tại Hà Nội, dự án Fairmont Hanoi thuộc hệ sinh thái Accor đang thu hút sự chú ý của thị trường. Trước đó, khách sạn Rêve Ho Chi Minh City thuộc Vignette Collection của IHG Hotels & Resorts cũng đã gia nhập phân khúc cao cấp.

Theo các chuyên gia, nguồn cung khách sạn cao cấp sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Tại TP.HCM, các dự án như Caption by Hyatt Ba Son, Nobu Ho Chi Minh Hotel và The Okura Prestige Saigon dự kiến bổ sung hơn 500 phòng cao cấp. Hà Nội có thể có thêm gần 1.300 phòng 5 sao từ các thương hiệu như Hyatt, Fusion, Fairmont, Four Seasons hay Shilla.

Tuy nhiên, nguồn cung gia tăng cũng kéo theo áp lực cạnh tranh lớn hơn. JLL cho rằng sự tham gia mạnh mẽ của các tập đoàn quốc tế như Marriott International hay Hilton đang thúc đẩy thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh khốc liệt hơn.

Savills Hotels dự báo trong ba năm tới, khoảng 40% khách sạn trung và cao cấp tại Việt Nam sẽ liên kết với các thương hiệu quốc tế, cao gấp bốn lần so với một thập kỷ trước. Trong khi đó, nguồn cung khách sạn 4–5 sao đã tăng gần 25% trong ba năm qua và một phần vẫn chưa khai thác hết công suất.

Trong bối cảnh đó, cạnh tranh của thị trường khách sạn không còn chỉ nằm ở số lượng phòng mà chuyển sang khả năng nâng cao trải nghiệm dịch vụ. Công nghệ, ứng dụng trí tuệ nhân tạo trong quản lý doanh thu, tự động hóa vận hành và phân tích dữ liệu khách hàng đang trở thành yếu tố then chốt.

Dù vậy, triển vọng trung hạn của thị trường vẫn được đánh giá tích cực nhờ sự phục hồi của du lịch quốc tế, nhu cầu công vụ và MICE, cùng với việc mở rộng hạ tầng hàng không. Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ tiếp tục nâng mặt bằng giá phòng khách sạn tại các đô thị lớn trong những năm tới.