Hộ kinh doanh cho thuê bất động sản trên 3 tỷ đồng/năm thì tính thuế thế nào nếu không có chứng từ khấu hao?

Hỏi:

Năm 2025 tôi có thành lập hộ kinh doanh cho thuê bất động sản. Năm 2026 hộ kinh doanh của tôi có nhiều bất động sản cho thuê ở nhiều tỉnh có địa chỉ khác địa chỉ trụ sở chính, ước tính doanh thu cho thuê tài sản trên 3 tỷ/năm thì công ty chúng tôi cần kê khai, tính thuế và phát hành hóa đơn như thế nào?

Nghị định số 68/2026/NĐ-CP ban hành ngày 05/03/2026 hướng dẫn, Hộ kinh doanh của tôi phải kê khai theo quý như các hộ kinh doanh thuộc nhóm 3 và tính thuế như sau: số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT theo ngành; Số thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu - Chi phí) x 17%.

Phần chi phí của hộ kinh doanh tôi chỉ có chi phí khấu hao tài sản cố định, nhưng chi phí khấu hao tài sản được xác định như thế nào khi tài sản của tôi được hình thành từ năm 2020, các chứng từ hình thành TSCĐ tôi không nắm giữ nên không xác định được giá trị tài sản để trích khấu hao?

Trả lời:

Tại khoản 2, Điều 3, Nghị định số 68/2026/NĐ-CP, ngày 05/03/2026 của Chính phủ quy định:

.....

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng và áp dụng phương pháp tính trực tiếp trên doanh thu bằng tỷ lệ % nhân (x) doanh thu. Tỷ lệ % và doanh thu tính thuế thực hiện theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Tại khoản 4, Điều 4, Nghị định số 68/2026/NĐ-CP, ngày 05/03/2026 của Chính phủ quy định:

4. Đối với cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15:

a) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả các hợp đồng cho thuê bất động sản.

Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng,cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừtiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng;

Căn cứ quy định nêu trên cá nhân cho thuê BĐS (trừ hoạt động kinh doanh lưu trú) thực hiện kê khai thuế như sau:

- Thuế TNCN được xác định bằng phần doanh thu vượt trên 500 triệu đồng nhân (x) với thuế suất.

Trường hợp cá nhân có nhiều BĐS cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố: Khai thuế tổng hợp chung cho các BĐS trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có BĐS cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay.

Cá nhân có nhiều BĐS cho thuê ở các địa điểm khác nhau thì được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế TNCN đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê BĐS do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả các hợp đồng thuê BĐS. Trường hợp hợp đồng cho thuê BĐS được lựa chọn chưa đủ 500 triệu đồng thì được trừ tiếp tục lựa chọn hợp đồng cho thuê BĐS khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.