HoREA đề xuất cơ chế đặc thù gỡ khó cho nhà ở cho thuê giá phù hợp

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) dẫn kết quả khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM và Sở Xây dựng năm 2018 cho thấy có tới 60% công nhân lao động nhập cư có nhu cầu thuê nhà ở. Nguyên nhân cốt lõi xuất phát từ thực tế nhiều lao động chỉ xác định làm việc tại thành phố trong khoảng thời gian ngắn hạn từ 10-12 năm trước khi trở về quê nhà. Do đó, họ không có nhu cầu sở hữu bất động sản lâu dài mà ưu tiên tối ưu hóa chi phí bằng cách thuê nhà với mức giá phù hợp với túi tiền.

Sau khi hợp nhất Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TP.HCM hiện có khoảng 974.000 người có nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội.

Trong khi nhu cầu tăng vọt, nguồn cung lại chưa cao. Kết quả phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025 của thành phố mới chỉ đạt 17.902 căn hộ. Dù kế hoạch cho giai đoạn tiếp theo 2026-2030 được đặt ra đầy tham vọng với 181.498 căn, nhằm nâng tổng số căn hộ nhà ở xã hội lên khoảng 199.400 căn vào năm 2030, song các chuyên gia nhận định con số này vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội cho thuê.

Theo báo cáo của HoREA, nhà ở xã hội cho thuê hiện có mức giá thấp nhất trên thị trường nhờ sự điều tiết và quy định đơn giá chặt chẽ từ phía Nhà nước. Cụ thể, chiếu theo Quyết định 80/2024 của UBND TPHCM, đơn giá thuê nhà ở xã hội tại các chung cư cao trên 4 tầng được ấn định ở mức 118.000 đồng/m² (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng - VAT). Với mức định giá này, một căn hộ tiêu chuẩn diện tích 55 m² sẽ có chi phí thuê chỉ khoảng 6,49 triệu đồng mỗi tháng. Đây là một con số cực kỳ lý tưởng nếu so sánh với mức giá trên dưới 15 triệu đồng/tháng của một căn hộ thương mại có cùng diện tích.

TPHCM cũ từng có khoảng 60.470 khu nhà trọ với hơn 560.000 phòng trọ, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 1.4 triệu người. Dù đóng vai trò quan trọng, các mô hình này chưa được công nhận đầy đủ và chưa tiếp cận được nhiều chính sách hỗ trợ.

Đối với nhóm thu nhập trung bình, Hiệp hội cho rằng thị trường còn thiếu cơ chế phát triển "nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp". Theo kinh nghiệm quốc tế, chi phí thuê nhà chỉ nên chiếm khoảng 20% thu nhập hàng tháng của người lao động. Khi tỷ lệ này vượt 25%, áp lực tài chính sẽ trở nên rất lớn.

Từ thực tế trên, HoREA đã đề xuất bổ sung một cơ chế đặc thù, riêng biệt cho loại hình nhà ở cho thuê giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị với các nhóm giải pháp cốt lõi.

Về chính sách đất đai, kiến nghị miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích thực hiện dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp trong suốt toàn bộ vòng đời của dự án. Đồng thời, cho phép chủ đầu tư được khấu trừ các chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi tạo lập quỹ đất nhằm cắt giảm tối đa giá thành đầu tư ban đầu, từ đó kéo giảm giá thuê nhà thành phẩm.

Về điều kiện ràng buộc, để được hưởng các ưu đãi, HoREA đề xuất các dự án phải cam kết duy trì hoạt động cho thuê tối thiểu trong vòng 20 năm. Đây là khoảng thời gian hoàn toàn phù hợp với đặc thù hoàn vốn kéo dài của mô hình nhà ở cho thuê.

Về chính sách thuế, HoREA kiến nghị áp dụng mức ưu đãi thuế tương tự như đối với nhà ở xã hội cho thuê. Theo đó, doanh nghiệp chủ đầu tư chỉ phải nộp 30% thuế suất thuế giá trị gia tăng (VAT) và thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), tương đương với mức giảm sâu đến 70% so với quy định thông thường.

Về dòng vốn tín dụng, Hiệp hội xuất cho phép các dự án được tiếp cận nguồn vốn vay dài hạn với lãi suất ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các tổ chức tín dụng được chỉ định. Đặc biệt, nhằm khuyến khích dòng vốn tham gia mạnh mẽ, HoREA kiến nghị dư nợ cho vay đối với các dự án này sẽ không tính vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hàng năm của các ngân hàng.

Về quản lý và thiết kế, kiến nghị Nhà nước ban hành khung giá trần cho thuê tương tự như nhà ở xã hội, nhưng cho phép chủ đầu tư được chủ động lựa chọn đối tượng thuê. Thêm vào đó, cần áp dụng cơ chế "luồng xanh" để triệt để rút ngắn thủ tục đầu tư, xây dựng; đồng thời bổ sung tiêu chuẩn cho phép xây dựng căn hộ nhỏ cho thuê có diện tích từ 15 m² trở lên nhằm đáp ứng linh hoạt nhu cầu của người độc thân hoặc các hộ gia đình ít người.

Hành lang bảo vệ người thuê, Hiệp hội đặc biệt nhấn mạnh cần sớm xây dựng cơ chế pháp lý chặt chẽ nhằm bảo vệ người thuê nhà trước các trường hợp bị tăng giá thuê đột ngột hoặc bị chấm dứt hợp đồng vô lý, bất hợp lý từ phía chủ nhà.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, nếu chúng ta xây dựng được một hệ thống cơ chế đủ sức hấp dẫn về đất đai, thuế và tín dụng, phân khúc nhà ở cho thuê giá phù hợp chắc chắn sẽ thu hút được làn sóng mạnh mẽ các doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư. Khối tư nhân nhập cuộc sẽ tạo ra sự đa dạng hóa nguồn cung, mang lại nhiều lựa chọn an cư chất lượng cho người lao động, thay vì để họ phải phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống nhà trọ tự phát, thiếu an toàn như hiện nay.