Hà Nội sẽ ra điều kiện mua nhà cao tầng nội đô?

Tại hội thảo khoa học Quản lý phát triển công trình cao tầng khu vực nội đô lịch sử mở rộng TP Hà Nội vừa tổ chức, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhận xét, thực tế đã chứng minh mục tiêu giảm dân số nội đô Hà Nội từ 1,2 triệu xuống còn 0,8 triệu hầu như không thực hiện được. Vì vậy, cần phải có giải pháp hạn chế tối đa tăng dân số cơ học vào nội đô, đó là:

Thứ nhất, chỉ bán, cho thuê nhà cao tầng nội đô cho người có hộ khẩu thường trú tại phường, quận có dự án.

"Tốt nhất là phục vụ di dân phố cổ chứ không phải là dân phố cổ phải đi sang Long Biên, Gia Lâm, còn người ngoại tỉnh lại di dân vào trung tâm thì sẽ không thành công", ông Hùng nói.

Thứ hai, khi cải tạo, xây dựng khu chung cư cũ, dự án tiểu khu đô thị cần chú trọng yêu cầu thành tiểu khu đồng bộ không chỉ là khu nhà ở như trước đây mà là nhà tổng hợp bao gồm các cửa hàng (thậm chí cả 2 tầng có lối lên xuống thông giữa các tầng nhà), các nhà văn phòng, các công trình phục vụ công cộng đồng bộ như trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, chợ... để dân không phải di chuyển ngang nhiều gây ách tắc giao thông.

Cần phải dành quỹ đất nội đô, kinh phí phù hợp, tổ chức đồng bộ mà trước hết là trách nhiệm quản lý nhà nước thì mới triển khai hiệu quả nhà cao tầng tại các khu vực này.

Thứ ba, dành toàn bộ các khu đất khi di dời các cơ quan, nhà máy, các khu đất trống để phục vụ nhà tái định cư khi cải tạo chung cư cũ, dành quỹ đất xây thêm các công trình công cộng phục vụ xã hội như nhà trẻ, mẫu giáo, cung thiếu nhi, vườn hoa, cây xanh... Từ nay không cấp phép xây thêm nhà cao tầng phục vụ nhà ở thương mại trong khu nội đô từ vành đai I trở vào.

Giải thích thêm về đề xuất nhà cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử của Hà Nội chỉ được bán cho người có hộ khẩu thường trú tại phường, quận có dự án, ông Trần Ngọc Hùng khẳng định: "Hiện nay chưa làm việc này nhưng Hà Nội hoàn toàn có quyền làm nhằm hạn chế gia tăng dân số.

Dù quyền mua bán, quyền cư trú là quyền của người dân theo luật dân sự nhưng đây là thực hiện mục tiêu hạn chế dân số theo chỉ đạo của Thủ tướng.

Vì thế, trước mắt Hà Nội có quyền không cho nhập hộ khẩu, người ngoại tỉnh không được mua bán nhà tại khu vực nội đô lịch sử của Hà Nội. Nhà chỉ ưu tiên cho những người tại khu vực đó".

"Tôi tin rằng nếu có cơ chế thích hợp thì người dân sẵn sàng mua nhà tại chỗ", Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam khẳng định.

Vị chuyên gia cũng đưa ra các con số chứng minh việc gia tăng dân số nhanh chóng của Hà Nội: Năm 1988, dân số Hà Nội là 2,6 triệu người, Hà Tây là 2,3 triệu người (tổng cộng 2 tỉnh, thành phố gần 5 triệu người). Đến năm 2017 dân số Hà Nội là trên 9 triệu người (chưa kể người trong và ngoài nước đến tạm trú, lưu trú, đến làm việc, học tập, chưa kể khách vãng lai, Hà Nội hàng ngày đã có trên 10 triệu người sinh sống, làm việc, học tập.

Điều đó dẫn đến nhu cầu tất yếu về nhà ở, nhà làm việc, các công trình phục vụ xã hội, công cộng, đồng thời đòi hỏi diện tích xây dựng các công trình rất lớn và tăng rất nhanh. Đó là chưa kể tới yếu tố diện tích nhà ở, công trình công cộng trên đầu người cần phải tăng rất lớn do đời sống nhân dân đòi hỏi cần phải được cải thiện.

Hà Nội đặt ta mục tiêu giảm dân số cơ học từ 1,2 triệu người xuống 0,8 triệu người nhưng thực tế dân số không những giảm lại còn tăng hơn. Ngoài lý do không thực hiện được dãn dân khu phố cổ, nội đô, theo ông Hùng, còn có nguyên nhân từ việc cấp phép hàng loạt các công trình cao tầng trong vành đại II thậm chí vành đai I với lý do tạo điểm nhấn. Một số dự án cải tạo nhà chung cư cũ muốn cân đối kinh phí không có cách nào hơn phải tăng diện tích tăng chiều cao, từ đó tất yếu tăng dân số.

Từ thực tế này, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đặt câu hỏi: Xây nhà cao tầng ở đâu trong nội đô? Xây nhà cao đến bao nhiêu tầng ở từng vị trí? Đặc biệt là xây vào thời điểm nào? Có đồng bộ với sự phát triển nhà hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đặc biệt là giao thông? Xây nhà cao tầng có bị mâu thuẫn với sự gia tăng dân số cơ học khi chúng ta lại muốn giảm từ 1,2 triệu xuống 0,8 triệu người?

"Tất cả các vấn đề này cần phải được xem xét, nghiên cứu một cách đầy đủ thận trọng và không để quyết định một cách tùy ý theo yêu cầu của chủ đầu tư và nhà quản lý", ông lưu ý.

Xây nhà cao tầng trong nội đô thế nào?

Theo vị chuyên gia, xây nhà cao tầng ở đâu và bao nhiêu tầng trong nội đô, đặc biệt là trong vành đai I, cần phải được cân nhắc quyết định rất cẩn thận từng khu vực, từng tuyến phố.

"Xây nhà cao tầng trong vành đai I ở một số mảnh đất khu Thủ Lệ, Ô Chợ Dừa, Trần Khát Chân có thể chấp nhận được, nhưng không thể và bất kỳ lý do gì lại cấp phép xây dựng công trình 8B Lê Trực 17 tầng cao 53m khuyết một góc của Quy hoạch khu trung tâm chính trị Ba Đình, không vì lý do gì lại cắt ngọn cao ốc ở Đặng Dung lại cho xây nhà cao chót vót của Tập Đoàn Điện lực Việt Nam khiến khi nhìn từ đường Cổ Ngư sang Hồ Trúc Bạch bị thu hẹp; không vì lý do gì lại dự định cấp phép nhà 40-70 tầng khu Ga hàng Cỏ hay nhà 50 tầng khu Giảng Võ trong khi quy chế mới ban hành thì khu chung cư Giảng Võ cải tạo chỉ được làm tới 24 tầng.

Hồ Thành Công bị một loạt công trình cao tầng che kín, thậm chí gần đây một công trình cực lớn tổ hợp văn phòng, nhà ở cho thuê che lập hoàn toàn một góc hồ Thành Công và nếu nhìn từ phía Tây, Hồ Thành Công đã thành ao, rồi các công trình cao tầng ở Trần Quang Khải. Nếu nhìn từ nhà Thủy Tạ sang, nhất là về đêm sẽ thấy Hồ Gươm bị đè nén…

Những công trình này nếu cấp phép 9-11 tầng, có độ lùi và mật độ thấp hơn, chắc dễ chấp nhận hơn cả về kiến trúc cảnh quan lẫn các yếu tố khác về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội", ông Trần Ngọc Hùng dẫn chứng.

Khẳng định việc xây nhà cao tầng nội đô là một bài toán tổng hợp, đòi hỏi phải xem xét nghiên cứu một cách đồng bộ, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam chỉ ra thực tế, ở nội đô đang có 2 loại hình tương đối phổ biến: Một là trên một khu đất đủ rộng để xây tiểu khu đô thị; Hai là nhà cao tầng riêng lẻ ở một số mảnh đất nhỏ.

Ông cho rằng, các khu chung cư cũ đủ diện tích cải tạo xây dựng thành tiểu khu đô thị nén tăng chiều cao nhưng mật độ xây dựng thấp là phù hợp. Còn các khu nhỏ, lẻ thì cần xem xét theo từng vị trí để quy định chiều cao mật độ, độ lùi cho phù hợp.

Bên cạnh đó, việc xây nhà 21- 24 tầng ở trục đường hướng tâm cần quy định điểm cuối kết thúc tại Vành đai I. Còn vành đai I thì tùy từng đoạn, ví dụ đoạn Cầu Giấy, Trần Khát Chân có thể cao hơn nhưng từ phố Huế đến Nguyễn Chí Thanh chỉ nên cho phép tối đa thấp hơn.

"Tuy nhiên, việc cho phép xây nhà cao tầng ở thời điểm nào, mật độ, số lượng, chiều cao của các dự án để không ảnh hưởng đến quá tải hạ tầng kỹ thuật đặc biệt là giao thông là rất quan trọng. 

Việc xây dựng trước khi có hệ thống giao thông phát triển (mở đường, hệ thống giao thông công cộng, như tàu điện ngầm, đướng sắt trên cao, xe buýt) sẽ dẫn đến hậu quả lớn về ách tắc giao thông, môi trường sống. Ở nhiều thành phố trên thế giới luôn có kế hoạch đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội phải đi trước một bước", ông lưu ý.

Đối với việc lập, phê duyệt các quy hoạch tiểu khu đô thị tại các khu vực cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ, theo chuyên gia, những mảnh đất rộng cần xem xét và kiên quyết quản lý quy hoạch đảm bảo tổ chức không gian đô thị đồng bộ, đô thị nén, đô thị phố (không chỉ là khu nhà ở đơn thuần), tăng giao thông, giao dịch nội khu vực giảm tải giao thông, đặc biệt là cải thiện môi trường sống (cây xanh, hồ nước, nơi sinh hoạt cộng đồng, công trình công cộng).

Việc quản lý cấp phép xây nhà cao tầng và xử lý việc xây dựng trái phép đang là vấn đề rất lớn. Ông Hùng chỉ ra hàng loại loạt dự án xây trái phép vượt tầng, vượt mật độ điển hình là Khu Linh Đàm, 8B Lê Trực, hàng trăm nhà cao tầng chung cư mini xây vượt vài ba tầng  phá vỡ quy hoạch, cảnh quan đô thị đến mức thành phố không thể cấp sổ đỏ… nhưng không được xử lý triệt để gây nhức nhối trong dư luận.

"Đa số công trình cao tầng được cấp phép theo cơ chế xin – cho (và có “giá” của nó khi xin thêm một vài tầng cao mà dư luận biết và đặt câu hỏi) mà nguyên nhân là chậm lập và phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1: 500.

Thiết kế đô thị tuyến phố (kể cả việc phê duyệt so với quy hoạch chung) mà điển hình là 8B Lê Trực  nhà cao tầng Khu Linh Đàm, và hàng loạt công trình cao tầng dày đặc đường Lê Văn Lương kéo dài, khu Kim Mã, Thủ Lệ hiện có phù hợp với quy hoạch chung Thủ đô được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo Quyết định 1259 năm 2011?", ông Trần Nọc Hùng đặt câu hỏi.

Theo Thành Luân/Đất việt